Проблемы правового регулирования договоров аренды

во-первых, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

во-вторых, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
в-третьих, при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

и в четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.

Как показывает практика, ссылки истцов, требующих расторжения договора, на кризисную ситуацию не производят на суд впечатления. Например, Президиум Высшего арбитражного суда рассмотрел ситуацию, когда в результате резкого роста курса доллара обязательство истца в рублевом эквиваленте увеличилось более чем в четыре раза. Президиум решил, что это само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление от 07.08.01 № 4876/01).

А Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 25.01.2000 № КГ-А40/4646-99 указал на то, что такие обстоятельства, как финансовый кризис 1998 года, вызванный резким падением курса рубля по отношению к американскому доллару, стороны могли предвидеть при заключении договора. Суд посчитал, что аналогичные процессы уже имели место в большей или меньшей степени на протяжении последних 10 лет. Не доказано истцом и наличие причин, которые он не мог бы преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась.

То есть, по мнению суда, если кризисы были и раньше, компания вполне могла предвидеть возможность их наступления, а значит, никакого существенного изменения обстоятельств не произошло. Нетрудно догадаться, что эта логика применима практически к любым кризисным ситуациям в экономике. Так что данную мотивировку суды вполне могут приводить применительно к кризисам не только на валютном, но и на фондовом или на товарном рынке финансово-экономический кризис в стране, посчитав, что он не относится к чрезвычайным и непредотвратимым явлениям.

Учитывая эту позицию судов, высказанную в обстоятельствах, сходных с нынешними, должнику не стоит особо рассчитывать, что ссылки на ухудшение экономической ситуации освободят его от уплаты неустойки.

На досрочное расторжение договора, в одночасье ставшего невыгодным, компании также не приходится делать ставку. Хотя формально такое право у нее вроде бы есть (ст. 451 ГК РФ). Существенное изменение обстоя­тельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Еще один вариант, который имеется у контрагентов при существенном изменении обстоятельств, – не расторгая договор, изменить его условия в судебном порядке. На то, что поводом для применения этой меры в принципе может стать финансовый кризис, указал, например, Федеральный арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 13.11.03 № А-64-1222/03-12.

Но в практическом плане изменить условия договора через суд может оказаться даже сложнее, чем расторгнуть его. Причина в том, что для изменения договора мало доказать наличие тех же четырех оснований, что и при предъявлении требования о его досрочном расторжении. Истцу придется убедить суд в том, что расторжение договора будет противоречить общественным интересам или повлечет значительные затраты (п. 4 ст. 451 ГК РФ). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). Правда, в некоторых ситуациях истцу проще потребовать изменения условий договора, ссылаясь не на общую норму (ст. 451 ГК РФ), а на специальные правила, относящиеся к отдельным видам договоров.

              К примеру, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа отказал в иске арендатору, который пытался изменить условия договора аренды, ссылаясь на статью 451 Гражданского кодекса. Истца не устраивало то, что в заключенном им договоре размер арендной платы был установлен в долларах. А после кризиса 1998 года курс этой валюты вырос в несколько раз и размер арендной платы соответственно увеличился. Суд решил, что это нельзя рассматривать как существенное изменение обстоятельств, но указал, что истец мог потребовать уменьшения арендной платы на основании пункта 4 статьи 614 кодекса. Согласно этой норме, если в силу обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, условие пользования, предусмотренное договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы.[45]

Кроме того, компания может по договоренности со своими контрагентами составить антикризисный график погашения задолженности по договорам. Дополнить договоры условиями о скидке за досрочное погашение долга. Либо оформить реструктуризацию задолженности. Если уже заключенный договор компания считает «нерентабельным», то основанием для одностороннего отказа может стать его нарушение со стороны контрагента. В такой ситуации расторгнуть договор можно без возмещения убытков и выплаты неустойки.

Еще пример[46]: предприятие заключило договор аренды помещения с Москомимуществом. Заинтересованность предприятия в аренде данного помещения отпала. Для того, чтобы отказаться от помещения необходимо расторгнуть указанный договор либо передать право аренды другому лицу.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;  в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендатора установлены статьей 620 Гражданского кодекса РФ.

В случае если арендатор хочет отказаться от аренды помещения при отсутствии оснований, предусмотренных названной нормой, ему необходимо обратиться к арендодателю с просьбой о досрочном расторжении договора. В случае согласия арендодателя, соглашение о досрочном расторжении договора должно быть оформлено в письменном виде и зарегистрировано в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при аренде недвижимости). Без согласия арендодателя при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 620 ГК РФ, расторжение договора арендатором в одностороннем порядке не допускается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При перенайме фактически происходит смена лиц в первоначальном обязательстве: одновременно осуществляются и уступка права, и перевод долга. Поэтому при перенайме должны быть соблюдены требования гражданского законодательства, регламентирующие не только арендные обязательства, но и устанавливающие правила перемены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ):

перенаем возможен лишь при наличии согласия арендодателя;

перемена лиц в обязательстве носит безусловный характер, т.е. права и обязанности переходят к другому лицу в полном объеме;

первоначальный арендатор должен передать новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права и обязанности;

данная сделка должна быть совершена в той же форме, что и договор аренды, на котором она основана. Если договор аренды требовал государственной регистрации, то сделка по передаче прав и обязанностей арендатора также должна быть зарегистрирована.

              Что касается безвозмездности договора по передаче прав и обязанностей арендатора, то такой договор может быть безвозмездным. В данном случае заключается не сделка цессии, которая в силу статьи 575 ГК РФ между коммерческими организациями не может быть безвозмездной, а договор о замене стороны в обязательстве, по которому переходят права и обязанности арендатора по договору аренды к другому лицу[47].

Таким образом, анализ действующего законодательства и судебной практики предыдущего экономического кризиса позволяет сделать вывод о том, что нынешний мировой экономический кризис также не будет приниматься судами как форс-мажорные обстоятельства. Законодательной платформы для данных выводов на сегодняшний день нет. Итак, мы пришли к тому, что финансовый кризис не дает компаниям каких-то особых возможностей для изменения или расторжения договоров, а также для отказа от выплаты начисленной неустойки. С другой стороны, и у контрагентов также нет правовых оснований для невыполнения своих обязательств перед вашей компанией. Таким образом, чтобы привести условия договоров в соответствие с изменившейся обстановкой и обеспечить необходимый приток денежных средств, партнерам по бизнесу придется искать компромисс.

Вывод, сделанный в результате исследованных в первой главе вопросов правового регулирования договора аренды состоит в следующем:

Что касается общих положений о договоре аренде, то на первый взгляд законодатель детально урегулировал все существенные вопросы по данной группе договоров. Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. Предметом договора аренды является индивидуально определенная вещь, как движимая так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Срок договора аренды может быть как определенный (п.1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая - в том, что  добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении первоначального срока договора (ст. 621 ГК). Цена договора определяется по соглашению сторон. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное владение и пользование или временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Существенными условиями договора аренды являются: условие об объекте договора – для всех видов договоров аренды; условия необходимые для конкретного вида договора содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора; условия договора, признанные законодательством как существенные  для данного вида договора; условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия, являющегося существенным,  договор аренды может быть признан незаключенным.

Однако, анализ законодательства, регулирующего договоры об аренде, в частности договор об аренде недвижимости, и судебной практики позволяет усомниться в целесообразности исключения из общего правила о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений или их части, в отношении договоров, заключаемых на срок менее года. Это нецелесообразно, как указывалось ранее, во-первых, исходя из цели государственной регистрации недвижимости: государ­ственная регистрация должна предоставить за­интересованным лицам достоверную информа­цию о характере обременения прав арендода­теля[48], во-вторых, для единообразного применения законодательства в отношении определенного вида недвижимого имущества и, наконец, в-третьих, с целью исключения злоупотреблений правом сторонами договора.

Анализ правоприменительной (судебной) практики показывает, что число споров об аренде растет с каждым годом, большинство этих споров вытекает из аренды недвижимости, в том числе из аренды нежилых помещений. Решения судов относительно государственной регистрации данного вида договора противоречивы и в основном основаны на применении аналогии закона, что в  свою очередь свидетельствует о пробеле в гражданском законодательстве России, в связи с чем следует сделать вывод о необходимости внесения дополнений в ГК РФ относительно аренды нежилых помещений.

Значение договора аренды нельзя переоценить. Это  один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Глава 2. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ

2.1.  Аренда зданий и сооружений. Заключение договора. Проблемы государственной регистрации.

Параграф 4 главы 34 ГК РФ содержит специальные правила в отношении такой недвижимости, как здания и сооружения. Однако единой договорной модели и соответственно единых законодательных требований в отношении аренды всех объектов недвижимости не предусмотрено. К недвижимости, особенности правового регулирования аренды которой не предусмотрены в специальных параграфах, применимы “Общие положения об аренде” (§1 главы 34 ГК); например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст.607); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации если иное не предусмотрено законом (п.2 ст. 609 ГК). Трудно сказать, чем вызвана необходимость применения такой схемы правового регулирования аренды (например, применительно к купле- продаже в ГК установлены специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с куплей-продажей всякого недвижимого имущества).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла­дение и пользование или во временное пользование арендатору зда­ние или сооружение (п.1 ст. 650 ГК). Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей земельным участком, на которой они рас­положены.