Договор купли-продажи

В выдаваемой выписке о  зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества при наличии  в Едином государственном реестре  прав зарегистрированных договора аренды данного объекта недвижимого  имущества и залога прав арендатора по такому договору в графе «Ограничения (обременения) права» дополнительно указываются слова «ипотека права аренды», дата и номер государственной регистрации, срок, на который она установлена, данные о лице, в пользу которого она установлена²⁰.

Так как государственная  регистрация осуществляется за определенную плату, то здесь в соответствии с  налоговым законодательством установлена  плата в виде государственной  пошлины.

Что касается сроков, то здесь  необходимо сказать, что государственная  регистрация прав осуществляется в  течение месяца со дня подачи заявления  и документов, необходимых для  государственной регистрации прав.

Что же касается удостоверения  государственной регистрации прав, то здесь регистрация сделки с  недвижимостью совершается путем  проставления специальной удостоверительной  надписи.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. № 710 каждая запись в Реестре заверяется не просто подписью регистратора и печатью, а подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и гербовой печатью, а также проставляется дата совершения записи. Устанавливается, что при удостоверении регистрации прав и сделок записи в регистрационном штампе на документах заверяются не только подписью регистратора, как было ранее, но и гербовой печатью²¹.

Основанием для проведения государственной регистрации прав служит заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного  им (ими) на то лица.

Так, на основании Приказа  Минюста России от 14 сентября 2006 г. № 293 от имени физических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать: законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет; опекуны недееспособных граждан; представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре; нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия, на основании которых возникают соответствующие права²².

Что касается несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, то здесь  подать заявление на государственную  регистрацию прав они могут сами (без согласия законных представителей).

От имени юридических  лиц заявления о государственной  регистрации прав могут подавать: лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами без доверенности; представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре; участники от имени юридического лица; нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия.

От имени Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных  образований могут действовать: органы государственной власти; органы местного самоуправления.

В данном случае, если права  возникли на основании нотариально  удостоверенной сделки или нотариусом было совершено иное нотариальное действие, то заявление о государственной  регистрации может подать сам  нотариус. Если заявителем является нотариус, то свидетельство о государственной  регистрации прав и (или) иные документы  могут выдаваться данному нотариусу.

Кроме того, необходимо сказать, что согласно новой редакции ст. 17 Федерального закона о госрегистрации, устанавливающей основания для  государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, появились  упрощенные условия по представлению  документов на государственную регистрацию  объектов недвижимого имущества.

Такими документами являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством и т.д.

Перечень документов, необходимых  для государственной регистрации  прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.

Следует также отметить, что документом, подтверждающим факт создания недвижимости при отсутствии требования о получении разрешения на строительство, является декларация о таком объекте, а документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства, является декларация и разрешение органа местного самоуправления на ввод его в эксплуатацию (если объект не завершен - разрешение на строительство). Законодательством установлено, что до 1 января 2010 г. получение указанного разрешения не требуется.

В соответствии со ст. 25.2 Федерального закона о государственной регистрации  прав основанием для государственной  регистрации права собственности  гражданина на земельный участок (предоставленный  для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного  или индивидуального жилищного  строительства) являются следующие  документы: акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления; акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти и т.д.

На момент регистрации  к вышеперечисленным документам необходимо иметь обязательное приложение, в данном случае этим приложением  является кадастровый план соответствующего земельного участка. При этом истребование дополнительных или иных документов не допускается.

Нужно учесть и тот факт, что государственная регистрация  допускается, даже если в предъявленных  документах площадь данного земельного участка не соответствуют площади, указанной в кадастровом плане. Основываясь на вышесказанном, нужно  отметить, что осуществление государственной  регистрации не допускается, если такой  земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Введенная Федеральным законом  от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ ст. 25.3 Федерального закона о госрегистрации устанавливает особенности государственной регистрации: 1) права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство; 2) права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Для государственной регистрации  права собственности на вышеуказанные  объекты недвижимого имущества  необходимо иметь следующие документы: 1) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; 2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В том случае, если правоустанавливающий документ на земельный участок уже  был ранее зарегистрирован, представлять его не надо.

К вышеперечисленным документам необходимо иметь приложение, в данном случае - кадастровый план.

Предоставление кадастрового плана не требуется в случае, если: 1) право на земельный участок ранее зарегистрировано; 2) земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства; 3) для строительства, реконструкции объекта недвижимости не требуется разрешение на строительство; 4) земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Декларация в данном случае является документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого  имущества на предназначенном для  ведения дачного хозяйства или  садоводства земельном участке  либо факт создания гаража или иного  объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции  такого объекта недвижимого имущества  не требуется в соответствии с  законодательством Российской Федерации  выдача разрешения на строительство) и  содержащим описание такого объекта  недвижимого имущества.

Документами, подтверждающими  факт создания объекта индивидуального  жилищного строительства на земельном  участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства являются: 1) технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию; 2) разрешение на строительство в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства.

Отметим, что до 1 января 2010 года технический паспорт объекта  индивидуального жилищного строительства  является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального  жилищного строительства на указанном  земельном участке и содержащим его описание.

Что же касается земельных  участков, которые находятся в  собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных  образований, то здесь распоряжение данными объектами возможно только лишь после государственной регистрации  прав собственности на них.

Подводя итоги, необходимо сказать, что изменения, произошедшие в законодательстве о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним за последние два года, несомненно, улучшают порядок и процедуру  государственной регистрации и  в какой-то степени значительно  упрощают их.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПЕРЕХОДА ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ИСПОЛНЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

В настоящее время в  правоприменительной практике довольно часто встречаются проблемы касательно перехода прав на земельный участок  при отчуждении объекта недвижимости. Проблемы возникают из-за различного регулирования данного вопроса  в различных нормативно-правовых актах, имеющих равную юридическую  силу: Гражданский кодекс РФ, Земельный  кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Особенно сложные проблемы возникают в практике арбитражных судов, которые разрешают дела этой категории между субъектами предпринимательской деятельности или между ними и государственными органами. 24 марта 2005 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором дал свое разъяснение по ряду проблемных ситуаций, наиболее часто встречающихся в практике арбитражных судов.

Итак, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке  и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем  случаев, проводится вместе с земельным  участком. Отчуждение земельного участка  без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается. В то же время Гражданский  кодекс РФ установил в ст. 273, что  при переходе права собственности  на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором  оно находится, к приобретателю  здания (сооружения) переходят права  на земельный участок, определяемые соглашением сторон²³. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК предоставляет соответствующим субъектам (отчуждателю и приобретателю недвижимости) возможность самостоятельно определить объем передаваемых прав на земельный участок при отчуждении расположенной на нем недвижимости²⁴.

Подобного же мнения придерживается и ряд ученых (проф. В.В. Витрянский, проф. Т.Е. Абова, проф. А.Ю. Кабалкин²⁵), считая, что регулирование Гражданского кодекса РФ является более гибким, чем установленное в Земельном кодексе РФ, предоставляя сторонам в договоре возможность самостоятельно урегулировать свои правоотношения.

С приходом нового Председателя, видимо, изменилась и позиция Высшего  Арбитражного Суда РФ по некоторым  вопросам. Пленум ВАС РФ 24 марта 2005 г. установил приоритет норм ЗК РФ, определив, что сделки, направленные на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. То же правило применяется и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Представляется, что ВАС РФ, принимая такое решение, исходил из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с  п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже  недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве  собственности, покупатель приобретает  право на использование части  земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком  они принадлежали предыдущему собственнику. По ст. 271 ГК РФ к новому собственнику переходит право пользования  соответствующей частью земельного участка: можно сделать вывод, что  право постоянного пользования  таким земельным участком.