Договор купли-продажи

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 ЗК РФ земельные  споры рассматриваются в судебном порядке.

Если  кратко определить разграничение подведомственности споров, рассматриваемых судом и  арбитражным судом, то можно констатировать, что суды общей юрисдикции рассматривают, как правило, споры с участием граждан, а арбитражные суды - споры  организаций, предприятий, учреждений и споры граждан, если они выступают в роли предпринимателей (в том числе споры крестьянских, фермерских хозяйств).

Особо следует  отметить, что в соответствии с  пунктом 2 статьи 64 ЗК РФ до принятия дела к производству судом земельный  спор может быть передан сторонами  на разрешение в третейский суд.

Такие суды создаются самими спорящими сторонами. Члены суда избираются из доверенных лиц в составе одного или нескольких судей - поровну от каждой стороны. Затем  судьи избирают еще одного судью. Таким образом, должно быть нечетное количество судей. Они могут рассматривать  любой земельный спор, подведомственный суду или арбитражному суду. О передаче дела в третейский суд стороны  заключают особый письменный договор (соглашение).

Земельный кодекс устанавливает дополнительные гарантии судебной защиты прав на земельный  участок, определяя, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания  судом недействительным акта исполнительного  органа государственной власти или  акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение  права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка.

При этом ЗК РФ регламентирует те способы, посредством  которых могут быть пресечены  действия, нарушающие права на землю  граждан и юридических лиц  или создающие угрозу их нарушения.

К этим способам Земельный кодекс относит:

1. Признание  недействительными в судебном  порядке в соответствии со  статьей 61 Земельного Кодекса  не соответствующих законодательству  актов исполнительных органов  государственной власти или актов  органов местного самоуправления (при этом убытки, причиненные  гражданину или юридическому  лицу в результате издания  не соответствующего закону и  нарушающего права на землю  и охраняемые законом интересы  гражданина или юридического  лица акта исполнительного органа  государственной власти, подлежат  возмещению исполнительным органом  государственной власти, издавшим  такой акт, в порядке, предусмотренном  статьей 62 Земельного кодекса).

Приостановление исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной  власти или актов органов местного самоуправления. Возможность приостановления  исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной  власти или актов органов местного самоуправления предусмотрена в Законе РФ от 27 апреля 1993 года «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан». Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием¹³.

2. Восстановление  положения, существовавшего до  нарушения права, и пресечение  действий, нарушающих право или  создающих угрозу его нарушения.  Возможные меры по восстановлению  положения, существовавшего до  нарушения права, перечислены  в пункте 2 статьи 62 и пунктах 2 и 3 статьи 76 Земельного кодекса  РФ.

Итак, к  числу гарантий прав на землю при  изъятии земельных участков для  государственных или муниципальных  нужд Земельный кодекс относит следующее: 1) предоставления по желанию лиц, у  которых изымаются, в том числе  выкупаются, земельные участки, равноценных  земельных участков; 2) возмещения стоимости  жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся  на изымаемых земельных участках; 3) возмещения в соответствии со статьей 62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в  том числе упущенной выгоды.

Перечень  способов защиты прав на землю, установленный  в Земельном кодексе, не является исчерпывающим. Общие правовые нормы  и правовые институты по защите гражданских  прав установлены в Гражданском  кодексе РФ (способы защиты, срок исковой давности, защита права собственности  и иных вещных прав и др.).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса  РФ имущественные отношения по владению, и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством  о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами¹⁴.

Оборот  земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»¹⁵.

В целом  же Земельный кодекс РФ и Закон  об обороте земель сельскохозяйственного  назначения являются большим шагом  вперед на пути реформирования земельных  отношений в стране. Однако не вызывает сомнения и то, что необходимо провести еще большую работу по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового  регулирования купли-продажи и  аренды земельных участков, которая  могла бы обеспечить эффективное  хозяйствование на земле.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2.  ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ  СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

Прежде чем говорить о  последних изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо определить, что относится, согласно гражданскому законодательству, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). Это: объекты, которые составляют единое целое с земельными участками, и участки недр; объекты, которые прочно связаны с землей, и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной  регистрации, могут быть: земельные  участки, участки недр и объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия (рассматривающиеся как имущественные  комплексы).

Сделки с недвижимым имуществом как одним из самых ценных объектов гражданских прав (и регистрация  таких сделок) затрагивают интересы почти всех физических и юридических  лиц.

Если в процессе совершения сделки с движимым имуществом право  переходит в момент передачи вещи, то при совершении сделки с недвижимым имуществом переход права осуществляется в момент государственной регистрации  права. Поэтому любая сделка с  недвижимым имуществом подлежит обязательной государственной регистрации.

В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сказано, что государственная регистрация - юридический акт (акт государства) признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ¹⁶.

Государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. На основании этого можно  сказать, что зарегистрированное право обладает презумпцией законности и поэтому лишь только суд может опровергнуть эту презумпцию. Отсюда следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Допустим, вы решили купить жилое помещение (дом, квартиру, часть  дома или квартиры), в этом случае, чтобы договор считался заключенным, его необходимо зарегистрировать в  органах государственной регистрации  прав.

Отсюда следует, что моментом заключения сделки является момент ее государственной регистрации. Подписанные  и даже нотариально удостоверенные договоры не считаются заключенными, по ним до государственной регистрации  никто не обязан платить и никто  не обязан передавать недвижимость.

Именно с момента государственной  регистрации недвижимости согласно ст. 131 ГК РФ происходит возникновение  и прекращение имущественных  прав на недвижимость. Поэтому после  государственной регистрации прав на недвижимость покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность  по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.

Приобретатель недвижимого  имущества приобретает вещное право  на него лишь в момент государственной  регистрации права, а в период между совершением сделки и государственной  регистрацией перехода права существует правовая связь. Отсюда следует, что  у продавца (отчуждателя) существует обязанность передать недвижимое имущество  покупателю (приобретателю).

Что же касается правовой природы  государственной регистрации, то здесь  на основании Определения Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество¹⁷. Надо отметить, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым данная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, т.е. она способствует упрочнению и стабильности гражданского оборота в целом.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно сказать, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке. Дело в том, что сделка с недвижимостью может состояться без регистрации (в данном случае опустим вопрос о действительности сделки), а что же касается регистрации без сделки, то она не может быть совершена, так как объект регистрации отсутствует.

Для того чтобы оформить сделку с недвижимостью, необходимо знание специфики процедуры государственной  регистрации объектов недвижимости и полномочий регистрирующего органа.

Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)¹⁸.

Росрегистрация является единым органом, действующим в сфере  государственной регистрации. Государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним осуществляется по месту нахождения соответствующего недвижимого имущества территориальными управлениями Росрегистрации.

Стороны сделки не вправе отменить обязательную государственную регистрацию.

Обязательной государственной  регистрации подлежат сделки с землей и иной недвижимостью в случаях, установленных ГК РФ (п. 1 ст. 164), и  признаются заключенными с момента  регистрации, если иное не установлено  законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Рассматривая вопрос о  государственной регистрации, необходимо выделить участников, которые являются собственниками недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации.

Круг участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, образуют собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации  прав. Согласно ГК РФ и Закону о регистрации  прав, ими могут быть: 1) физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства); 2) юридические лица (российские и иностранные); 3) публично-правовые образования (иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования); 4) международные организации.

Все вышеперечисленные субъекты, выступая в правовых отношениях по регистрации прав на недвижимость и  сделок с ними, являются носителями прав (вещных или обязательственных) на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона о госрегистрации государственная  регистрация носит открытый характер, поэтому орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, обязан предоставлять  сведения, содержащиеся в Едином государственном  реестре прав, о любом объекте  недвижимости любому лицу, предъявившему  удостоверение личности и заявление  в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию  данного юридического лица и полномочия его представителя). Информация о  зарегистрированных правах на объекты  недвижимого имущества предоставляется  за плату, если иное не установлено  законом. Размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества (за исключением информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный  комплекс), а также за выдачу копий  договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок (за исключением сделок с предприятием как имущественным комплексом), совершенных  в простой письменной форме, составляет: для физических лиц - 100 рублей; для юридических лиц - 300 рублей.

Размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный  комплекс, а также за выдачу копий  договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок с  предприятием как имущественным  комплексом, совершенных в простой  письменной форме, составляет 600 рублей¹⁹.

Данная информация предоставляется  в виде выписки, поэтому в выписке  из Единого государственного реестра  должно быть указано описание объекта  недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, об ограничениях (обременениях) прав, о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.