Договор купли-продажи и его роль в гражданском обороте

                                            ОГЛАВЛЕНИЕ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Рыночный  обмен в гражданском обороте  есть обмен товарами, осуществляемый их собственниками, в связи с этим он и не может строиться иначе как в виде актов отчуждения имущества, отражающих взаимные интересы равноправных товаровладельцев. Именно поэтому, договор купли-продажи недвижимости представляет собой основную, важнейшую правовую форму экономических отношений обмена.

     В рыночном хозяйстве договор купли-продажи  недвижимости становится одним из основных способов правового регулирования экономических взаимосвязей, что является актуальным на данном этапе развития рыночных отношений.

     Цель  работы - показать приоритет использования  договора купли-продажи недвижимости как наиболее эффективный способ организации хозяйственной деятельности в гражданском обороте по  сравнению с другими актами отчуждения. Для достижения поставленной цели необходимо произвести последовательное решение практических и исследовательских задач:

• осуществить обзор и анализ научной литературы, изучающей данный вид договора;
• провести анализ законодательства, регламентирующего договор купли-продажи недвижимости
• рассмотреть круг вопросов, касающихся поставленной цели;
• описать основные  положения договора;
• изучить возникающие проблемы в сфере законодательства по данной теме;
• исследовать значимость договора купли-продажи в практическом применении;
• проанализировать примеры судебной и арбитражной практики по реализации конкретных нормативных актов;
• провести теоретические обобщения и сделать практические выводы.Предмет исследования в данной работе- договор купли- продажи недвижимости, как  наиболее полно разработанный вид обязательства. Именно в соответствии со своей главной целью - перенесение права собственности – он является классическим,  поэтому не случайно выбран как предмет исследования.

     Объектом  исследования выпускной квалификационной работе являются гражданско-правовые отношения в сфере купли-продажи недвижимости.

     Договорное  саморегулирование всегда опирается  на силу допустившего его закона, т. е. на силу публичной власти (государства). Это предопределяет рамки необходимого государственного вмешательства в хозяйственную жизнь общества. С этой точки зрения договор купли-продажи предстает как экономико-правовая категория, в которой экономическое содержание получает объективно необходимое ему юридическое оформление и закрепление. В связи с этим, отсутствие регламентации либо неурегулированность в законодательстве  Российской Федерации многих вопросов, возникающих при осуществлении сделок по договорам купли-продажи, а также неправильное толкование норм этого законодательства, имеющего большое значение в практическом правоприменении, обуславливает исследование этой проблемы в данной работе.

     Предполагается  проведение обстоятельного аналитического обзора предшествующих исследований, обобщающих теоретический и практический опыт решения данной проблемы с охватом большого числа различных научных источников, а также приведения конкретных примеров возникновения проблемы в гражданском обороте и предложений по применению методов ее решения. Основными источниками сведений, необходимых для выполнения данной работы являлись: Гражданский Кодекс Российской Федерации, основной нормативный акт, регулирующий положения договора купли-продажи в гражданском праве, Земельный кодекс Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, федеральные законы, работы и статьи известных ученых – юристов, монографии по отдельным проблемам, исследуемым в работе, также приведены примеры и произведен обзор судебной практики, являющейся показательным фактором применения договора купли-продажи в гражданском обороте. К проблемам отсутствия регламентации некоторых норм договорного права, пробелам в регулировании фактически существующих отношений купли-продажи технологий, ноу-хау, вопросам упрощения системы регистрации собственности при сделках купли-продажи и многим другим аспектам, имеющим место в гражданском обороте, обращались многие правоведы. Данная тема  является достаточно обширной и емкой, поэтому в данной работе представлен материал только по основным аспектам договора купли-продажи и охвачены проблемы в законодательстве при заключении данного договора и по отдельным видам  договора купли – продажи, наиболее встречающиеся в гражданском обороте. В работе использована литература, рассматривающая как общие вопросы по проблемам роли договора купли-продажи в гражданском обороте, так и более узкие.

       Доктор юридических наук К.  Скловский в своей монографии  «О действительности продажи чужого имущества» рассматривает вопрос перехода имущества при заключении договора купли-продажи и о действительности продажи, совершенной лицом, не имеющим права на отчуждение вещи (неуправомоченным отчуждателем). Данный вопрос  не только весьма актуальный практически, но и затрагивает важнейшую сферу оборота и занимает одно из центральных мест в системе гражданского права¹.

     Проблемы, возникающие при  продаже предприятий, освещает в своей работе  Ф. Н. Шмаков « Проблемы купли-продажи предприятий». Одним из самых важных вопросов, затронутых автором, является вопрос передачи предприятий при операциях купли-продажи, потому что«…как бы ни составлялся договор или передаточный акт, на покупателя все равно перейдут все долги предприятия»².При формировании рынка купли-продажи, продажа предприятий является наиболее актуальной в сфере экономики. В связи с этим в выпускной квалификационной работе затронуты вопросы юридического обеспечения нюансов такого рода сделок, обсуждаемые в работе Ф. Н. Шмакова « Проблемы купли-продажи предприятий».

     В структуру работы включена основная часть, состоящая из трех глав. Первая глава содержит краткий исторический обзор и анализ появления и  развития договора купли-продажи недвижимости.  Вторая глава посвящена раскрытию  понятия, содержания и условий данного вида договора, его предмету и объекту и формам его заключения. В главе третьей рассматриваются вопросы, связанные с исполнением договора.

     Приложения  выпускной квалификационной работы содержат практическую  информацию по теоретическому исследованию: статистические данные в виде графика, таблицы, диаграммы и пр. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.ОСНОВНЫЕ  ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА  КУПЛИ-ПРОДАЖИ 

     1.1 Понятие и значение  договора купли-продажи 

     Механизм  купли-продажи составляет основу гражданского оборота как  наиболее эффективное средство для достижения цели сделать покупателя собственником необходимых вещей. Большинство случаев наделения субъекта правом собственности происходит именно в рамках договора купли-продажи.

       В п.1 ст.454 Гражданского кодекса  Российской Федерации(ГК РФ) говориться, что «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В этом определении договора купли-продажи воспроизведена формулировка, столетиями применявшаяся в гражданском праве. Договор купли-продажи направлен на переход (перенесение) права собственности на вещь (или вещного права – права хозяйственного ведения, оперативного управления) от продавца к покупателю.

     Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

     Договор купли-продажи является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих  обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

     Договор купли-продажи является двусторонним ,поскольку каждая из сторон этого  договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma – взаимоотношение)³.

     Синаллагматический  характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях (за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п.1 ст. 328 ГК РФ).

     Основным  источником правового регулирования  отношений, связанных с куплей-продажей, является Гражданский кодекс РФ и прежде всего глава 30. Кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть определены ими самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно они предусмотрены в ГК РФ на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи. В структуре и в расположении норм в главе 30 ГК РФ, посвященной договору купли-продажи товаров, следует отметить, что вслед за общими, помещены положения, регулирующие основные условия договора купли-продажи. Нормы, регламентирующие каждое из условий договора, подчиняются определенной системе. Сначала дается определение соответствующего условия договора (например, количество или качество товаров), затем приводятся правила, позволяющие характеризовать данное условие применительно к конкретным договорным отношениям сторон при отсутствии данного условия в тексте договора, далее предусматриваются последствия нарушения сторонами договора обусловленных обязанностей.

       В определенном порядке в главе  30 ГК РФ последовательно излагаются такие правила, регулирующие следующие основные условия договора купли-продажи как: обязанность продавца передать товар покупателю, количество товаров, срок исполнения договора, ассортимент, качество, комплектность товара и комплект товаров, тара и упаковка и т.д.

     Общие положения ГК РФ, посвященные купле-продаже, должны применяться также к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. ГК РФ учитывает тенденцию расширения сферы действия института купли-продажи, который уже в настоящее время охватывает отношения, связанные с поставками товаров, контрактацией сельскохозяйственной продукции, со снабжением энергетическими и иными ресурсами. К договору купли-продажи применяются также содержащиеся в ГК РФ общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках. Например: правила о заключении, изменении и расторжении договора, об обеспечении исполнения обязательств, об ответственности за исполнение и ненадлежащее исполнение обязательств, об основаниях и последствиях недействительности сделок.

     Нормы, содержащиеся в ГК РФ, подлежат применению к правоотношениям, связанным с куплей-продажей, в определенной последовательности: сначала должны применяться специальные правила(ст.492-566ГК РФ), регулирующие конкретные договоры (виды купли-продажи, например куплю-продажу недвижимости), а при отсутствии таковых, применяются общие положения о купле -продаже .Если же соответствующие правоотношения не регламентируются ни специальными правилами о конкретном договоре, ни общими положениями о купле-продаже, применяются нормы о сделках, обязательстве и договоре.

     Наряду  с ГК РФ источниками правового  регулирования отношений по купле-продаже  являются также иные федеральные законы. В ряде случаев ГК РФ сам указывает, какие федеральные законы подлежат применению к соответствующим правоотношениям. Например, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК РФ, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п.3 ст.492 ГК РФ). Прежде всего имеется в виду Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от7.02.1992г.№2300-1⁴. К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются законы о поставке товаров для государственных нужд, в том числе Федеральный закон РФ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» от 13.12.1994 г.№60-ФЗ⁵При регистрации недвижимости по договору купли-продажи применяются нормы Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от21.07.1997г.№122-ФЗ⁶.