Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      Что касается прав, правоустанавливающие документы на которые оформлены  после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации  прав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным Законом, независимо от того, создано ли в регионе учреждение юстиции по государственной регистрации прав, либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.⁴²

      В чем состоит еще одна особенность  регистрации прав?

      ГК  определяет правоспособность как способность  иметь гражданские права. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью (ст. 17 ГК). Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, новых прав приобретено быть не может. В день смерти открывается наследство, в которое включаются приобретенные при жизни имущественные права.

        Если наследодатель, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни право собственности, то оно не считается возникшим. С наследованием такого имущества у наследников могут быть большие проблемы.⁴³ 

      2.3 Государственная  регистрация сделок  с недвижимостью 

      Регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки. Статьей 425 ГК установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной: совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Переданные до регистрации сделки деньги за недвижимость не являются авансом или задатком (способом обеспечения обязательства). Поскольку денежное обязательство еще не возникло, данные суммы следует рассматривать, строго говоря, как «неосновательное обогащение» (ст. 1102 ГК).⁴⁴

      Общим правилом для заключения договоров  является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой  форме (ст. 432 ГК). И только в установленных ГК случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Иначе говоря, регистрация сделки - не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости является обязательность регистрации перехода права к покупателю (ст. 551 ГК), а для продажи жилых помещений установлена особенность необходимость регистрации договора.

      Следует отличать регистрацию сделки от регистрации  права. Регистрация сделки не подменяет  регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК). Но обязательства могут быть не выполнены: продавец может не передать вещь, покупатель - не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения. Само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки. Возможно заключение сделки под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК), например договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК). В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение отлагательного условия.

      Зарегистрированный  договор должен быть исполнен в части  передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 131, 223, 551 ГК, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.⁴⁵

      Итак, регистрация сделки - это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации ). Юридический результат государственной регистрации сделки признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

      Государственная регистрация сделок производится посредством  внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

      Само  по себе заключение договора купли-продажи  не ограничивает и не обременяет право  продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 постановления от 25.02.1998 № 8  указал,⁴⁶ что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом.

        Президиум Высшего Арбитражного  Суда РФ в п. 4 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁴⁷ указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенный продавцом с другим покупателем.

      Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

      При регистрации перехода права на договоре, по которому приобретено право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: «Свидетельство о государственной регистрации. Серия _____. Номер ______», в котором указываются вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано свидетельство, дата его выдачи.

      Чаще  всего при сделках с жилыми помещениями заключение договора и  исполнение его (передача недвижимости и денег) происходят одновременно, поэтому  возможна одновременная регистрация  сделки (договора) и перехода права на ее основании. В этом случае обе надписи проставляются одним штампом. Естественно, что штамп о выдаче свидетельства заполняется только на экземпляре договора приобретателя. Если производится только регистрация сделки, в штамп о свидетельстве вносится запись: «Не выдавалось».

      При государственной  регистрации сделки количество регистрационных  действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа  объектов недвижимости, указанных в  договоре. Например, если договор купли-продажи  представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.

      Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего  государственной регистрации договора, - это:

      - свидетельство о государственной регистрации права;

      - экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью учреждения юстиции надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Свидетельство о государственной регистрации права».

      Согласно  ст. 164 ГК государственной регистрации  подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Возникает вопрос, какие же сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации? В ГК по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование  о госрегистрации предъявляется в следующих случаях:

      - залога такого имущества, для  которого обязательна государственная  регистрация (п. 3 ст. 339 ГК);

       - уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации  (ст. 389 ГК);

      - перевода долга по сделке, требующей  государственной регистрации (ст. 391 ГК);

      - продажи жилых домов, квартир,  частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК);

      - продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); дарения недвижимого имущества  (п. 3 ст. 574 ГК);

      - отчуждения недвижимого имущества  под выплату ренты (ст. 584 ГК); аренды  зданий и сооружений на срок  более одного года (п. 2 ст. 651 ГК);

       - аренды предприятия независимо от ее срока (п. 2 ст. 658 ГК);

       - передачи недвижимости, сделки  по продаже которой подлежат  государственной регистрации, в  доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК).

        Таким образом, в соответствии  со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки  с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе.

      В.А. Кияшко утверждает, что этот вывод  на основе ГК логически невозможен в связи с неудачной редакцией  п. 1 ст. 164 ГК.⁴⁸ Однако правоприменительная практика однозначно отвечает на этот вопрос.   Например: п. 5, 15, 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» . В то же время в юридической литературе высказывались и другие мнения. Например, М.И. Брагинский считает, что «в силу ст. 131 (хотя в данной статье перечислены не сделки, а права, подлежащие регистрации) государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость».⁴⁹

      Из  этого следует, что далеко не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться. Например, в соответствии со ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии же со ст. 558, 560 ГК государственной регистрации подлежат лишь договоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия. Поэтому, например, в случае продажи капитального гаража договор его купли-продажи государственной регистрации подлежать не будет, но переход права собственности на него к покупателю должен быть зарегистрирован.

      Наряду  с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом ГК упоминает государственную регистрацию договора коммерческой концессии органом, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя.⁵⁰

      В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК законом  может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

      Каковы  же последствия несоблюдения требования о государственной регистрации?

      В случае несоблюдения требования о государственной  регистрации прав согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Норма аналогичного содержания содержится и в п. 2 ст. 223 ГК.

      При несоблюдении требования о государственной  регистрации сделки, согласно п. 3 ст. 433 ГК, договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в случае несоблюдения требования о государственной регистрации договор может быть признан незаключенным.

      Также согласно п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и она считается ничтожной. Таким образом, в случаях, установленных законом, при несоблюдении требования о государственной регистрации договор может быть признан и недействительным.