Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации

¹.

Вторым принципом приватизации жилья надо признать безвозмездность  передачи

квартир в собственность граждан, проживающих в домах государственного и

муниципального жилищного фонда. Названный принцип формировался постепенно.

Первоначально законодательством  предусматривалась только продажа  гражданам

занимаемых ими квартир в  домах государственного и общественного

     ¹ См.: Жилищная реформа. Сборник нормативных документе”. С. 80.

жилищного фонда, т. е. только возмездное приобретение ими жилья в собственность

¹.

С момента вступления в силу Закона РСФСР “О приватизации жилищного  фонда

РСФСР” можно говорить о бесплатности передачи жилья в собственность  граждан

как в принципе осуществление приватизации жилых помещений в домах

государственного и муниципального жилищного фонда. Вместе с тем

существовала оговорка о том, что  бесплатно передается жилье “в пределах;

нормы”. Думается, что такая оговорка не поколебала общего правила о передаче

жилья бесплатно. Кроме того, практика показала, что основная часть жилищного

фонда, приватизированного до внесения в Закон поправок, была передана

безвозмездно. Тенденция бесплатности получила в Законе вполне определенно

выражение.

Дальнейшее формирование принципа бесплатности передачи жилья в собственность

граждан произошло в нормативных  актах, принятых в 1992 году. Первым из них

было Положение о приватизации жилищного фонда в г. Москве

(приложение к Указу Президента  РФ от 12 января 1992 года № 16) . Характерно,

что само понятие “приватизации” трактуется в названном нормативном  акте

только как бесплатная передача жилья в собственность граждан. Здесь принцип

 бесплатности приватизации получи свое полное и адекватное выражение, но пока

только применительно только к  Москве.

В декабре того же 1992 года были внесены  изменения и дополнения в Закон "О

приватизации жилищного фонда  в РСФСР¹.

Слово "продажа" жилых помещений  было исключено из ст. 1 Закона, и  в

результате понятие "приватизация" жилья однозначно определяется как

бесплатная его передача в собственность  граждан государственном и

муниципальном жилищном фонде. Тем самым принцип бесплатности приватизации

жилья был распространен на всю  территорию Российской Федерации.

Наряду с принципами добровольности и безвозмездности Закон устанавливает

принцип одноразовости бесплатной приватизации жилого помещения. Он

заключается в том, что каждый гражданин  имеет право на приобретение в

собственность бесплатно, в порядке  приватизации, жилого помещения в  домах

государственного и муниципального жилищного фонда один раз. содержание

данного принципа заключается в  том, что у гражданина имеется  субъективное

право на приватизацию жилого помещения, если он проживает в доме

государственного или муниципального фонда, но это право можно реализовать

только один раз. Естественно, что  в соответствии с принципом добровольности гражданин может вообще не реализовать это право и пользоваться

жилым помещением на основании ранее  заключенного договора найма этого

помещения. в практике приватизации жилья не редки случаи, когда жилое помещение передается в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствие с достигнутым; между этими лицами соглашениями. Это вполне

соответствует принципу добровольности приватизации и в ряде случаев  имеет

смысл, например, когда кто-нибудь из членов семьи рассчитывает в скором

времени получить квартиру в доме муниципального или государственного фонда.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении № 8 от 24 августа

1993 года, за гражданами, выразившими  согласие на приобретение другими

проживающими с ними лицами занимаемого  помещения, сохраняется право на

бесплатное приобретение в собственность  в порядке приватизации другого, в

последствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в

данной ситуации право на одноразовую  приватизацию не было реализовано при

даче согласия на приватизацию жилья  другими лицами - членами семьи.

Особый случай применения принципа одноразовости приватизации был  установлен в

Примерном положении о приватизации жилищного фонда в РСФСР¹.

     ¹ См.: Жилищное законодательство. Юридический справочник. М, 1992. С. 66.

В названном нормативном акте предусматривалась  возможность сохранения права

на приватизацию в случае переезда гражданина в другое жилое помещение  и

заселения его по договору найма. Право  на приватизацию за гражданами в данной

ситуации сохраняется, если ранее  приватизированные ими квартиры переданы

безвозмездно соответствующему муниципальному образованию, государственному

органу или учреждению. Несмотря на то, что граждане в таких случаях  участвуют

в приватизации неоднократно, строго говоря, принцип одноразовости

приватизации здесь не нарушается, ибо, в конечном счете, граждане получают

лишь одно жилое помещение.

 Существенное значение имеет вопрос о праве на одноразовую приватизацию жилых

помещений гражданами, проживающими в домах, которые принадлежат

государственным или муниципальным  организациям, в случае изменения  владельца

дома. Как быть, например, если государственное  предприятие, имеющее на своем

балансе жилые дома, переходит в другую форму собственности либо

ликвидируется? Утрачивают ли граждане, проживающие в таких домах, право  на

одноразовую приватизацию занимаемых ими жилых помещений?

Закон РСФСР "О приватизации жилищного  фонда в РСФСР" решения этого

практически важного вопроса первоначально  не дал. Но оно дано в Законе РФ от

23 декабря 1992 года "О внесении  изменений и дополнений в Закон  РСФСР "О

приватизации жилищного фонда  в РСФСР"" и в Законе РФ "Об основах федеральной

жилищной политики" от 24 декабря 1992 года (ч. 1 ст. 9). Указанными

нормативными актами предусмотрено, что при переходе государственных или

муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их

ликвидации жилищный фонд, находящийся  в хозяйственном ведении предприятий  или

в оперативном управлении учреждений,

должен быть передан в хозяйственное  ведение или в оперативное  управление

правопреемников этих предприятий, если они определены, либо иных юридических

лиц или переданы в ведение органов  местного самоуправления в установленном

порядке. При этом устанавливается, что граждане сохраняют все жилищные права,

в том числе право на приватизацию жилья.

На мой взгляд, особого внимания заслуживает следующее положение, содержащееся в действующей редакции ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда" и в ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". В них сделан акцент на то, что при изменении формы собственности или ликвидации предприятия их жилищный фонд должен быть передан новому хозяину - правопреемнику. Возложение обязанностей передачи жилищного фонда обусловлено тем, что в практике были нередки случаи, когда владельцы жилых домов в ходе изменения форм собственности или ликвидации просто молчаливо отказывались от них, оставляя их фактически без хозяина¹. Приватизация квартир жильцами таких домов оказывалась невозможной. Установление обязанности предприятия передавать дом другому хозяину, направлено на охрану жилищных прав граждан, в том числе права на осуществление приватизации.

     ¹ См.: Российская газета. 1993. 4 января.

                        § 2. Условия приватизации                       

Если приватизация жилого помещения  возможна, то для ее осуществления  в первую

очередь необходимо наличие согласия всех совершеннолетних членов семьи.

Свое согласие на осуществление  приватизации совершеннолетние члены  семьи

должны выразить в письменной форме, путем соответствующей подписи  на

заявлении, с которым семья обращается в соответствующий муниципальный орган.

Временно отсутствующие члены  семьи, за которыми согласно нормам жилищного

законодательства сохраняется  право на жилое помещение (ст. ст. 60. 62, 66 ЖК

РСФСР), могут выразить свое одобрение  на приватизацию через представителя  или

путем представления письменного  согласия.

В практике известны случаи, когда  приватизация осуществляется с нарушением

изложенного требования, то есть при  отсутствии согласия одного или нескольких

членов семьи, не утративших право  на жилое помещение, которое они  имели как

наниматели. Так, при рассмотрении одного из дел суд установил, что  гражданин

Казимиров был включен в ордер  на квартиру, которая была предоставлена  его

жене Казимировой, и проживал в этой квартире. Но затем брак между супругами

был расторгнут, и Казимиров перестал проживать в квартире, но

от своих прав на жилплощадь как  бывший член семьи не отказывался. Жена

Казимирова в 1992 году приватизировала квартиру, не получив согласия бывшего

мужа. По иску Казимирова договор на передачу квартиру в собственность

Казимировой был признан недействительным. В определении Судебной коллегии по

гражданским делам Верховного Суда РФ по данному делу сформулировано следующее

положение: "Если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом

семьи, но право на жилое помещение  не утратил, то его согласие на приватизацию

этой жилой площади обязательно".¹

Что касается соглашения проживающих  в квартире лиц по поводу приватизации

занимаемого жилого помещения, то оно, согласно ст. 2 Закона РФ "О

приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации" должно выражать единую

волю всех совершеннолетних и несовершеннолетних, достигших 15 лет, членов

семьи.

Представляется, что в случаях, когда одни члены семьи желают реализовать свое

право на приватизацию жилого помещения, а другие возражают против

приватизации, на лицо имущественный  спор. Споры из гражданских правоотношений

подведомственны суду. Поэтому суд не вправе отказать в рассмотрении данного

спора (ст.ст. 3, 25 ГИК ). Но суд не может принять решение, обязывающее члена

семьи дать свое согласие на приватизацию. Это

См.; Бюл. Верх. Суда РФ. 1993. № 11. С. 6.

было бы принудительным превращением такого члена семьи из пользователя жилым

помещения в его собственника. Поэтому, по такого рода искам суд во всех

случаях должен вынести определение об отказе в иске. Он не в праве обязать

членов семьи дать свое согласие на приватизацию. Для осуществления

приватизации члены семьи должны сами достичь единогласия - договориться.

      Принимая   согласованное   решение    о   приватизации    квартиры    (или

комнаты), наниматель и члены его  семьи должны определить вид общей

собственности, которую они хотят  иметь в результате приватизации, либо

договориться о том, что жилое  помещение будет передано одному из совместно

проживающих. Если же выбрано общее  владение жильем, то, как следует  из ст. 2

Закона "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации", проживающие в

жилом помещении должны указать в заявлении о приватизации, какой из видов

общей собственности они избирают - долевую или совместную.

Общая собственность как экономическое  отношение - это принадлежность одного и

того же имущества не одному, а  нескольким лицам - участникам общей

собственности. Согласно закону общая  собственность может быть долевой  или

совместной.

Долевая собственность характеризуется  тем, что каждый из участников имеет

определенную долю в праве на вещь - одну треть, две пятых или  в процентах:

20%, 40%, и т.д.

При совместной собственности общее  имущество принадлежит всем участникам без

определения долей. Гражданский кодекс предусматривает только

два вида совместной собственности, когда  ее участниками выступают супруги

либо члены крестьянского (фермерского) хозяйства, то есть граждане, связанные

семейными   узами   и   в   силу   этого   находящиеся   в   лично

доверительных

отношениях¹.

Таким образом, если в заявлении  о приватизации будет содержаться  просьба о

передаче квартиры в совместную собственность, то это означает что  супруги

либо члены крестьянского (фермерского) хозяйства, проживающие в одной

квартире или доме, выразили желание  иметь равные права по владению,

пользованию и распоряжению всем жилым  помещением, ни у кого не будет

определенной доли в праве собственности. Вопрос о доли может возникнуть при

распаде семьи, когда, например, разводящиеся супруги пожелают точно

определить свою долю в праве  совместной собственности на квартиру. В подобных

случаях, если возникает спор, размер доли будет определять суд (ст. 254 ПС

РФ).

Если члены семьи выразят  желание приобрести квартиру (комнату) в общую

долевую собственность, то они должны указать в' заявлении на приватизацию

долю каждого члена семьи.

     ' См.: Суханов Б. А Право собственности и иные вещные права. Способы их

защиты (комментарии к новому ГК РФ) //Экономика и жизнь. М, 1996. С.32.

     Глава 2

     Порядок оформлении правомочий собственника

§ 1. Общие положения по  приватизации жилья