Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      Приведем  пример из практики:

      Стороны обратились в арбитражный суд  с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

      Из  представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор  купли-продажи здания, обратились к  учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

      Арбитражный суд первой инстанции отказал  сторонам в удовлетворении иска к  учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной  регистрации государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

      Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

      Гражданским кодексом не предусмотрено государственной  регистрации договора купли-продажи  здания. Включение сторонами в  договор, не подлежащий государственной  регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания» .

      Как видно из примера, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

      Стоит заметить, что нет необходимости  регистрировать и предварительный  договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации. Он не подлежит государственной регистрации. 

      2.2 Права на недвижимость, подлежащие государственной  регистрации 

      Государственной регистрации в учреждениях юстиции  подлежат только вещные права. Что такое вещное право на недвижимость? Понятие хорошо знакомое: «этот дом - моя собственность», «этот земельный участок - моя собственность». Основное вещное право - право собственности, быть в моей собственности - значит, больше не быть ни в чьей. Правда, вместо «моей собственности» возможна «наша собственность», это случай общей собственности. Существует особое вещное право на жилые помещения - право членов семьи собственника этого помещения (гл.18, ст.292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством и которое не прекращается при отчуждении квартиры (дома) собственником. Если граждане проживают (прописаны) в квартире, приватизация или купля-продажа которой оформлена только на одного члена семьи, продажа им квартиры вовсе не означает, что остальные члены семьи обязаны выписаться из нее, не может этого потребовать и новый собственник квартиры. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а права членов семьи защищаются другими способами.³⁰

      Сложнее решаются вопросы по поводу вещных прав на землю. «Мой участок», - могут  сказать и несобственники. Государство, не желая полностью расставаться с землей, установило еще два вида вещных прав на землю - пожизненное наследуемое владение земельным участком и постоянное (бессрочное) пользование земельным участком (ст.216 ГК РФ). Такие земельные участки имеют двух хозяев: владельца (пользователя) - гражданина и собственника - государство.

      Первый может пользоваться участком, строить жилые дома, сооружения и хозяйственные постройки, возделывать сад, огород и пр., даже может передать его в пользование другим лицам, но вот продать, подарить, обменять (т.е. произвести отчуждение) и заложить - не может (так как не является собственником). Право пожизненного наследуемого владения, в отличие от постоянного пользования, передается по наследству. Однако следует обратить внимание на то, что такие вещные права могут возникнуть только на земельный участок, но никак не на другую недвижимость, нельзя, например, установить право пожизненного наследуемого владения дачей или жилым домом.

      Право собственности может принадлежать также и организациям - юридическим  лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.), но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве - праве хозяйственного ведения, причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее субъект - республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право хозяйственного ведения в отношении движимого имущества не отличается от права собственности, что касается недвижимости, то предприятие может свободно пользоваться, владеть ею, но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которого представляют, как правило, комитеты по управлению государственным или муниципальным имуществом. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях.³¹ Независимо от того, строило ли предприятие само жилой дом или гаражи, приобретало ли квартиры за счет чистой прибыли, все равно имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п.3 ст.213, п.2 ст.299 ГК РФ). Однако, если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия. Следует учесть, что и на землю государственное (муниципальное) предприятие приобретает не право собственности, а право постоянного (бессрочного) пользования, либо пользуется землей на основании договора аренды, что не позволяет ему продавать земельные участки.³²

        Право хозяйственного ведения в отношении недвижимости означает, что предприятие может свободно пользоваться, владеть ею (ст. 294 ГК), но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которого представляют, как правило, органы по управлению государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК). Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия.³³

      В отношении земельных участков унитарные  предприятия могут обладать только правом постоянного (бессрочного) пользования, возникшим до 30 октября 2001 г. (или перешедшим в порядке правопреемства при реорганизации). Это право не допускает распоряжения участком. В настоящее время земельные участки могут предоставляться государственным и муниципальным предприятия только на праве аренды.

      Учреждения могут быть не только государственные или муниципальные (поликлиники, больницы, школы, институты, инспекции, департаменты и пр.), но и частные. Имущество принадлежит учреждению на праве оперативного управления. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете собственником (п. 1 ст. 298 ГК). Земельные участки могут предоставляться государственным или муниципальным учреждениям на праве постоянного (бессрочного) пользования.

      Существует  также вещное право пользования  жилым помещением проживающими в  нем членами семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК). Согласно ст. 53 ЖК к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. В настоящее время указанное право не подлежит государственной регистрации. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от государственной регистрации. Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п. 2 ст. 292 ГК), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п. 2 ст. 558 ГК).

      Кроме выше названных существует редкое, но предусмотренное нашим законодательством  вещное право как сервитут. Сервитут - это право ограниченного пользования  чужой вещью. Например, право проходить по тропинке на земельном участке соседа к общественному колодцу за его забором. Обладатель сервитута пользуется чужим участком, но ограниченно: ходит по тропинке, а не по всему огороду и саду. Пока с соседом хорошие отношения, он пускает на свой участок, но если отношения испортятся или сосед продаст свой участок, то придется ходить с полными ведрами в обход всего чужого участка. В подобном случае соседи могут оформить договоренность письменным соглашением 

        Федеральным Законом от 29.12.04 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³⁴    изменения которого касаются государственной регистрации обременений и ограничений. Так, предусматривается, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. В государственный реестр   включаются сведения об ограничениях дееспособности или отсутствии дееспособности. Копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, подлежит в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по государственной регистрации. В этот же срок органом опеки и попечительства направляются сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения. 

      Р.С. Бевзенко указывает на некоторую  несогласованность норм Гражданского кодекса РФ о возникновении права  на недвижимое имущество и норм Закона о регистрации³⁵. Остановимся подробнее на этих проблемах.

        Базовой нормой ГК РФ, посвященной  возникновению права на недвижимость, является норма п. 2 ст. 8 ГК РФ - "Права на имущество, подлежащие  государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". П. 2 ст. 223 кодекса развивает это законоположение: «В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом». Кроме того, в ст. 131 кодекса содержится следующее правило: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции».

      Первый  же вопрос возникает в связи со ст. 131 кодекса - непонятно, в чем состоит  смысл выражения «...права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит регистрации"»? Так что же является объектом регистрации - само субъективное право или различные стадии его «жизни»? В.А Белов справедливо отмечает, что ограничения субъективного права сами по себе также являются субъективными правами - к примеру, право залога, право аренды и т.д.³⁶

      По  мнению С.А. Бабкина, регистрировать для  любых целей можно либо появление  чего-либо, либо изменение чего-либо, либо прекращение чего-либо. Автор  отмечает, что под «регистрацией  права» как раз и следует понимать регистрацию возникновения, изменения и прекращения права.³⁷ Видимо, следует признать, что регистрации подлежит все-таки не само субъективное право как длящееся явление, но то, что с этим правом происходит - то есть этапы «жизни» субъективного права. Однако при таком понимании объекта регистрации не следует приравнивать регистрацию возникновения права к регистрации правообразующего факта (см. об этом ниже). Таким образом, зарегистрировать право на недвижимую вещь и зарегистрировать «возникновение права» - это одно и то же ³⁸. Несколько сложнее обстоит дело с регистрацией «перехода права».

      Употребление  термина «переход» применительно  к движению субъективных прав до настоящего времени остается весьма спорным. Это связано, в основном, с отсутствием единого взгляда по следующему вопросу: как следует охарактеризовать субъективное право, возникающее у приобретателя - как перешедшее, «перетекшее» к приобретателю от отчуждателя, либо как прекратившееся у отчуждателя вследствие акта распоряжения и вновь возникшее у приобретателя.

      По  этому вопросу существуют две  прямо противоположные позиции - ряд ученых придерживается того взгляда, что субъективное право в результате акта распоряжения прекращается, а у приобретателя возникает новое субъективное право. При этом идентичность возникшего права праву прекратившемуся обеспечивается предписаниями закона.

      Точка зрения другой группы авторов (К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Б.Б. Черепахин, Д.М. Генкин, М.Я. Кириллова, О.С. Иоффе)³⁹ заключается в том, что субъективное право переходит к новому субъекту, не прекращаясь.

      Можно также предположить, что противопоставление «возникновения права» и «перехода  права» в кодексе допущено сознательно  - тем самым законодатель, видимо, пожелал подчеркнуть различные ситуации обретения права - возникновение права имеет место в том случае, когда вещь является вновь созданной, а переход права - это обретение прав на вещи, уже существующие. Такое объяснение хотя бы снимает возникающие недоразумения. Однако с позиции отражения в реестре подобное разграничение этих двух ситуаций обретения субъективных прав следует признать терминологическим излишеством. И в случае возникновения права, и в случае перехода права сущность регистрационного действия не изменяется - право фиксируется за лицом, которое прежде этим правом не обладало.