Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации

либо выплаты ему выкупной цены на установленных законом условиях. При этом

плателыцик ренты не вправе требовать компенсации расходов, которые он понес в

связи с выполнением обязанностей по содержанию получателя ренты.

Приватизированное жилое помещение  включается в состав имущества, подлежащего

наследованию, и на него распространяется режим наследования. В ст. 3 Закона

РФ “О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации” названо  правомочие

собственника завещать квартиру. Но квартира может остаться наследникам  и по

закону, если наследодатель при  жизни не составил завещательное  распоряжение.

С юридической точки зрения большой  интерес представляет вопрос о

возможности   деприватизации   (распри ватизации)   жилого    помещения,   т.

е.расторжение договора передачи этого помещения в собственность граждан и

возвращения ми правового положения  нанимателя. Если такая необходимость

возникла до вступления в действие договора передачи жилого помещения  в

собственность гражданина, т. е. до момента  его официальной регистрации, то

отказ от приватизации вполне возможен. Пока приватизация окончательно не

оформлена и гражданин не стал собственником квартиры (комнаты), он может

прекратить начатое им оформление приватизации и сохранить свое правовое

положение нанимателя.

Иная ситуация возникает в случае, когда договор о приватизации жилого

помещения зарегистрирован и вступил в действие, а у гражданина соответственно

возникло право собственности  на это помещение. Для возвращения  в

первоначальное положение нанимателя гражданин должен добиться расторжения

договора передачи и тем самым  отказаться от своего права собственности  на

жилое помещение. В данном случае расторжение  договора вполне возможно, если

на это будет согласна другая сторона - орган или организация, передавшая

данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажет гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основанию предусмотренном законом для признания сделок не действительными. В частности, договор передачи жилого помещения в собственность гражданина можно признать недействительным, если во время оформления документации гражданин находился в состоянии депрессии, вызванной гибелью близкого ему человека. Возможны случаи, когда оформление

приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под

влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что также может послужить  основанием

для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением

гражданину первоначального правового  положения нанимателя.

При расторжении договора передачи, как по соглашению сторон, так и  на

основании решения суда, аннулируется и выданное гражданину свидетельство  о

праве собственности на квартиру (комнату). В обоих случаях гражданину не

возвращается сумма, уплаченная им за оказание услуг по приватизации.

Необходимость деприватизации приобретенной в собственность квартиры (комнаты)

диктуется иногда весьма существенными  причинами. В практике был такой - же

случай. Семья приватизировала  двух комнатную квартиру. Но вскоре после этого

один из членов семьи, состоявший на учете нуждающихся в улучшении  жилищных

условий получил как очередник  квартиру в доме муниципального фонда. Когда он

решил приватизировать полученную квартиру, ему обосновано

отказали ввиду нарушения принципа одноразовости (ст. 11 Закона РФ “О

приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации”). Он в итоге  оказался в

положении человека, который не может  бесплатно приватизировать занимаемую

квартирую, выход был найден в  использовании возможности деприватизации

 квартиры, в которой данный гражданин проживал ранее. Бывший наймодатель не

возражал против расторжения договора, и деприватизация квартиры состоялась.

После  этого отпало препятствие  для приватизации квартиры, полученной

гражданином в порядке улучшения  его жилищных условий. В тоже время  не

утрачена возможность приватизации первой квартиры проживающими в ней

гражданами, поскольку произведенная  ранее ее приватизация аннулирована.

Собственник вправе совершать иные сделки, в том числе заключать  договоры

коммерческого найма, аренды, страхования, подряда на ремонтные работы и

другие сделки не противоречащие закону.

                   § 2. Обязанности собственника жилья                  

Согласно действующему российскому  законодательству собственнику не только

принадлежат правомочия по владению, пользованию, распоряжению принадлежащему

ему имущества, но наряду с этим на него возлагаются некоторые обязанности.

Наше законодательство содержит норму, предусматривающую, что собственник

несет бремя, связанное с содержанием  принадлежащего ему имущества, а  также

риск его случайной порчи, если иное не предусмотрено п. 7 ст. 2 Закона РСФСР

“О собственности в РСФСР”. Названный закон утратил силу, но указанная норма

содержится теперь в ст. 210 ГК РФ.

“Бремя” в данном случае заключается  в том, что собственник сам, за счет своих

средств должен обеспечивать надлежащее содержание и ремонт

приватизированного жилья, соблюдая при этом единое правило и нормы

эксплуатации и ремонта жилищного  фонда установленный для домов

государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 21 Закона “О

приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации” и ст. 144 ЖК РСФСР).

Естественно, что не все собственники жилых помещений имеют возможность

обеспечивать их содержание и ремонт своим трудом, самостоятельно. Особенно

это касается собственников жилья  в многоквартирных домах. С учетом этого

обстоятельства Закон “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”

(ст. 21) признает за собственником  жилья право

“образовывать товарищества и иные объединения”, которые могут заключать

договоры со специализированными  организациями на обслуживание и  ремонт. Такие

договоры могут заключать и  сами* собственники, не создавшие подобного

товарищества или объединения.

Договор на обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещении

заключаются с государственными жилищно-эксплуатационными  и ремонтно-

строительными организациями, причем на них законом возложена обязанность

заключения таких договоров (ч. 1 ст. 2 Закона “О приватизации жилищного  фонда

в Российской Федерации”). В интересах собственников жилых помещений названной

нормой предусмотрено, что расходы, связанные с обслуживанием и  ремонтом

приватизированных жилых помещений, оплачиваются собственниками не по рыночным

ценам, а по ставкам, установленным  для обслуживания государственного и

муниципального фонда.

В ст. 24 Закона “О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации”,

говорится, что собственники жилых  помещений и в частично, и в полностью

приватизированных домах участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и

ремонтом инженерного оборудования, объектов общего

пользования   домом   и   содержанием   придомовой   территории   соразмерно

занимаемой ими площади. Они  участвуют в этих расходах на равных основаниях с

гражданами, которые занимаемые ими  квартиры не приватизировали.

Расходы по оплате, обслуживания  и  ремонта  дома и     придомовой

территории часто именуются  квартирной платой. В структуре квартирной штаты

основное значение (до 97%) имеет  возмещение общедомовых расходов, а на

поддержание внутриквартирного оборудования расходуется лишь около 3%¹

 Значительные новшества организации, обслуживания и ремонта жилых домов иной

недвижимости в жилищной сфере” содержится в Законе РФ от 24 декабря 1992 года “Об основах федеральной жилищной политике”² и Временном положении о кондоминиуме, утвержденном Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 года № 2275 . Закон предусмотрел образование товариществ собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумов.

     Организация такого товарищества возможна при наличии в одном жилом доме

нескольких (двух и более) собственников жилых или нежилых  помещений.

Чтобы объединиться, первоначально, по инициативе одного или нескольких

собственников, проводится собрание лиц, желающих объединится в товарищества и

имеющих в конкретном доме на праве собственности, на праве хозяйственного

ведения, либо в оперативном управлении жилые или не жилые помещения. Собрание

принимает решение о создании товарищества домовладельцев и выбирает из своего

состава группу лиц - комиссию, которая  должна будет заниматься

организационными вопросами до регистрации товарищества и избрания его органов

управления. Комиссия разрабатывает  проект устава, созывает общее собрание собственников, на котором принимается устав товарищества.

Устав, принятый общим собранием  собственников, и протокол общего собрания

членов товарищества представляется органами местного самоуправления, где  они

регистрируются. С этого момента  товарищество приобретает права  юридического

лица.

При осуществлении хозяйственной  деятельности товарищество самостоятельно

отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом,

государство и члены товарищества не несут ответственности по его  долгам.

Ликвидация товарищества домовладельцев может быть осуществлена только в  двух

случаях:, во-первых, при приобретении одним лицом в собственность всех жилых

нежилых помещений в многоквартирном  жилом доме;

во-вторых, при физическом уничтожении  или разрушении многоквартирного

дома, когда невозможно его восстановление или замещение.

Временное положение о кондоминиуме прямо запрещает ликвидацию товарищества

домовладельцев по решению общего собрания членов товарищества¹.

Коммунальные услуги, к которым  относятся электро-, тепло-, водо-,

газоснабжение, в настоящее время как правило, предоставляются   

государственными или муниципальными предприятиями. Их услуги оплачиваются по

установленным в централизованном порядке ценам и тарифам. При  этом и

наниматели в домах государственного и муниципального жилищного фонда  и

граждане - собственники квартир оплачивают коммунальные услуги по одинаковым

ценам и тарифам.

В Законе “Об основах федеральной  жилищной политике” (ст. 15)

предусматривается внедрение нового, чисто рыночного принципа оплаты жилья

(при найме) и коммунальных  услуг. Оплата коммунальных услуг  устанавливается в

размере, обеспечивающем возмещение издержек на эти условия. Переход а новую

систему оплаты коммунальных услуг  должен быть осуществлен поэтапно в  течение

10 лет с использованием указанных  в этом Законе “мер социальной  защиты

граждан” в виде предоставления субсидий (компенсации) гражданам, за которыми

будет признано право на такие льготы “с учетом совокупною дохода семьи”.

Проблема оплаты коммунальных услуг  приобретает все более острый характер. В

печати высказывается мнение, что  как только начнется реализация принципа оплаты коммунальных услуг, закрепленного в Законе “Об основах федеральной жилищной политике”, доля затрат на жилищные и коммунальные услуги возрастет и к концу тысячелетия достигнет, видимо, 20-30% месячного дохода семьи¹.

     ¹ См.: Чернышев Л. Квартира: 20 процентов заработка //Ваше право.

1993. № 7. С. 1.

После осуществления приватизации, т. е. приобретения гражданином жилого

помещения в собственность, гражданин  как собственник недвижимости становится

субъектом налогового правоотношения. Он должен платить налог на недвижимость

в порядке, установленном законодательными актами РФ о налогах.

Ставка налога на помещение уплачивается ежегодно по ставке устанавливаемой

органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской

Федерации в размере, не превышающем 0,1% инвентаризационной оценки жилого

помещения, которое дается БТИ¹.

От уплаты налога освобождаются  инвалиды I и II групп, инвалиды с

детства, участники гражданских  и Великой Отечественной воин, других боевых

операций по защите СССР из числа  военнослужащих проходивших службу в

воинских частях, пенсионеры, родители и супруги военнослужащих и

государственных служащих погибших при  исполнении служебных обязанностей

и некоторые другие категории граждан.

    

     Заключение

В настоящее время большинство  россиян являются собственниками жилых

помещений. Процесс приватизации, начатый более десятилетия назад,

продолжается, но остается немалое  количество граждан, которые не спешат

приватизировать свое жилье. Они хотят  знать более подробно, что может  дать им

приватизация, что они приобретут, а что возможно потеряют.

В проведенной работе проанализировано законодательство о приватизации  и

сделана попытка исследовать его. Исследовать правовые основы приватизации.

Дать понятие правам и обязанностям собственника приватизированной квартиры.

Работа состоит из введения, трех глав и заключения. Во введении, говорится  о

значимости и необходимости  производства приватизации жилищного  фонда в

Российской Федерации.

          В первой  главе дано понятие приватизации. Подробно описан ход развития жилищной    реформы    в    России.    Раскрыты    принципы    добровольности,одноразовости, безвозмездности приватизации жилья. Рассмотрен ряд условий приватизации.   Так,   для   осуществления   гражданином   приватизации  жилого помещения необходимо письменное согласие всех проживающих в данном жилом помещении.   Закон  РФ   “О   приватизации  жилищного   фонда  в  Российской Федерации” в полной мере защищает права и интересы несовершеннолетних: их указания в документах на осуществление приватизации является обязательным,отказ от включения их в число собственников квартир возможен только с разрешения органов опеки и попечительств.