Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации

найма (по отдельным ордерам) проживают  две и более семей.

Особенности правового статуса  коммунальных квартир вызывали не мало проблем,

связанных с их приватизацией. Основной из них являлся вопрос о приватизации

комнат в коммунальной квартире.

3 ноября 1998 года Конституционный  Суд РФ внес ясность в вопрос  о возможности

приватизации отдельных комнат в коммунальной квартире, признав,

 ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" в части,

ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах

государственного и муниципального жилищных фондов, не соответствующей

Конституции РФ, в частности, ст.ст. 19 (ч. 1 и 2), 46 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. З)

Таким образом, граждане, проживающие  в коммунальных квартирах, имеют  право на

приватизацию жилого помещения  независимо от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей. Но в то же время,это не исключает возможности оспаривания данного права в судебном порядке.

Основной проблемой в приватизации коммунальных квартир были вопросы  права

собственности на места общего пользования  в коммунальной квартире, к которым

относятся коридоры, кухни, санузлы, и  др.

Данные вопросы разрешены следующим  образом: гражданин, приватизировавший

жилое помещение в коммунальной квартире одновременно становится собственником

части общего имущества коммунальной квартиры. Ему принадлежит доля соразмерно

занимаемой собственником площади  в квартире общей собственности  на места

общего пользования; другим собственникам  при этом выступает орган местного

самоуправления в лице его органа управления жилищным фондом. При этом

необходимо отметить, что выдел  такой доли вправе общей собственности  на общее

имущество коммунальной квартиры в натуре не возможен. В случае отчуждения собственником приватизированного жилого

помещения в коммунальной квартире доля в общем имуществе следует  судьба

права собственности на жилое помещение.В расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования собственник участвует соразмерно своей доли в праве собственности.

Из числа объектов приватизации первоначально исключались жилые  помещения, не

отвечающие санитарно-гигиеническим  и противопожарным нормам, а также жилые помещения в домах-памятниках истории и культуры (ст. 4 Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (в первоначальной редакции)). Наниматели жилых помещений в этих домах оказались в явно неравноправном положении по сравнению с гражданами, проживающими в других домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это вызвало

необходимость изменения законодательства. Такая необходимость подтверждалась

также тем, что в случае приватизации занимаемых ими жилых помещений  в таких

домах граждане выражали готовность за свой счет, на свои средства

обеспечивать ремонт домов, не отвечающих санитарно-гигиеническим и

противопожарным нормам, а также  домов - памятников истории и культуры, а

затем поддерживать их в надлежащем состоянии. Очевидно, такая аргументация

оказалась убедительной. Если все  жильцы такого дома согласны на приватизацию,

то они вправе приватизировать  занимаемые жилые помещения, а за не

произведенный капитальный ремонт или реконструкцию получить компенсацию.

Таким образом, действовало правило  о том, что приватизация жилых помещений в указанных домах возможны только после их ремонта или реконструкции. Однако было сделано важное исключение: приватизация разрешалась при условии, что все жильцы дома выразили свое согласие на ее осуществление, то есть, приняли решение об участии выполнении капитального ремонта (реконструкции). Это решение нельзя признать демократичным, однако оно было шагом в решении проблемы приватизации жилых помещений в домах,не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и в домах -памятниках истории и культуры. Правда, практического применения приведенное решение не получило.

Радикальное решение вопроса о  приватизации жилых помещений в  указанных домах

дано в Законе РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”. Согласно этому

Закону помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным

нормам, и помещения в домах  — памятниках истории и культуры исключены из

перечня жилых помещений, не подлежащих приватизации. Таким образом, в

настоящее время они могут быть приватизированы в общем порядке.

Вместе с тем могут быть установлены  и некоторые особенности приватизации

квартир (комнат), расположенных в  домах - памятниках истории и архитектуры.

Так, в Москве и ряде других городов  собственники таких квартир (комнат)

подписывают специальное “охранное  обязательство” по обеспечению, сохранности

содержания, использования, ремонта  и реставрации жилых

помещений (квартир, комнат), находящихся  в собственности граждан и

расположенных в домах-памятниках истории и архитектуры. Соответствующее

условие включено и в договор  передачи квартиры в собственность  граждан.

                                Глава III                               

     Правовой  статус собственника жилья 

§ 1. Права собственника жилья и членов его семьи

Юридическим результатом приватизации жилого помещения является возникновение

у гражданина и членов его семьи  права собственности на приватизированное

помещение.Содержания права собственности определено гражданским законодательством. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это фундаментальное

общее положение ГК конкретизируется в специальной норме - ст. 288 ПС РФ,

посвященной собственности на жилое  помещение. В ней предусмотрено, что

собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения

принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Право владения - эта основная на определенном юридическом факте возможность

иметь у себя в наличии данное имущество.

Если законного основания для  владения данной вещью (например, квартирой) у

лица нет, его владение будет  незаконным. Например, после смерти одинокого

гражданина, который не приватизировал занимаемую им квартиру занял его сын,

считавший, что он имеет  на это право как наследник  по завещанию. Но сын в этом случае будет незаконным владельцем квартиры я должен

освободить ее, поскольку она  не находилась в собственности отца и не может

быть включена в сослав наследства.

Второе правомочие собственника право  пользования. Право пользования  означает

возможность извлекать из вещи ее полезные свойства, то есть возможность  ее

производительного или личного  потребления (например, проживать в  жилом

помещении). Право пользования, как и право владения, может принадлежать и

лицу, которое не является собственником  данной вещи. Например, наниматель

квартиры на основании договора с собственником приобретает  не только право

владения, но и право пользования.

Право распоряжения есть возможность  определить "юридическую судьбу" вещи -

продать ее, подарить, сдать в наем и т.п. Другими словами, право распоряжения

обеспечивает лицу возможность  совершения по поводу вещи различных юридических

действий в первую очередь сделок.

Некоторые правомочия собственника, как было отмечено, могут принадлежать и не

собственнику. В связи с этим необходимо указать специфику права

собственности. Она заключается  в том, что собственник в отличии от

арендатора, хранителя, залогодержателя  и т.п. осуществляет права владения,

пользования и распоряжения по своему усмотрению, то есть наиболее

абсолютным образом. Поэтому право  собственности является основополагающим

правом.

Право владения гражданина, у которого имеется в собственности (в том

числе и приобретенной в порядке приватизации) жилое помещение, означает, что

гражданин - собственник имеет на законном основании возможность  считать это

жилое помещение принадлежащим ему.

Жилые помещения как объекты  права собственности имеют особый правовой режим.

Во-первых, это недвижимость. Во-вторых, сохраняющаяся нехватка жилья и  его

особая социальная значимость обусловили использование жилых помещений  строго

по целевому назначению. Поэтому  собственники не вправе использовать их

исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих

объектов. Следовательно, не допускается  сдача жилых помещений в наем  под различные  конторы, склады, продажа квартир для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых.

Практический интерес представляет вопрос о допустимости  переустройства или

перепланировки приватизированной  квартиры (или комнаты) ее собственником или нанимателем. Соответствующее разрешение может быть выдано лишь после положительного заключения соответствующих органов, в том !числе пожарной инспекции, инженерной и экономической служб, и др., поскольку в результате переустройства и перепланировки может быть нарушена прочность |несущих конструкций здания, может произойти ухудшение вентиляции, Iнарушение требований пожарной безопасности и т.д.

Право распоряжения собственника жилым   помещением означает, что за

ним признается возможность совершать  различные юридические действия, влекущие

либо передачу права собственности  на данное жилое помещение другому  лицу,

либо передачу только права владения и пользования. Одним из способов

распоряжения является завещание.

Право распоряжения является самым  важным правомочием собственника жилого

помещения, в том числе приватизированного. Закон "О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации" дает примерный перечень действий

по распоряжению жилым помещением. Согласно ч. 1 ст. 3 граждане, ставшие

собственниками жилых помещений, вправе продавать, завещать, сдавать  в аренду

эти помещения, а также совершать  с ними иные сделки не противоречащие закону.

К числу "иных сделок" можно отнести  договоры дарения, мены, обмена, залога и

др.

Особенностью осуществления права  распоряжения во всех этих случаях

 является то, что сделки по распоряжению жилым помещением подлежат

государственной регистрации.

Сделки   по  распоряжению    жильем,    как   и   любые  другие   сделки,

представляют собой действия граждан  и юридических лиц, направленные на

установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей (ст.

153 ПС). Указанные последствия возникают только при наличии определенных

условий действительности сделок. К  их числу относятся:

1) законность содержания сделки, то есть соответствие ее содержания

закону и иным правовым актам;

2) дееспособность участников сделки;

3) соблюдение требований, относящихся  к форме сделки;

4) соответствие волеизъявления  участника сделки его действительной  воле.

При отсутствии названных условий  сделка либо считается ничтожной,

либо может быть оспорена в суде.

Собственник в праве продать принадлежащее ему жилое помещение. Отчуждение

жилого помещения, в котором  проживают несовершеннолетние, согласно п. 4 ст.

292 ПС РФ, возможно только с  согласия органов опеки и попечительства.

Старостина с двумя несовершеннолетними  детьми – одиннадцати летним Андреем  и

восьмилетним Алексеем - занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 года

эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала ^

Кукушкиной, а в июне 1993 года умерла.

 

Если жилое помещение находится  в общей совместной собственности, то для

передачи его в залог необходимо получение согласия всех собственников, если

же в залог передается доля одного из участников долевой собственности, то

такого согласия не требуется.

Собственник жилого помещения вправе заключить договор пожизненного содержания

с иждивением, по такому договору получатель ренты - гражданин

передает принадлежащую ему  квартиру в собственность плательщика  ренты,

который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина

или указанного им третьего лица.   

По договору пожизненного содержания с иждивением обязанность

плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может

включать обеспечение потребностей в жилище, в питании и одежде, а если этого

требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. В договоре должна

быть определена стоимость всего  объема содержания с иждивением. При  этом

общий объем содержания в месяц  не может быть менее двух минимальных

размеров оплаты труда, установленных законов. ГК предусматривает возможность

замены по соглашению сторон пожизненного содержания на периодические

платежи в деньгах. В целях обеспечения  интересов получателя ренты ГК

устанавливает, что при осуществленном нарушении плательщиком ренты своих

обязательств получатель ренты  вправе потребовать возврата недвижимого

имущества (квартиры), переданного  в обеспечение пожизненного содержания,