Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      Оформление  права собственности на создаваемые  или созданные здания, строения и сооружения на земельных участках, предназначенных для садоводства, огородничества, дачного хозяйства и индивидуального гаражного строительства, будет осуществляться и после 1 января 2010 года в упрощенном порядке, так как в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешений на строительство этих объектов не требуется.

        Для государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на земельный участок гражданин к заявлению, подаваемому в регистрационную палату, в соответствии с новой ст. 25  Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должен приложить по своему выбору один из следующих документов:

      —  акт (решение) о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный  органом  государственной  власти  или  органом  местного  самоуправления. Напомню, что этот документ должен быть принят до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 30 октября 2001 года. Копию (выписку) такого документа можно получить в органах архива;

      —  государственный акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок. Перечень этих документов установлен п. 9 ст. 3 Вводного закона;

      —  выписку из похозяйственной книги  о наличии у гражданина права  на земельный  участок личного подсобного  хозяйства,  выдаваемую органом  местного самоуправления;

      —  иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок. Например, решение органа власти о предоставлении земельного участка в собственность, принимаемое в упрощенном порядке в соответствии с пп. 4 и 6 новой редакции ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», свидетельство о праве на наследство или судебное решение.

      Обязательным  приложением к заявлению выступает  кадастровый план земельного участка.

      Согласно  ст. 16 и 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» кадастровый план земельного участка представляет собой выписку из содержащихся в государственном земельном кадастре сведений о данном земельном участке, выдаваемую кадастровой палатой.

      Кадастровый план земельного участка выдается гражданину бесплатно кадастровой палатой в срок не более чем через 10 дней со дня поступления от гражданина заявления о предоставлении ему указанных сведений.

      Кадастровый план земельного участка выдается, в том числе, и на основании имеющихся сведений государственного кадастрового учета, который был проведен в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре», так как в соответствии с п. 2 ст. 7 данного Закона такой учет является юридически действительным. По информации, полученной от Роснедвижимости,  все земельные участки,  ранее предоставленные гражданам,  учтены  в сведениях государственного земельного кадастра.

      Однако  не по всем земельным участкам в  документах государственного земельного кадастра имеются сведения о местоположении границ земельного участка. В этом случае кадастровая палата одновременно с кадастровым планом выдает справку о необходимости уточнения указанных сведений.

      Поправкой, внесенной Федеральным законом от 18 июня 2001 года № 87-ФЗ в ст. 17 Федерального закона «О землеустройстве»⁵⁹, установлено, что уточнение сведений о границах земельного участка проводится по выбору гражданина путем проведения межевания земельного участка и определения координат этих границ или путем составления описания границ земельного участка с использованием документов генеральных планов поселений, документации по планировке территории для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, проектов организации и застройки территорий садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан, землеустроительной документации при наличии соответствующих картографических материалов. При наличии спора по границам придется определять их координаты. Работы по установлению на местности границ земельного участка и определению их координат могут выполнить только землеустроительные организации.

      Упрощенный  порядок оформления прав граждан  на создаваемые или созданные  объекты недвижимого имущества.  Непреодолимым препятствием при регистрации права собственности на здания, строения и сооружения, созданные на земельном участке без получения на это необходимых разрешений, была норма ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Такая постройка считалась самовольной постройкой и право собственности на нее могло быть признано только судом при условии, что ее сохранение не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

      В результате миллионы граждан, построившие десятилетия назад здания, строения и сооружения на земельных участках, предназначенных для садоводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства, фактически не могли зарегистрировать права на эти объекты недвижимости.

      Поправки, внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ, признали утратившими силу положения о самовольной постройке и разрешили признавать право собственности на такую постройку не только судом, но и в административном порядке. Кроме того,   до 1 января 2010 года не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Законодатель решил, что требовать сегодня получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, в котором гражданин уже живет несколько лет и даже зарегистрировал проживание нет необходимости⁶⁰.

      В соответствии со ст. 25 ФЗ о госрегистрации, для государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества гражданин к заявлению, подаваемому в регистрационную палату, должен приложить документ, подтверждающий факт создания такого объекта, документ, подтверждающий права на земельный участок, на котором расположен такой объект, и кадастровый план этого земельного участка.

      Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если:

      —  право на земельный участок ранее  зарегистрировано в регистрационной  палате;

      —  представлено заключение правления  садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что объект недвижимого имущества расположен в пределах границ садового или дачного земельного участка;

      —  представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения  или городского округа, подтверждающее, что объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка личного подсобного хозяйства.

      Документом, подтверждающим факт создания любого объекта недвижимого имущества на садовом, огородном, дачном, гаражном участке, является заполненная гражданином декларация о таком объекте недвижимого имущества.

      Документом, подтверждающим факт создания жилого дома на земельном участке индивидуального  жилищного строительства и земельном  участке личного подсобного хозяйства, является технический паспорт такого дома, заполняемый органом БТИ, а факт создания вспомогательных зданий, строений или сооружений на этих земельных участках подтверждает заполненная гражданином декларация о таком вспомогательном здании, строении или сооружении.

      Форма декларации и технического паспорта объекта недвижимого имущества   установлена федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (Минэкономразвития РФ).

      В декларацию включаются сведения об объекте  недвижимого имущества (адрес, местоположение, название, назначение, площадь, этажность, год создания, материал наружных стен, подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер земельного участка). Такую декларацию может заполнить сам гражданин, и не надо больше ходить по кабинетам органа БТИ и оплачивать услуги по составлению технического паспорта, как было раньше. Технический паспорт предусмотрен только для государственной регистрации прав на жилой дом, расположенный на земельном участке индивидуального жилищного строительства или земельном участке личного подсобного хозяйства. Упрощением регистрации таких домов стал временный (до 1 января 2010 года) отказ от необходимости получения и представления на регистрацию разрешения органа местного самоуправления на ввод жилого дома в эксплуатацию и разрешения на его строительство, что также отнимало много времени и средств граждан.

      Закон обязывает (дополнительный п. 4 ст. 8 ФЗ о госрегистрации) регистрационную палату направлять копию представленной гражданином декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, в орган по учету объектов недвижимого имущества (в БТИ). Таким образом граждане освобождены от обязанности посещения органов БТИ, что сокращает и удешевляет процедуру регистрации прав на здания, строения и сооружения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

      Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

      Действующее законодательство, регулирующее отношения  по поводу недвижимости, характеризуется  большим количеством нормативных  актов, иногда противоречащих друг другу. В дипломной работе мы определили понятие недвижимого имущества, выделили его признаки, рассмотрели особенности регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что позволит правильно оформлять законные права на недвижимость, сэкономить время, силы и средства.

       Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

      Государственная регистрация представляет собой  элемент публично-правового регулирования, необходимый для эффективного осуществления гражданско-правовых отношений и обеспечения стабильности имущественного оборота. Согласно ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет момент возникновения (перехода) вещных прав на недвижимое имущество и обременения вещными или обязательственными правами другого лица. При отчуждении недвижимого имущества момент государственной регистрации может иметь такое же юридическое значение, какое при отчуждении движимого имущества имеет момент передачи вещи. В соответствии с гражданским кодексом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено в законом.

      На  наш взгляд, наше законодательство о регистрации прав на недвижимость нуждается не просто в некоторой  косметической корректировке, но в  глубокой, коренной реформе, требуется изменить сам взгляд на систему регистрации прав на недвижимость. На наш взгляд, первостепенным шагом в этом направлении должно стать полное устранение из закона требования о государственной регистрации договоров  с недвижимым имуществом. Дело в том, что, как правило, договоры с недвижимостью купля-продажа, аренда, ссуда и др. носят консенсуальный характер. Следовательно, из факта заключения договора возникает лишь обязательство по передаче имущества, что само по себе не ограничивает, не обременяет право собственности на недвижимость и не может служить основанием его прекращения. Предложение об исключении государственной регистрации договоров с недвижимостью оправдывается также явной избыточностью одновременной государственной  регистрации и прав и сделок, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности государственная регистрация сделок не является необходимой.

      К сожалению, в действующем законодательстве отсутствует последовательность в  определении того, какие вещные права (их обременения и ограничения) подлежат государственной регистрации. Так, Земельный кодекс РФ устанавливает необходимость государственной регистрации публично-правовых ограничений: публичных сервитутов, градостроительных ограничений, не являющихся ни субъективном правом, ни сделками. При этом в подобных случаях с самим фактом государственной регистрации не связывается возникновение каких-либо правовых последствий.