Договор купли-продажи

Здесь также  необходимо иметь в виду, что Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года № 8 (пункт 14) было определено, что: «Арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации  перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться  данным имуществом, поскольку право  собственности... сохраняется за продавцом³.

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации  перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку  указанное имущество служит предметом  исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем».

Особо следует  отметить, что в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на земельный  участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности  на земельный участок, занятый такой  недвижимостью и необходимый  для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном  участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором.

Следует также иметь ввиду, что при  продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования  соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считается врученной  с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или  указанного им лица.

На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко  разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается  вместе с договором продажи, а  фактическое поступление во владение покупателя производится позже, например, после проведения государственной  регистрации перехода права собственности.

Момент  исполнения договора купли-продажи  недвижимости следует отличать от момента  перехода права собственности на недвижимость. Согласно пункту 2 статьи 223 и статье 551 ГК РФ момент перехода права собственности наступает  в момент государственной регистрации  перехода права собственности в  специализированном учреждении юстиции.

Согласно  статье 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества  несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или  договором. Поскольку рассматриваемая  статья не связывает переход риска  случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества  с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит  в момент регистрации права собственности.

Стороны вправе внести в договор условие  о том, что риск переходит в  момент передачи имущества, т.е. до или  после государственной регистрации.

До фактической  передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  соответствующего документа договор  продажи недвижимости не может считаться  исполненным. Неисполнение продавцом  своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества  может повлечь для продавца различные  неблагоприятные последствия, включая  обязанность возместить покупателю причиненные убытки.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (статья 475 ГК РФ), за исключением права  потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий  договору.

Если  покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с  договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Невыполнение  покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором  продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Таким образом, при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости стороны  договора имеют следующие права  и обязанности:

Продавец  вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества.

Продавец  обязан: 1) передать в собственность  покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или  иного документа о передаче; 2) не уклоняться от подписания передаточного  акта или иного документа о  передаче недвижимого имущества; 3) не уклоняться от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной  регистрации договора продажи; 4) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой  государственной регистрации.

Покупатель  вправе:

1) в случае  передачи продавцом недвижимого  имущества, не соответствующего  условиям договора продажи о  его качестве, по своему выбору  требовать от продавца: соразмерного  уменьшения покупной цены; безвозмездного  устранения недостатков недвижимости; возмещения своих расходов на  устранение недостатков недвижимости;

2) в случае  существенного нарушения требований  к качеству недвижимости отказаться  от исполнения договора продажи  и потребовать возврата уплаченной  за недвижимость денежной суммы.  Существенным нарушением требований  к качеству недвижимости признаются: а) неустранимые недостатки; б)  недостатки, которые не могут  быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени; в) недостатки, выявляемые неоднократно; г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения;

3) требовать  передачи в собственность недвижимого  имущества на основании передаточного  акта или иного документа о  передаче;

4) в случае  уклонения продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке  требовать возмещения убытков,  вызванных задержкой государственной  регистрации.

Покупатель  обязан: 1) уплатить оговоренную сторонами  денежную сумму (цену) недвижимого имущества  в сроки, установленные договором; 2) не уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  и государственной регистрации  договора продажи; 3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа  о передаче недвижимости).

4) возместить  продавцу убытки, причиненные задержкой  государственной регистрации.

Таким образом, подводя итог вышесказанному, отметим, что договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект - недвижимое имущество, в состав которого входят земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В следующем  параграфе перейдем к рассмотрению особенностей договора купли-продажи  предприятия.

 

1.2. Особенности договора купли-продажи предприятия

 

Значительные  особенности установлены в ГК РФ для продажи предприятия как  вида недвижимости. Этот договор является новым для российского гражданского законодательства. Договор продажи  предприятия является отдельным  видом договора купли-продажи.

Продажу предприятия условно можно разделить  на несколько основных этапов⁴: а) определение состава и стоимости продаваемого предприятия; б) заключение договора купли-продажи недвижимости и его государственная регистрация; в) уведомление кредитора о продаже предприятия; г) передача предприятия; д) государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.

Статья 559 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи предприятия продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

В соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятием как  объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.

Возникновение договора купли-продажи предприятия  связано с необходимостью правового  регулирования трех групп сделок: приватизация предприятий, купля-продажа  предприятий в связи с их банкротством, при продаже частных предприятий.

Сторонами по договору являются продавец - физическое или юридическое лицо, имеющее  право собственности на рассматриваемый  имущественный комплекс, и покупатель - как правило, физическое лицо - предприниматель  или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в  соответствии с особенностями объекта  совершаемой сделки.

В соответствии со статьей 560 ГК РФ договор продажи  предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ), с обязательным приложением  к нему документов, указанных в  пункте 2 статьи 561 ГК РФ.

Несоблюдение  вышеуказанной формы договора продажи  предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договоров продажи  предприятия осуществляется в соответствии с Законом о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно статье 22 указанного Закона зарегистрированное право на предприятие как имущественный  комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в  состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте  нахождения объекта.

Статья 561 ГК РФ определяет, что состав и  стоимость продаваемого предприятия  определяются в договоре продажи  предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой  инвентаризации.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с  указанием кредиторов, характера, размера  и сроков их требований.

Цена  предприятия должна в соответствии с нормами о продаже недвижимости рассматриваться на основании статьи 555 ГК РФ как существенное условие  договора.

В соответствии со статьей 562 ГК РФ кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже  одной из сторон договора продажи предприятия. Для защиты прав кредиторов предусмотрена процедура уведомления их о предстоящей продаже предприятия.

Кредитор, который письменно не сообщил  продавцу или покупателю о своем  согласии на перевод долга, вправе в  течение трех месяцев со дня получения  уведомления о продаже предприятия  потребовать либо прекращения или  досрочного исполнения обязательства  и возмещения продавцом причиненных  этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей  части.