Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      Возникает вопрос, в каком случае при несоблюдении требования о государственной регистрации  сделка будет признана незаключенной, а в каком - недействительной?

      Поскольку для признания сделки недействительной по основанию несоблюдения требования о государственной регистрации сделки требуется, чтобы указание об этом было в законе, то в случае отсутствия такого указания договор признается незаключенным. Например, в ГК в случае несоблюдения требования о государственной регистрации прямо предусмотрено, что договор является недействительным для следующих видов договоров: договор залога имущества, для которого государственная регистрация обязательна (п. 3, 4 ст. 339 ГК) и договор доверительного управления (ст. 1017 ГК).

      В случае несоблюдения требования о государственной регистрации при заключении договоров (уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); продажи предприятия  (п. 3 ст. 560 ГК); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651); аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК), такие договоры признаются незаключенными.

      Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении них в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.

      Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации  сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия. Основанием для признания сделки несостоявшейся или недействительной является не столько вид сделки, сколько необходимость ее государственной регистрации. Вид сделки, скорее, является основанием для разделения сделок на требующие государственной регистрации и не требующие таковой.

      Думается, что на основании изложенного  следует полностью согласиться  с предлагаемым реформированием  гражданского законодательства по этому вопросу. Целесообразно исключить из него требования о государственной регистрации сделки как излишние наряду с одновременным требованием государственной регистрации права на нее⁵¹.

      Кроме того, несоблюдение требования о государственной  регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не может быть признан незаключенным.

      Правда, в юридической  литературе имеется и другая точка  зрения. В частности, А.М. Эрделевский  указывает: «Государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения сделки, не является некой специальной формой сделки, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась. Государственная регистрация сделки является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки»⁵².    

      Однако  считать государственную регистрацию  стадией заключения договоров, на наш  взгляд, не совсем правильно. Это, в  частности, подтверждается определением Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. по жалобе ЗАО «Сэвэнт» на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 ГК.

        Заявитель обжаловал указанные  положения нормативных актов,  ссылаясь на то, что они лишают  заинтересованных лиц возможности  заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора, а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту.

      Конституционный Суд по этому поводу указал, что  «право лица на аренду конкретного  помещения возникает в силу гражданского договора: государственная регистрация  договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная  регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

      Государственная регистрация - как формальное условие  обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров: и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела.

      Другое  дело, что право на недвижимое имущество в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК и абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации с точки зрения публичной защиты его государством у стороны не возникнет, пока оно не будет зарегистрировано. Однако договор, даже без регистрации, как фактически совершенный, уже должен считаться заключенным и действительным (разумеется, если нет каких-либо иных противодействующих этому обстоятельств). Право на недвижимое имущество по такому договору может быть зарегистрировано любой из его сторон в любой момент, в том числе и при помощи суда - в принудительном порядке. Поэтому в ГК РФ (аналогично тому, как это регулируется в его ст. 165) должна быть установлена возможность принудительно требовать государственной регистрации права, а требование государственной регистрации сделки следует исключить как излишнее.

      Это также устранит имеющуюся неопределенность, на которую обратил внимание Ф.С. Хейфец⁵³, отметивший, что сделка без государственной регистрации является недействительной, а суд, в случае уклонения одной из сторон от ее регистрации, вправе по иску другой принять решение о регистрации такой сделки (о регистрации сделки, которая является недействительной, то есть санкционировать недействительную сделку ).

      Отсутствие  требования о государственной регистрации сделки в ГК ни в коей мере не ослабит созданные институтом государственной регистрации гарантии защиты права собственности и других вещных прав, поскольку в любом случае в соответствии со ст. 131 ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество останется обязательной. Она несомненно способна самостоятельно обеспечить эти гарантии. Так, на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество всегда представляются документы, являющиеся основанием для возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, то есть в том числе и договоры. Если же данные договоры будут иметь признаки ничтожности, то в соответствии со ст. 167 ГК в государственной регистрации будет отказано, поскольку такие сделки не влекут иных последствий, кроме тех, которые связаны с их недействительностью. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество (личное обращение с заявлением правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности) также гарантирует от иных нарушений прав на недвижимое имущество. 

      2.4 Порядок государственной  регистрации  

      Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в соответствующей главе Закона о регистрации. В соответствии с п.1 ст.12 Закона, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

      Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

      Порядок проведения государственной регистрации  прав определен в ст.13 Закона  о регистрации. Государственная  регистрация прав проводится в следующем  порядке:

      - прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

      - правовая экспертиза документов  и проверка законности сделки;

      - установление отсутствия противоречий  между заявляемыми правами и  уже зарегистрированными правами  на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

      - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

      -совершение  надписей на право устанавливающих  документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

      Обязательным  является подача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции  об оплате государственной регистрации.

      С заявлением о государственной регистрации  ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по нотариально удостоверенной доверенности. Например, для регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.⁵⁴.

      Представленные  на государственную регистрацию  договора документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

      Представленные  на государственную регистрацию  перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

      В соответствии со статьей 16 Закона заявителю  выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в  которую включаются: дата представления  документов, перечень подлинных экземпляров  документов и их копий, номера книги  учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. №343⁵⁵).

      Расписка  в получении документов на государственную регистрацию выдается каждому заявителю. При этом если заявителем одновременно были представлены документы и на государственную регистрацию договора, и на государственную регистрацию перехода права, то заявителю может быть выдана одна расписка в получении всех представленных документов со ссылкой на соответствующие порядковые номера записей в книге учета входящих документов.

      В соответствии с п.3. ст.13 Закона о   регистрации , государственная регистрация  прав проводится не позднее чем в  месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

      С целью защиты законных интересов  всех участников рынка недвижимости, учреждения юстиции осуществляют также  проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимым имуществом, а также выдают информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.

      В результате административной реформы  региональные власти лишились своих  полномочий по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. С 1 января 2005 г. начинают работать управления Федеральной регистрационной службы, подведомственной Минюсту России.