Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации

     Введение.......................................................... 3

     Глава I. Понятие,  принципы и условия приватизации  жилищного фонда .  5

     § 1. Правовое  регулирование приватизации жилищного  фонда..5

     § 2. Условия  приватизации.................................. 22

     Глава II. Порядок  оформления правомочий собственника..............26

     § 1. Общие  положения по приватизации жилья.............. ..26

     §  2.  Возникновение  права  собственности  на приватизированное жилое

помещение............................................ 34

     Глава III. Правовой  статус собственника жилья. ........... ........... 44

     § 1. Права  собственника жилья и членов  его семьи.............  44

     § 2. Обязанности  собственника жилья .........................54

     Заключение....................................................60

     Библиография..................................................63

                                 Введение                                

Переход к рынку жилья принципиально  меняет роль государства в экономике.

Формирование экономических отношений, основанных на законах рынка, с

неизбежностью связано с проведением  радикальных преобразовании не только в

области обмена, производства и потребления, но и в жилищной сфере. Сущность

преобразований, осуществляемых в  этой сфере, заключается в создании рынка

жилья, который должен стать необходимым  элементом рыночной экономики. В  новых

социально-экономических условиях жилье становится обычным товаром, предметом

купли-продажи, мены, дарения, наследования и других сделок. Однако указанный

процесс может успешно развиваться  лишь при условии, если такой товар, как

жилье, будет фигурировать на рынке  в достаточном количестве, т. е. появится

множество продавцов и покупателей  жилья, имеющих право его отчуждать  и

приобретать. Следовательно, должны быть собственники жилья, способные

выступать на рынке жилья в качестве продавцов.

Идея осуществления столь коренной ломки отношении собственности  в жилищной

сфере формировалась постепенно, причем в неразрывной связи с

решением вставшей перед обществом  задачи перехода к экономическим  отношениям,

основанным на законах рынка, на развитии инициативы участников этих

отношений.

Многолетний опыт строительства и  эксплуатации жилья в рамках государственной

собственности с очевидностью показал, что государство в силу

ряда причин не способно осуществлять эти задачи. Главной причиной, которая

действовала постоянно, была недостаточность  материальных и финансовых

ресурсов для строительства  и эксплуатации жилья. Кроме того, содержание

государственного жилищного фонда  было убыточным, поскольку получаемое с

нанимателей квартирная плата была “самой низкой в мире” и покрывала  лишь

незначительную часть затрат на эти цели. Фактически содержание государственного

жилищного фонда осуществлялось за счет огромных дотаций, выделяемых

государством и ложившихся тяжелым бременем на бюджет.

До перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере возможность

I

продажи жилья (и то в установленных  законом пределах) имели только граждане -

“личные собственники”. Жилые помещения, которыми граждане пользовались на

основании договоров найма в домах государственного и муниципального жилищного

фонда, не могли быть предметом  продажи и иных сделок. Проводимая в стране

жилищная реформа имеет целью  включить эти жилые помещения  в рыночный оборот

путем передачи их в собственность  граждан, т. е. путем приватизации.

Приватизация составляет основу при  формировании рынка жилья.

В настоящее время основным источником возникновения права частной

собственности на жилые дома и квартиры является приватизация государственного

и муниципального жилищных фондов.

                                 Глава I.                                

     Понятие, принципы  и условия приватизации жилищного  фонда. § 1. Правовое

регулирование приватизации жилищного фонда.

В России согласно действующему законодательству приватизации жилья означает

бесплатную передачу жилых помещений  из государственной или муниципальной

собственности в собственность  проживающих в них граждан

В данном случае происходит прекращение  права собственности _ государства  или

права муниципальной собственности  на отдельные жилые помещения  или жилые

дома. Это экономический и социальный процесс огромного значения, поскольку,

он направлен на коренное изменение  отношений собственности в жилищной сфере.

В результате осуществления приватизации жилья в масштабах страны должно

произойти существенное уменьшение объемов  государственной и муниципальной

собственности и выдвижения на первое место частной собственности  на жилье.

Первым нормативным актом, положившим начало законодательству о приватизации

жилья, было постановление Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 года “О

порядке продажи гражданам в личную собственность квартир в домах

государственного и общественного  жилищного фонда”¹. На его основе в

     СП СССР. 1989. №1. Ст. 4.

РСФСР было принято Положение о  продаже гражданам квартир в  личную собственность

и оплате расходов на их содержание и  ремонт¹. В дальнейшем

аналогичным нормам появилось в  Законе “О собственности в СССР” (Ст. 7)²

 Отличительной особенностью названых нормативных актов было то, что они

предусматривали приватизацию жилья  в форме его выкупа на основании  “сметной

стоимости с учетом остаточной стоимости  в действующих ценах”, т. е. на

условиях полной оплаты. Таким образом, на первое место ставился интерес к

государству, которое не поло на то, чтобы передать жилье гражданам

безвозмездно, разрешало выкупить его, причем за большие суммы. Лишь немногие

граждане смогли воспользоваться  этим правом, приватизация жилья путем  его

выкупа гражданами у государства  не получила распространения.

Важным шагом в развитии законодательства о приватизации жилья было принятие

Закона РСФСР “О собственности  в РСФСР” от 24 декабря 1990 года³ и

Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик⁴.

В пункте 3 ст. 13 Закона “О собственности  в РСФСР” было закреплено право

нанимателя жилого помещения в  доме государственного и муниципального

жилищного фонда и членов его  семьи “Приобрести в собственность      соответствующую квартиру, дом путем их выкупа или по другим основаниям,

предусмотренным законодательством  РСФСР и республик, входящих в Российскую

Федерацию”. Здесь на первое место  ставилось приобретение гражданами жилья в

собственность путем выкупа (приватизации). Но наряду с этим предусматривалась

возможность приобретения жилья в  собственность и “по другим основания”. Закон

не раскрыл, какие основания  имелись ввиду. Однако сам факт допущения

приватизации жилья не только путем  его выкупа у государства следует

рассматривать как признак того, что первоначальное представление  о

приватизации жилья как передачи его гражданам только за деньги претерпело

серьезную трансформацию.

Следует отметить, что понятие “приватизации  жилья” и “рынок жилья” внедрялись

постепенно. Немалое значение в  этом имел Указ Президента СССР от 19 мая 1990

года “О новых подходах к решению  жилищных проблемах в стране и  мерах по их

практической, реализации”¹, в которой впервые прямо ставилась задача

“вести дело к формированию рынка  жилья, чтобы каждый гражданин мог  на указанной

основе свободно, по своему выбору в соответствии с потребностями  семьи

приобрести квартиру или дом в том числе путем выкупа долгосрочного найма или

аренды в домах государственного и общественного жилого фонда”. Названный указ

как бы легализовал понятие “рынок жилья”. Его значение этим,

Ведомости Съезда народных депутатов  СССР и Верховного Совета СССР. 1990. №

22. Ст. 409.пожалуй, и ограничилось, поскольку практических действий, направленных на формирование рынка жилья, после его издания не последовало. Кроме того, Указ,как и ранее изданные нормативные акты, исходил из принципа возмездности при передачи государственного жилья в собственность граждан.

Возможность   безвозмездной   передачи   жилья   гражданам,   наряду   с

продажей, впервые была предусмотрена  в решении Московского городского Совета

народных депутатов от 7 декабря 1990 года. “Об основных направлениях жилищной

реформы в г. Москве”.

Идея безвозмездной передачи в  собственность граждан жилья  в пределах

установленных нормативов получила отражение  и в важнейшем акте российского

законодательства - Закон РСФСР  от 4 июля 1991 года. “О приватизации жилищного

фонда в РСФСР”¹. Названный закон, а также принятая на его основе

Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР² трактуют

приватизацию как бесплатную передачу гражданам занимаемых ими жилых  помещений в

государственном или муниципальном  жилищном фонде, т. е. предусматривают два

способа приватизации. При этом предусматривался порядок определения размера

бесплатно передаваемых в собственность  гражданам жилых помещений. Площадь жилых помещений, превышающая эти размеры, подлежит оплате¹.

Через два дня после принятия указанного Закона Верховный Совет  РСФСР принял

Закон РСФСР “О внесении изменений  и дополнений в Жилищный кодекс

РСФСР” , где в связи с принятием Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда

в РСФСР” ЖК РСФСР был дополнен главой 1 “Приобретение гражданами жилых

помещений в домах государственного и муниципального фонда и несколько  норм,

посвященных эксплуатации жилья, находящегося в собственности граждан.

Как показала практика, применение комбинированного способа осуществления

приватизации не принесло большого успеха: за все время действия Закона от 4

июля 1991 года было приватизировано  немногих более 3% площади жилья от той

площади, которая могла быть приватизирована³. В связи с этим пришли

к выводу, что приватизация жилья  должна быть бесплатной.

Вскоре к такому пониманию приватизация жилья было придано общероссийское

значение. 23 декабря 1992 года был принят Закон Российской Федерации “О

внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда вРСФСР””⁴, которым бесплатность приватизации поднята до уровня принципа, поскольку все упоминания о платности передачи жилья были исключены из Закона от 4 июля 1991 года. Как и следовало ожидать, после внесения в законодательство указанных изменений число граждан, пожелавших приватизировать занимаемые ими квартиры в домах государственного и

муниципального жилищных фондов, значительно увеличилось.

Пятая Государственная Дума также  внесла свой вклад в рассматриваемый  документ,приняв 11 августа 1994 года Федеральный закон “О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в

Российской Федерации””¹. В Закон внесено значительное число норм,

призванных защитить жилищные права  и интересы несовершеннолетних граждан  по

участию в приватизации жилищного  фонда и по пользованию приватизационными

жилыми помещениями.

Основным принципом приватизации жилья является добровольность. Гражданин

волен по своему усмотрению решать, приобрести ли ему жилье в собственность

или по-прежнему пользоваться им на условиях договора жилищного найма. В этом

проявляется характерная для гражданского права диспозитивность - свобода

выбора варианта поведения. Другое дело, что государство, взяв курс на

формирование рынка жилья, будет  стимулировать поведение, способствующее реализации избранного курса. При этом исключается принуждение. Однако вполне допустимы меры экономического характера. В частности, можно прогнозировать, что государство будет использовать такой “рычаг”, как ставки квартирной платы по договорам жилищного найма. Так, ст. 15 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политике” предусматривает, что оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течении пяти лет с использованием мер социальной защиты граждан. Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяются Правительством РФ, органами государственного управления краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва, Санкт-Петербург. Приватизация жилья получит широкое распространение лишь тогда, когда станет более выгодно иметь жилье в собственности, нежели арендовать его. Конечно, в этом случае о добровольности приватизации можно говорить с некоторой степенью условности - воля гражданина детерминирована внешними обстоятельствами, экономическими условиями, однако применение правового принуждения исключило,и потому, с точки зрения юридической, добровольность останется важнейшим принципом приватизации жилищного фонда.

Вместе с тем известны многочисленные случаи, когда граждане вынуждены

осуществлять приватизацию жилья  против своей воли, под давлением  криминогенных элементов, которые делают это с целью дальнейшего завладения жильем путем заключения договоров с собственником с применением угроз, насилия, обмана и иных противоправных действий. Пострадавшими от таких действий в первую очередь оказываются одинокие пенсионеры и другие граждане из “группы риска” (больные,алкоголики и др.). В некоторых регионах предусматриваются меры борьбы с подобными явлениями. Так, в Москве действует распоряжение мэра от 26 июня 1994 года № 252 - РМ “О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений”