Договор купли-продажи

Пленум ВАС РФ не разделяет  положений ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, устанавливая, что покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих  прав на земельный участок, занятый  ею и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник  недвижимости, с момента государственной  регистрации перехода права собственности  на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном  участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный  участок на таком праве предоставляться  не может, последний как лицо, к  которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком в связи с приобретением  здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем  заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о  введении в действие ЗК РФ. Также  Пленум определил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, принадлежащем  продавцу на праве аренды, с момента  регистрации перехода права собственности  на такую недвижимость приобретает  право пользования земельным  участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для  их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном  порядке договор аренды между  покупателем недвижимости и собственником  земельного участка. Возникает вопрос: можно ли в таком случае привлечь лицо, у которого отсутствуют надлежаще  оформленные документы на земельный  участок за самовольное занятие  земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)? Поскольку  право на земельный участок в  данной ситуации возникает в силу закона, то отсутствие документов на землю  не является основанием для привлечения  лица к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ, но необходимо доказать законность прав прежнего собственника недвижимости на земельный участок²⁶.

Анализ абзаца 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ показал, что специальное регулирование  случая перехода права собственности  на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к нескольким собственникам. В этом случае порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком. Указание на учет долей в праве собственности на здание влечет необходимость учета размера соответствующих долей при определении объема права каждого из соответствующих субъектов на земельный участок.

Вызывает также вопросы  понятие сложившегося порядка использования  земельного участка как второго  критерия взаимоотношений при осуществлении  прав на земельный участок. Из буквального  текста нормы следует, что она  регулирует только случаи, когда право  собственности на здание, сооружение переходит к нескольким собственникам. Однако не совсем понятно, каким образом  у них мог сложиться порядок  пользования земельным участком, если они приобрели права на недвижимость одновременно. Порядок пользования  земельным участком может сложиться  лишь у лиц, которые уже являлись обладателями прав на недвижимость, расположенную  на нем. Следовательно, применение сложившегося порядка пользования возможно только в случае отказа от узкой трактовки  сферы регулирования комментируемой нормы и распространения ее действия на те случаи, когда множественность  собственников недвижимости возникла вследствие отчуждения части этой недвижимости при сохранении права собственности  на остальную часть недвижимости за собственником, уже фактически пользовавшимся земельным участком.

Следующая практически важная проблема касается вопроса регистрации  права на земельный участок при  переходе права собственности на расположенную на нем недвижимость. Поскольку ст. 35 ЗК РФ предполагает автоматический переход прав на земельный  участок, то возникает вопрос: на основании  каких документов должна производиться  государственная регистрация перехода прав на земельный участок к новому собственнику недвижимости? Федеральный  закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает процедуры регистрации прав, переходящих на основании закона. Эта ситуация усугубляется и тем, что при переходе прав на земельный участок к приобретателю недвижимости специального договора, предусматривающего переход прав на земельный участок, по смыслу этой статьи не требуется. На наш взгляд, необходимо внести изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г., регулирующие соответствующую процедуру.

Согласно ст. 36 ЗК РФ только граждане и юридические лица, имеющие  в собственности, хозяйственном  ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные  на земельных участках, которые находятся  в государственной и муниципальной  собственности, вправе приобрести эти  участки в собственность (приватизировать) или заключить договоры их аренды. Обладатели других прав на здания и  строения (арендаторы, пользователи) не могут приобрести такие участки  в собственность. Если земельный  участок был предоставлен под  целевое строительство, то собственник  незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку  объект незавершенного строительства  не соответствует целям выделения  участка и не является зданием, строением  или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.

Режим исключительного права  устраняет возможность приобретения земельного участка иными лицами, кроме собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на нем, в  том случае, если он находится в  государственной или муниципальной  собственности. Одновременно из этого  вытекает запрет государству и муниципальным  образованиям как собственникам  соответствующих земельных участков производить отчуждение и передачу в аренду этих земельных участков лицам, не являющимся субъектами исключительного  права в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК.

Если здание или строение принадлежит нескольким собственникам, то они вправе приобрести земельный  участок в долевую собственность  или заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне  арендатора. Характер множественности  не определен: может быть долевая - ст. 321 ГК РФ и солидарная - ст. 322 ГК. Возможно также заключение договора аренды с  правом выкупа земельного участка, который  должен также отвечать требованиям, которые предъявляются к договору купли-продажи земельных участков (должна быть определена цена земельного участка)²⁷.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в  действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником  расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

- гражданское законодательство  должно быть приведено в соответствие  с земельным в целях избежания  правовых коллизий в сфере  рассматриваемых отношений;

- необходимо внести изменения  в ст. 7.1 КоАП РФ с учетом  положений о возникновении права  на земельный участок в силу  закона;

- следует более четко отрегулировать отношения по использованию земельного участка, возникающие при переходе права на недвижимость к нескольким собственникам;

- требуется внести изменения  в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которых установить порядок регистрации прав, возникающих в силу закона, определить перечень документов, необходимых для регистрации права на недвижимое имущество в данной ситуации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проведенное исследование позволило нам сделать  следующие выводы:

Договор продажи недвижимости является видом  купли-продажи. Основным признаком, позволяющим  выделить этот вид договора, служит его объект - недвижимое имущество, в состав которого входят земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Продажа предприятия означает продажу имущественного комплекса, элементный состав которого подвержен динамическим изменениям в результате его использования в предпринимательских целях. Это использование связано со множеством проблем, поэтому правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок, правила об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК РФ).

Статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации  устанавливает некоторые особенности  купли-продажи земельных участков.

Прежде  всего, объектом купли-продажи могут  быть только земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи  обязан предоставить покупателю имеющуюся  у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Договор купли-продажи недвижимости характеризуется  как двусторонний и взаимный.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для того, чтобы ими распоряжаться.

Необходимо сказать, что изменения, произошедшие в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за последние два года, несомненно, улучшают порядок и процедуру государственной регистрации и в какой-то степени значительно упрощают их.

Говоря о проблемных аспектах договора продажи недвижимости следует  отметить следующее:

- гражданское законодательство  должно быть приведено в соответствие  с земельным в целях избежания  правовых коллизий в сфере  рассматриваемых отношений;

- необходимо внести изменения  в ст. 7.1 КоАП РФ с учетом  положений о возникновении права  на земельный участок в силу  закона;

- следует более четко отрегулировать отношения по использованию земельного участка, возникающие при переходе права на недвижимость к нескольким собственникам;

- требуется внести изменения  в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которых установить порядок регистрации прав, возникающих в силу закона, определить перечень документов, необходимых для регистрации права на недвижимое имущество в данной ситуации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты и другие официальные документы

 

1. Конституция РФ принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 30.12.2008) // Российская газета. – 2009. - № 7.- 21 янв.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2010) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-Фз (в ред. от 17.06.2010 г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
4. Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) «О государственном земельном кадастре» // Собрание законодательства РФ. - 2000. -  № 2. - Ст. 149 // Утратил силу.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
6. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. – 2002. - № 30. -  Ст. 3018.
7. Указ Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315 (в ред. от 15.06.2007 г.) «Вопросы Федеральной регистрационной службы» // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 42. - Ст. 4110.
8. Постановление Правительства РФ от 22.11.2006 г. № 710 «О внесении изменений в правила ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 48. - Ст. 5038.
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса российской федерации» // Вестник ВАС РФ. - 1996. -  № 9.
10. Приказ Минюста РФ от 14.19.2006 г. № 293 «об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 2006. - № 212.