Аренда зданий и сооружений

       На практике возникают ситуации, когда стороны по договору аренды недвижимости устанавливают арендную плату в виде восстановительно-ремонтных работ. В связи с этим встает вопрос о правомерности такого условия договора. Пример. Определение ВАС РФ от 19.11.2010 N ВАС-11774/10 по делу N А57-24457/09 гласит "...Как следует из условий договора и подтверждается материалами дела, управление автодорожного надзора передало фонду здание гаража за плату и во временное пользование. Плата фонда за пользование зданием выражена в уплате расходов на ремонт здания, автотранспорта, принадлежащего управлению автодорожного надзора, а также коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией здания.

       При таких обстоятельствах, возникшие  между сторонами правоотношения подлежали регулированию нормами, предусмотренными главой 34 Гражданского кодекса (аренда), а не нормами главы 55 Гражданского кодекса (простое товарищество).

       Следовательно, поскольку в силу вышеизложенного  договор простого товарищества от 20.04.2004 прикрывает собой арендные отношения  сторон, он является ничтожной сделкой, но что не было учтено судами при  рассмотрении требования об его расторжении.

       Поскольку оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, настоящее  дело в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации...".⁸⁶

       Вывод из судебной практики: Установление в  договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных  работ допустимо.

       Обязанность по внесению платы возникает у арендатора с момента госрегистрации договора и даты подписания акта приема-передачи имущества.⁸⁷

       Коммерсант  по договору аренды получил от Министерства имущественных отношений здания, сооружения и нежилые помещения. ИП не вносил арендную плату, поэтому Министерство обратилось в суд с иском о взыскании задолженности за период с октября 2007 г. по февраль 2010 г. Задолженность по арендной плате составила более 740 тыс. руб., но суд снизил сумму до 285 тыс. руб. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с даты регистрации (ст. 651 ГК РФ). Стороны установили срок договора с 8 октября 2007 г. по 8 октября 2010 г., а значит, сделка требовала регистрации. Согласно регистрационной надписи на договоре он зарегистрирован 4 июня 2008 г. Этим же числом подписан акт приема-передачи недвижимости. С июня 2008 г. договор считается заключенным и у коммерсанта возникает обязанность по внесению арендной платы⁸⁸.

       Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

       2.5. Улучшения арендованного  имущества

       Арендодатель  может производить улучшения  арендованных зданий (сооружений): отделимые и неотделимые от арендованного объекта.

       Улучшения, которые могут быть отделены без  вреда для имущества и имеют  самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. На практике часто отделимые улучшения, произведенные арендатором, передаются арендодателю. При этом передача улучшений на баланс арендодателя может производиться как по окончании срока аренды, так и непосредственно после окончания работ по производству этих улучшений (порядок передачи определяется соглашением сторон). ⁸⁹

       Произведенные арендатором отделимые улучшения, передаваемые на баланс арендодателя, могут либо относиться им на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества, либо учитываться им как новый отдельный объект основных средств. При этом порядок возмещения стоимости произведенных улучшений определяется соглашением сторон. При этом стороны могут выбирать различные варианты возмещения (путем перечисления арендатору стоимости произведенных им улучшений, зачета стоимости улучшений в счет арендной платы и т.д.).

       Если  арендатор произвел за счет собственных  средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Примером тому может служить ст. 662 ГК РФ, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.

       Если  в договоре аренды предусмотрено  условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, арендодатель освобождается от обязанности возмещать арендатору стоимость всех произведенных им улучшений независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на производство этих улучшений. По соглашению сторон произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества могут передаваться им на баланс арендодателя как после окончания срока аренды, так и сразу же по окончании работ по производству этих улучшений.

       Как отделимые, так и неотделимые  улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

       Начисление  амортизации по объектам основных средств, сданным в аренду, производится арендодателем (за исключением амортизационных отчислений, производимых арендатором по имуществу по договору аренды предприятия, и в случаях, предусмотренных в договоре финансовой аренды). Начисление амортизации по имуществу по договору аренды предприятия осуществляется арендатором в порядке, действующем для основных средств, находящихся в организации на праве собственности.

       2.6. Права и обязанности  сторон

       Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению  с правами и обязанностями  по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подверглись кардинальным изменениям.

       Передача  здания и сооружения и его возврат  составляют одну из основных обязанностей сторон, которая включает в себя подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче или возврате, подписываемого сторонами.

       Как упоминалось выше, одну из основных особенностей правового регулирования аренды зданий и сооружений составляет обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования.

       В соответствии со ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В противном случае дополнительные расходы арендатора по приведению здания (сооружения) в состояние, пригодное для использования в запланированных целях, должны быть зачтены в счет задолженности по арендной плате.

       Например, в торговом помещении, взятом в аренду, требуется замена коммунальных коммуникаций. Размер арендной платы определен в сумме 50 тыс. руб. (без учета НДС) в месяц, расходы по приведению помещения в состояние, в котором оно пригодно к использованию в запланированных целях, составили 80 тыс. руб. (без учета НДС, предъявляемого арендодателю). Ремонт был произведен силами торговой организации. Поэтому стоимость расходов на ремонт должна быть засчитана арендодателем в счет арендной платы более чем за один месяц.

       В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

       Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

       Расходы по капитальному ремонту арендуемых зданий, сооружений и помещений осуществляются арендодателем независимо от того, на чьем балансе они учитываются. На размер арендной платы суммы расходов по капитальному ремонту не влияют.

       Арендатор обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Расходы по обслуживанию и текущему ремонту размера арендной платы не уменьшают.

       2.7. Ответственность  сторон

       В договоре аренды помимо размера арендной платы указываются срок внесения арендной платы, порядок ее перечисления, обязанности и ответственность сторон, включая размер и порядок перечисления неустоек и штрафов за неисполнение сторонами обязательств по договору, пени за несвоевременное внесение арендной платы и другие условия договора

       Бывает, что сданные в аренду объекты  недвижимости не лишены недостатков. Арендатор  либо знает о них заранее (проинформирован  арендодателем), либо выявляет их в ходе визуального осмотра объекта при его приемке (в обоих случаях недостатки могут быть оговорены в договоре аренды или акте приема-передачи имущества), либо может выявить их в процессе эксплуатации имущества. Эти недостатки могут влиять (существенно или несущественно) на возможность использования предмета аренды. В договоре аренды может быть указана сторона, которая несет расходы по текущему и капитальному ремонту имущества (устраняет недостатки), либо предусмотрена возможность изменения платы за аренду вследствие несения арендатором расходов на ремонт.

       В зависимости от соблюдения тех или  иных условий ответственным за недостатки объекта аренды может быть признан  арендодатель, а это, в свою очередь, может иметь для него негативные последствия.

       Никитин В.В. отмечает, что одни положения ГК РФ возлагают на арендодателя обязанности и ответственность в отношении качества переданного имущества, другие снимают с арендодателя ответственность при соблюдении им определенных требований.⁹⁰ Так, п. 1 ст. 611 ГК РФ предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. А п. 1 ст. 612 ГК РФ указывает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он о них не знал. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков либо удержать сумму расходов из арендной платы.

       В то же время п. 2 ст. 612 ГК РФ предусматривает, что недостатки переданного в аренду имущества не влекут ответственности арендодателя, если они были им оговорены при заключении договора аренды. Такие недостатки не влекут ответственности арендодателя, если, несмотря на то что они не были прописаны в договоре, они были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

       При применении данных норм возникают споры  относительно ответственности арендодателя в случае выявления тех или иных недостатков переданного имущества.

       В рассмотренных спорах важное значение имеет оформление акта приема-передачи имущества в аренду, его подписание арендатором, указание в нем на недостатки объекта аренды. Соблюдение данных условий с большей долей вероятности суды трактуют в пользу того, что арендатор знает о недостатках, согласен с ними, и это позволяет в некоторых случаях снять ответственность с арендодателя. Например, ФАС УО в Постановлении от 17.08.2009 N Ф09-467/09-С6⁹¹ посчитал, что арендодатель не несет ответственности за недостатки переданного имущества, поскольку в акте приема-передачи, подписанном сторонами договора аренды, сказано о недостатках предмета аренды, а также о необходимости осуществления его капитального и текущего ремонта. Следовательно, арендатор знал о недостатках здания, полученного в аренду: об отсутствии внутренней сети горячего и холодного водоснабжения, а также канализации и сантехнического оборудования. Судьи также учли, что обязанность своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт договором аренды возложена на арендатора. Аналогичное мнение относительно подобной ситуации высказал ФАС ПО в Постановлении от 01.12.2009 по делу N А57-1306/08⁹².