Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г.   была создана  Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), к которой полностью перешли функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Новое ведомство совместно со своими территориальными подразделениями будет вести Единый государственный реестр прав на недвижимость, а также обеспечивать функционирование реестра в электронном виде.

      С 1 января 2005 г. за регистрационные действия будет взиматься государственная пошлина, размер которой установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. До 1 января 2005 г. размер платы за регистрацию устанавливали региональные нормативные акты, и во многих регионах цены на регистрацию были на порядок ниже, чем установленные НК РФ. Плата устанавливалась в размерах, установленных субъектами РФ на основании ст. 11 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Налоговый кодекс предусматривает фиксированные размеры пошлины за регистрацию недвижимости и сделок с ней, без ссылок на возможность их изменения субъектом РФ или Правительством РФ.

      В соответствии с Федеральным законом  от 30 декабря 2004 г. № 213 «О внесении изменений  в часть первую Гражданского кодекса  Российской Федерации» внесены изменения  в Гражданский кодекс, согласно которым  отнесены к недвижимости объекты незавершенного строительства, и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты.

      Подлежат  государственной регистрации также  сведения об изменениях, произведенных  в ходе реконструкции объекта  недвижимости. К таким изменениям относятся уменьшение или увеличение площади объекта, увеличение этажности, возведение пристроек к зданиям либо частичную или полная разработка существующих, улучшение архитектурной выразительности зданий, реконструкция инженерных сетей и др.  В государственном реестре при этом производится запись об изменении его характеристик. Объект заново не регистрируется, госпошлина за внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимость составляет 300 руб.

      Изменения в регистрирующие документы нужно внести до проведения сделки с недвижимостью, дабы в последующем не возникли проблемы с дальнейшей регистрацией сделок с реконструируемым имуществом.

      В соответствии с Федеральным законом  от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений  в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 1 января 2005 г. необходимо регистрировать обременения и ограничения, которые налагают органы государственной власти или местного самоуправления. Закон также уточняет порядок регистрации права собственности на незавершенный объект.

      Установлено, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие  на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

      Внесены изменения, касающиеся порядка предоставления сведений о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество.

      Изложена  в новой редакции ст. 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества». Так, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в ст. 25 Федерального закона № 196-ФЗ.

      В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого  имущества, принадлежит заявителю  на праве собственности, право собственности  заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

      В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого  имущества, принадлежит заявителю  на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя  на объект незавершенного строительства  регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.⁵⁶

      Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесены изменения в указанный Закон, разрешающие не регистрировать договор ипотеки у нотариуса и менять условия закладной. Раньше за удостоверение договора ипотеки необходимо было платить 1,5% от суммы сделки, например, при сумме сделки в 100 тыс. руб. размер платы за нотариальное удостоверение составлял 1,5 тыс. руб., в последующем пошлину сократили до 1%, при этом она должна была составлять не более 1,5 тыс. руб. Нотариусы брали еще 1% от суммы сделки за подготовку договора.

      Законом установлено, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения  предмета ипотеки, если иное не предусмотрено  договором или данным Федеральным  законом.

      Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. № 773 утвердило Правила осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Правила определяют размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на объект недвижимости, имущества, выдачу правообладателям копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и порядок ее осуществления. 

      2.5 Упрощенный порядок оформления   прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества 

      Процедура оформления возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на землю  описана в Земельном кодексе  РФ, Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральном законе «О государственном земельном кадастре»и Федеральном законе «О землеустройстве». К моменту, когда эти федеральные законы стали применяться в общей связке, у граждан было во владении около 43,0 млн. земельных участков.

      Надо  иметь в виду, что 40,9 млн. земельных  участков были предоставлены  гражданам  до начала земельной реформы по правилам Земельного кодекса РСФСР от 1 июля 1970 года, когда в законодательстве еще не было предусмотрено право частной собственности на землю.

      Эти земельные участки {за редким исключением) до настоящего времени не поставлены на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственном земельном кадастре», по ним не проведено межевание границ согласно Федеральному закону «О землеустройстве» и соответственно не осуществлена государственная регистрация прав на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как названные законы приняты позднее, чем были образованы указанные земельные участки.

      В настоящее время права на землю  удостоверяются Свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым учреждениями юстиции (регистрационными палатами), которое фактически и является единственным документом, на основании которого разрешается осуществлять сделки с земельным участком.

      Дело  в том, что согласно п. 2 ст. б ФЗ о Гос.регистрации государственная  регистрация возникшего до введения в действие этого Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Федерального закона перехода данного права или совершения сделки с объектом недвижимого имущества.

      Таким образом, чтобы продать, подарить, сдать  в аренду и т. д. земельный участок, не зарегистрированный в регистрационной палате, необходимо сначала заменить старые документы о правах на земельный участок на новые документы путем регистрации в регистрационной палате ранее возникших прав на землю.

      Ранее действующая процедура была трудоемкой, занимала много времени и денежных средств. Все упростил Федеральный  закон РФ   от  30.06.2006 года  « О Внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости»⁵⁷. 

      В упрощенном порядке могут оформляться  права граждан на земельные участки, предоставленные им до введения в  действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30 октября 2001 года) для ведения  личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

      Вторая  принципиальная норма   заключается  в следующем: если в решении органов  власти о предоставлении гражданину земельного участка, государственном акте (свидетельстве) о правах на землю или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, указано, что земельный участок предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, или вид права вообще не указан, либо невозможно определить вид этого права, то такой земельный участок в силу Федерального закона считается предоставленным гражданину в собственность и этот гражданин может сразу оформить его в собственность без предварительного принятия решения органа местного самоуправления о предоставлении такого земельного участка в собственность.

      Также разрешается регистрировать право  собственности на земельный участок  по фактической уточненной площади, даже если она превышает площадь, указанную в документах, удостоверяющих права граждан на земельные участки, но не более чем на минимальный размер, установленный правовыми нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земельных участков различного целевого и разрешенного использования. В Оренбурге такой    минимальный размер установлен  на основании Закона Оренбургской области от 31 декабря 2002 г.№ 459/79-III-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Оренбургской области» (принят Законодательным Собранием Оренбургской области 25 декабря 2002г.) 
(с изменениями от 25 июня 2004 г.) .

      Тем самым   граждан  избавили от необходимости  ходить по кабинетам органов местного самоуправления и районных отделов Роснедвижимости в целях подготовки и принятия решений о предоставлении земельных участков в собственность, ранее уже предоставленных гражданам, но на другом праве.

      Принимая  эту норму,  законодатель исходил из того, что несоответствие площади земельного участка, указанной в документах, удостоверяющих права на землю, и фактически имеющейся площади могло образоваться из-за неточности измерений при отводе земельного участка на местности в прошлые годы.⁵⁸

      Это сделано в целях защиты граждан  от неправомерных отказов со стороны  работников районных кадастровых и регистрационных палат при постановке земельных участков на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав граждан на земельные участки из-за противоречивости сведений о площади земельного участка, указанной а разных документах. Кроме того, это сокращает количество инстанций, которые гражданину требуется посетить для получения справок, согласований и решений, необходимых для оформления прав на земельные участки.

      Период  упрощенного порядка оформления прав граждан на земельные участки никаким сроком не ограничивается, но действует только в отношении земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 года).

      На  земельные участки, предоставленные  гражданам на праве аренды, временного пользования или безвозмездного срочного пользования, данный порядок не распространяется. В этих случаях требуется получение решения органа местного самоуправления о предоставлении такого участка в собственность.

      Обновленные нормы  Градостроительного  кодекса  Российской Федерации  разрешают  до 1 января 2010 года в упрощенном порядке оформить право собственности граждан на здания, строения и сооружения, создаваемые или созданные ими на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства в черте поселений (приусадебных участках), дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

      После 1 января 2010 года оформление права собственности  на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, будет осуществляться не в упрощенном порядке, а в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, то есть при наличии разрешения на строительство, получаемого в органе местного самоуправления, и акта о вводе объекта в эксплуатацию, принимаемого органом местного самоуправления.