Аренда зданий и сооружений

       Вывод: Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число либо "до последнего числа" предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1-го января по 30-е декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит.

       Ашихмин И. М. обращает внимание на то, что предлог "по", использованный в договоре аренды, подменяется предлогом "до" в выводе ПВАС. Таким образом, ПВАС считает предлог "до" равнозначным предлогу "по", что не соответствует русскому языку и вносит некоторое смятение в правоприменительную практику.

       Годом позже ПВАС в своем Постановлении определил срок с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года как срок менее года.⁸¹

       б) Споры, касающиеся определения сторонами  условий, влияющих на расчет срока.

       Между сторонами был заключен договор  аренды здания со сроком действия до начала реконструкции здания. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.

       Решением  суда первой инстанции исковое требование удовлетворено, кассация не изменила решение.

       Интересна мотивация арендатора: в кассационной жалобе он просил отменить решение  суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.

       Суд кассационной инстанции отклонил жалобу, отметив следующее:

       - Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя либо для отказа последнего от исполнения договора.

       Однако  в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания не может квалифицироваться как условие о сроке.

       Таким образом срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.⁸²

       Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца (информационное письмо №66, п. 4).

       Таким образом, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции  сданного внаем объекта недвижимости или до наступления иного события, которое зависит от воли и действий сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется согласно ГК РФ.

       в) Споры о толковании срока "не менее  года" для целей регистрации  при продлении или возобновлении  договора.

       Процедура государственной регистрации договора аренды в силу известных российских реалий обычно является нежелательной как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды стараются избежать эту процедуру, прибегая к наиболее частому способу избежания регистрации. Это заключение договора на срок одиннадцать месяцев с условием, согласно которому по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Реже встречается практика заключения договора на неопределенный срок, на основании которого стороны состоят в арендных отношениях более года.

       Как показывает анализ п. 8, 10, 11 информационного письма ПВАС №59, суд в этих случаях проявляет либеральный подход и прибегает к буквальному толкованию условий договора. То есть, если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации. В принципе такой подход следует считать обоснованным и по смыслу ГК РФ и Закона о государственной регистрации. Ведь договор аренды рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника здания или сооружения. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения.

       Так, при заключении договора аренды на одиннадцать месяцев с автоматической пролонгацией арендодатель в каждый момент времени связан договором не более чем на эти одиннадцать месяцев, поскольку по истечении этого срока он всегда вправе прекратить договор аренды своим односторонним волеизъявлением. В случае заключения договора аренды недвижимости на неопределенный срок арендодатель связан еще менее, поскольку такой договор может быть прекращен любой из сторон с предварительным предупреждением другой стороны за три месяца, если договором не установлен иной срок.

       Эта мысль подтверждается Президиумом  ВАС в информационном письме №59, п. 10 и 11.

       2.3. Порядок передачи объекта аренды

 

       Как упоминалось, выше ГК РФ определяет, что обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, то есть факт передачи объекта недвижимости подтверждается подписанием соответствующего документа о передаче. И, следовательно, акт приема-передачи подтверждает факт владения и пользования объектом недвижимости. Однако в практике встречаются споры, когда акт приема-передачи не подтверждает ни фактическую передачу, ни факт пользования объектом недвижимости после подписания акта приема-передачи.

       Рассмотрим  случаи, когда акт приема-передачи не является подтверждением факта передачи объекта недвижимости арендатору и факта пользования переданным по акту объектом недвижимости.

       Между истцом и ответчиком был подписан договор на субаренду здания сроком более года. Регистрация договора в установленном законом порядке произведена не была.

       Арендодатель  обратился в арбитражный суд  с иском к арендатору о взыскании 1078356 рублей неосновательного обогащения, возникшего в результате пользования ответчиком зданием, принадлежащими истцу. Истец ссылается на то, что здание ответчику передано по акту, плата за пользование ответчиком не уплачивается, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился за счет истца, так как договор является незаключенным в силу отсутствия государственной регистрации.

       В удовлетворении иска отказано.⁸³

       Договор, подлежащий государственной регистрации, при ее отсутствии является незаключенным.

       В этом случае в соответствии с ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает у ответчика в случае фактического пользования здания.

       Разрешая  спор, суд установил, что истцом не представлено доказательств пользования  ответчиком помещениями, а именно: доказательств передачи ключей, установки охранной, противопожарной и тревожной сигнализаций и так далее.

       С учетом установленных фактов суд  сделал вывод о том, что при  данных обстоятельствах акт приема-передачи помещений не подтверждает факт пользования ими ответчиком⁸⁴.

       2.4. Размер арендной платы

 

       П. 1 ст. 654 ГК РФ определяет, что "договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным".

       Обычно  стороны подразумевают под размером арендной платы несколько показателей:

       - выражение арендного платежа в валюте или рублях;

       - срок внесения арендных платежей - ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный;

       - включение или исключение из  размера платежа коммунальных  и других услуг;

       - виды (формы) арендного платежа,  перечень которых предусмотрен  в п. 2 ст. 614 ГК РФ.

       Как видно из представленной статьи, перечень видов арендного платежа открыт и порой стороны договора аренды считают оплату коммунальных платежей одним из видов арендной платы. Однако, по мнению Президиума ВАС, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма N 66).

       Арендодатель  обратился в арбитражный суд  с иском к арендатору о признании  договора аренды здания незаключенным  и выселении ответчика из занимаемого  здания. Разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о  размере арендной платы. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

       Однако  такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

       В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

       Решением  суда первой инстанции, оставленным  без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

       Таким образом, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

       Вместе  с тем федеральные арбитражные  суды округов часто принимают  решения, противоречащие приведенной  позиции Президиума ВАС. Примером такого противоречия является Постановление ФАС Московского округа от 11.03.2003 N КГ-А40/767-03⁸⁵.

       Интересна практика применения этого положения  в части толкования понятия "изменение размера арендной платы" судами.

       Например, установление ставки арендной платы  в сумме, эквивалентной сумме  в иностранной валюте, не является изменением размера арендной платы, а означает установление механизма  ее исчисления.

       Также не является изменением размера арендной платы ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, а представляет собой исполнение данного условия.

       Позиция Президиума ВАС относительно толкования п. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды установить вместо твердого размера арендной платы порядок (механизм) ее исчисления, что не будет являться изменением арендной платы. Например, стороны вправе установить условие, при котором размер арендной платы изменяется более одного раза в год в зависимости от независимой оценки стоимости права аренды или предусмотреть механизм помесячного изменения размера арендной платы путем индексации на процент, прямо пропорциональный увеличению коммунальных платежей. Варианты зависят исключительно от творчества сторон договора аренды здания, строения, нежилого помещения.