Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации

Для реализации гражданином права  на приватизацию, ему необходимо подать

заявление в соответствующий жилищный орган по месту жительства, в заявлении

обязательно указывается состав семьи, а также в чьем ведении находится

квартира и в чью собственность  заявитель просит оформить квартиру.

Гражданское законодательство РФ, как  было сказано ранее, различает две

разновидности общей собственности  на имущество - долевую и совместную.

Заявление подписывается всеми  совместно проживающими в квартире

совершеннолетними членами семьи. Вопрос о возможности включения  в

приватизационные документы несовершеннолетних некоторое время оставался одним

из наиболее спорных. Так как  в действующем законодательстве данный вопрос не

был урегулирован, то на практике он решался  зачастую не в пользу

несовершеннолетнего. Например, в  г. Владимире Г., нигде не работавшая и

злоупотребляющая спиртным, не включила в договор о приватизации

четырнадцатилетнего сына, продала  свою однокомнатную квартиру и уехала на

другое место жительство, бросив сына на произвол судьбы.

Закон от 11 августа 1994 г. “О внесении изменений и дополнений в Закон  РФ “О

приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации” дополнил ст.7 Закона РФ

"О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации"  новой частью, в

которой, наконец, было определено, что  в договоре передачи жилого  помещения

в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право

пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с  лицами, которым

это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними  собственность.

Помимо заявления о приватизации занимаемого жилого помещения, гражданин  должен предоставить справку из ЖЗО но форме № I о составе семьи,¹

проживающей в квартире, справку  из БТИ, в которой дается техническая

характеристика приватизируемого жилого помещения, ордер, типовой договор  найма жилого помещения, копию лицевого счета, справку, удостоверяющую, что ранее право на приватизацию жилья гражданином не было использовано, а в случае отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение, осуществляемого опекунами или попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, предоставляется документ, удостоверяющий разрешение органов опеки и попечительства на данный отказ.пропускную систему, но он не отнесен постановлением Правительства РФ к числу закрытых военных городков. В связи с этим, командование полигона обязано дать согласие на приватизацию занимаемой Б. квартиры. Суды при рассмотрении дел, возникших в связи с отказом в приватизации жилого помещения, не всегда выясняют, оформлено ли письменное согласие членов семьи,внесена ли плата за услуги по оформлению документов и т.д. Так, Суздальский районный суд Владимирской области, рассмотрев дело по заявлению М. к совхозу "Нерль" и администрации Весинского района об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчиков заключить договор на приватизацию занимаемой квартиры. При изучении материалов этого дела установлено, что ни одного из перечисленных выше обстоятельств дела суд не исследовал, не уточнил, кто является надлежащим ответчиком¹.

Локальные нормативные акты, определяющие порядок приватизации жилья, не

должны противоречить Закону РФ "О приватизации жилищного фонда  Российской

Федерации". Размер оплаты за услуги по оформлению документов по приватизации

определяется органами исполнительной власти на местах. Например, в городе

Москве постановлением правительства  Мосюйы от 21 февраля 1995 года № 163 "Об

изменении и дополнении прейскуранта на услуги,

     ¹ См.: Бюд. Верх. Суда РФ. 1994. № 2. С.9.

оказываемые   при   оформлении   прав   собственности   на  жилые

помещения" установлено, что услуги по приватизации оплачиваются в размере

половины минимального размера оплаты труда¹.

Следующей стадией оформления приватизации жилого помещения является

регистрация договора передачи.После предоставления гражданином всех документов БТИ определяет общую стоимость квартиры и составляет акт общей стоимости квартиры. При согласии гражданина с данным актом материалы поступают в вышеуказанные органы, уполномоченные осуществлять передачу жилого помещения в собственность или на предприятие, учреждение для заключения с гражданином договора о передачи ему квартиры в собственность.

Передачи в собственность гражданам  занимаемых ими жилых помещений  оформляется

договором. После внесения изменений  в Закон "О приватизации жилищного  фонда

Российской Федерации", указанный  договор стад именоваться договором  о передаче,поскольку был введен принцип бесплатности приватизации².

данный договор содержит в себе соглашение сторон о передаче жилого помещения

из состава государственной  или муниципальной собственности  в собственность

проживающих в индивидуально - определенной квартире (с ее реквизитами,  санитарными  и  техническими  характеристиками)  на  условиях,

определяемых гражданами по своему усмотрению (имеется в виду определение

вида собственности).

Закон РФ "О приватизации жилищного  фонда Российской Федерации" не требует

нотариального удостоверения договора передачи жилья в собственность, с

гражданина также не взимается  государственная пошлина.

В случае проживания в жилом помещении  исключительно несовершеннолетних,

порядок передачи жилого помещения  в собственность Закон РФ "О  приватизации

жилищного фонда Российской Федерации" ставит в зависимость от возраста

несовершеннолетнего. Так, жилые помещения, в которых проживают исключительно

несовершеннолетние в возрасте до 14 лег, передаются им в собственность  по

заявлению опекунов с предварительного разрешения органов опеки и

попечительства, либо по инициативе указанных  органов. Жилые помещения, в

которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18

лет, передаются им в собственность  по их заявлению с согласия родителей

(усыновителей), попечителей и органов  опеки и попечительства.

Особо   оговорен   порядок   оформления   договоров   передачи   жилого

помещения в собственность несовершеннолетнего  в случае смерти родителей и

иных случаях утраты попечения  родителей.  В этом случае органы опеки и

попечительства, руководители учреждений для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течении трех месяцев обязаны оформить договор передачи жилого помещения в собственность детям - сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет,

оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного

разрешения органов опеки и  попечительства или по инициативе таких  органов.

Несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, договоры оформляются

самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки  и

попечительства¹.

В Законе "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" определены

также льготы для несовершеннолетних. Так, оформление договора передачи в

собственность жилого помещения, в  котором проживают исключительно

несовершеннолетние, производится за счет местных бюджетов.

Право собственности на приватизированное  жилье возникает с момента

регистрации договора передачи в Государственной  регистрационной палате, то

есть с этого момента наниматель жилого помещения и члены его  семьи

приобретают статус собственника.

     ¹ См.: Законность. 1998. № 6. С. 51.

Обязательность государственной  регистрации также имеет своей  целью фиксацию

собственника квартиры и последующих  изменений субъекта собственности, а также

исключение возможности "двойного" отчуждения одного и того же имущества.

     § 2.  Возникновение нрава собственности на приватизированное жилое

                                помещение                               

Согласно ст. 7 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

право собственности на приватизированное  жилое помещение возникает с  момента

регистрации договора в органе местной  администрации. Это относится к

приватизации жилья как в  домах муниципального, так и в  домах государственного

фонда. Как следует из ст. 131 ГК РФ, право собственности на жилье, ограничения этого права, его возникновения, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. При этом регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими федеральными законами,Точное определение момента возникновения права собственности на приватизированную квартиру (или комнату) имеет важное юридическое значение,ибо только с этого момента возможно совершение сделок по поводу

приватизированного жилья и  наступления иных юридических последствий, в том

числе несение риска случайной гибели или порчи жилья. Например, в практике

были случаи, когда одинокий гражданин  совершил ряд действий, необходимых

для оформления приватизации., но умер до регистрации договора. В данной

ситуации наследники этого гражданина согласно "букве закона" не смогут

получить квартиру умершего, поскольку по наследству может перейти лишь

имущество, принадлежавшее умершему на праве собственности, а в этом случае

гражданин еще не стал собственником  квартиры, и она останется в муниципальной

собственности либо в хозяйственном  ведении предприятия или в оперативном управлении учреждения.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении  № 8 от 24 августа 1993 года принял

во внимание, что в практике нередки  случаи, когда одинокий гражданин (обычно

имеющий плохое здоровье) начинает принимать меры к приватизации квартиры, но,

не успев оформить приватизацию до конца, умирает. Могут ли его  наследники

претендовать на получение такой  квартиры по наследству? Пленум Верховного

Суда указал, что "в случае возникновения  спора  по поводу включения

этого жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что

указанное обстоятельство само по себе не может служить отказу в

удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни

волю на приватизацию занимаемого  жилого помещения, не отозвал свое заявление,

поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности  соблюсти

все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему  не могло

быть отказано" (ч. 2 п. 8).

Какие жилые помещения в  настоящее  время  безусловно, без всяких

     исключений, не могут быть объектами приватизации? Из семи первоначально

названных в перечне  видов жилых помещений, не подлежащих приватизации:

находящиеся в аварийном состоянии  общежитие, квартиры в закрытых военных 

городках, коммунальные квартиры, дома относящиеся к памятникам истории и

культуры, служебные жилые  помещения, жилые помещения, специализированные

дома, осталось только три вида первоначально названных жилых помещений.

     Жилыми помещениями,  находящимися в аварийном состоянии  именуются

помещения    имеющие   повреждения    несущих   конструкций,    не   отвечающие

установленным    техническим,    строительным    нормам,    то    есть

помещения, непригодные для постоянного проживания.

Жилые дома признаются общежитиями, если они:

1) специально построены в качестве общежитии или переоборудованы для этих целей;

2) эксплуатируются как общежития  с разрешения санэпидемстанций;

3) укомплектованы мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-

бытовыми предметами., необходимыми для проживания, занятий

и отдыха граждан;

4) обслуживаются специальным штатом  работников;

5) функционируют на основе положения,  разрабатываемого в соответствии  с

Примерным положением об общежитиях, утвержденным Совмином

РСФСР;

6) заселяются по ордерам специального  образца на занятия жилой площади  в

общежитии.

При отсутствии хотя бы одного из названных  признаков жилой дом не может

считаться общежитием, и, следовательно, приватизация жилых помещений,

расположенных в нем, производится на общих основаниях;

Не подлежит приватизации также  жилой фонд закрытого военного городка. К

закрытым военным городкам относятся  расположенные в населенных пунктах  военные городки воинских частей, расположенных вне населенных пунктов.

 Служебные жилые помещения, в том числе и в домах ЖК и ЖСК, могут

приватизироваться только по решению  собственника или владельца такого жилья;

Военнослужащим обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми

помещениями, по достижению общей  продолжительности военной службы 20 лет и

более, а при увольнении с военной  службы по

достижению предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию

здоровья или в связи с  организационно – штатными мероприятиями  при общей

продолжительности военной службы десять лет и более  предоставляются  в

собственность жилые помещения  по избранному постоянному месту  жительства .

приватизация военнослужащим занимаемого  служебного помещения возможна только

после того, как данное помещение  будет исключено из числа служебных решением

собственника.

Коммунальной признается квартира, в которой по отдельным договорам  жилищного