Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Аннотация 
 

      Настоящая работа представляет собой творческое исследование темы «Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Анализ имеющейся на сегодняшний  день литературы и нормативных актов  позволил наиболее глубоко раскрыть эту тему и ее отобразить специфику.

      Выбор настоящей темы обусловлен тем, что  государственная регистрация прав на недвижимое имущество является актуальным на данный момент, поэтому проделанная  работа имеет целью изучить и  обобщить судебную практику, подчеркнуть жизненность и социальную значимость темы. 

Annotation 
 

      The present work represents creative research of a theme « the State registration of rights to real estate and bargains with it ». The analysis of the literature available on today and statutory acts most deeply has allowed to open this theme and her to display specificity.

      The choice of the present theme is caused by that the state registration of rights to real estate is actual at present, therefore the done work has for an object to study and generalize judiciary practice, to emphasize vitality and the social importance of a theme. 
 
 
 
 
 

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………..5

1  Недвижимость  как объект государственной регистрации………………….8

1.1 Понятие  недвижимого имущества………………………………………….8

1.2 История развития законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью……………………………………...………………...16

1.3 Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним………………………………………..24

2 Общие  положения государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним………………………………………………………30

2.1 Понятие, принципы и значение государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним…………………………........30

2.2 Права  на недвижимость, подлежащие государственной  регистрации...…36

2.3 Государственная  регистрация сделок с недвижимостью…………………51

2.4 Порядок  государственной регистрации……………………………………62

2.5 Упрощенный  порядок оформления   прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества………………………………………………………..68

Заключение…………………………………………………………………….…79

Список  использованных источников…………………………………………...84 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      Ежедневно в Российской Федерации совершаются  сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарения, аренда и др. С развитием рыночных отношений одним из наиболее «ходовых товаров» становится недвижимость. Это закономерно, поскольку во всех развитых и развивающихся странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте .

      Ежедневно появляются сотни и тысячи новых объектов недвижимого имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью.  В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимостью.

      Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость - как частных собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать формальную регистрационную систему. Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота земельной недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости.

      В соответствии с действующим законодательством, сделки с землей и иной недвижимостью  подлежат обязательной государственной  регистрации в соответствии с  ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.

      Можно ли сказать, что действующее законодательство, направленное на регулирование регистрации  сделок с недвижимостью – совершенно?

      Актуальность  рассмотрение данного вопроса обуславливается  следующими обстоятельствами:

      Вопросы регистрации сделок с недвижимостью  приобретают все большее значение в практической работе юридических  лиц, предпринимателей и всех граждан. При этом, как отмечают исследователи, некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых зданий и др.). Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки практических механизмов реализации (договоры аренды недвижимости, сделки с предприятиями и др.)

        В сентябре 2006 года вступил в силу Федеральный  закон от 30 июня 2006г.   «О внесении изменений   в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости».  Закон направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Ряд изменений и дополнений, вносимых данным законом, имеют концептуальный характер, другие корректируют нормы  о государственной регистрации  прав и сделок с недвижимостью  с учетом предыдущего опыта применения этих норм регистрирующими органами учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи устраняют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношения.

      В настоящее время особую актуальность приобретает рассмотрение судебной практики и выявление практических проблем.

      Итак, цель данной дипломной работы –  исследовать проблематику государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и  сделок с ним.

      Исходя из поставленной цели автор ставит перед собой следующие задачи:

      - рассмотреть понятие недвижимости  как объекта государственной  регистрации;

      - проанализировать правовое регулирование  государственной регистрации сделок  с недвижимым имуществом;

      - дать понятие, принципы и значение государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество;

      - проанализировать порядок действия  сторон при государственной регистрации  сделок с недвижимостью

      В заключение работы подвести итоги проделанному исследованию.

      В работе будет проанализирован   массив законодательства посвященного государственной регистрации сделок с недвижимостью,   научные труды и исследования (О.Н.Садиков, В.В. Витрянский, М.И. Брагинский) комментарии к действующему законодательству (П.В.Крашенниников, А.М. Эрдлевский, А.Ю. Кабалкина и др.), периодические издания. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1 Недвижимость как  объект государственной  регистрации

         1.2 Понятие недвижимого имуществ 

      В науке гражданского права в течение  достаточно долгого времени ведутся  споры о понятии «недвижимое имущество». Несмотря на то, что деление вещей на движимое и недвижимое было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости.

      Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям. Но основанием по различиям не  только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».¹

      Недвижимостью, по римскому праву, считались не только земельные участки и недра  земли, но и все, что было создано  на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью.

      Опираясь  на римское частное право, разделение вещей на движимые и н6едвижимые  воспринято правовыми системами  большинства стран мира.

      Первое  появление термина «недвижимое  имущество» в российском законодательстве связывают с Указом 1714 года о единонаселении. Однако, использовав термин «недвижимость», законодатель не дал его легального определения.

      Дореволюционное гражданское законодательство также  давало описательное определение недвижимости.  Г.Ф. Шершеневич писал по этому поводу: «законодатель наш, хотя и установил различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается  прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи.»²

      Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала³.  Только в Законе  РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90. понятие «недвижимое имущество» было лишь упомянуто применительно к институту приобретательской давности,   а затем Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991г. восстановили деление вещей на движимые и недвижимые.

      Вместе  с тем, такая позиция соответствовала  действительности лишь отчасти. В примечании к ст. 21 ГК 1922г. сказано: «С отменой  частной собственности на землю деление имущества на движимые и недвижимые упразднено».

      Советское гражданское законодательство действительно  не приняло классификацию вещей  на движимые и недвижимые в гражданском  кодексе, однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли свое отражение в законодательстве. Появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах. В гражданских кодексах советского периода предусматривались особенности оборота различного рода сооружений, устанавливались специальные нормы о нормы о праве личной собственности на жилой дом⁴.

        А. П. Сергеев, рассматривая  указанную проблему, пишет: «Естественные  различия, существующие между движимыми  и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано».⁵

      Впрочем, иногда в той или иной форме  такое разграничение вещей все  же получало и официальное признание. Так, ст. 10 Закона СССР «Об охране и использовании памятников истории и культуры» от 23 октября 1976г. устанавливает: «В целях организации учета и охраны памятников истории и культуры недвижимые памятники подразделяются на памятники общесоюзного, республиканского и местного значения», Положение об охране и использовании памятников истории и культуры, утв. пост. Совета Министров СССР от 16 сентября 1982г.

      Указанные законы действуют и ныне.

      В связи с рассматриваемым вопросом значительный интерес вызывает содержание Инструкции о порядке учета, обеспечения  сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Министерством культуры СССР 13 мая 1986г. Помимо прочего, в этой Инструкции дается перечень недвижимых памятников. К ним отнесены: здания, сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства и т. д.