Оглавление 

       Введение

       Актуальность темы исследования. Сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, составляют значительную, а некоторые авторы считают наиболее «рискованную часть»¹ российского гражданского оборота. Это связано с тем, что с одной стороны, в оборот вовлечены все большее число объектов недвижимости, а с другой стороны, это сложный состав и недостаточная ясность законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначность в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.

       Несмотря  на принадлежность российской правовой системы к романо-германской правовой семье, растет значение судебного прецедента, который заполняет пробелы законодательства, а именно Гражданского кодекса РФ. Отрицательным последствием этого является прогрессирующая нестабильность судебной практики. Уже стали привычными противоречия в решениях кассационных инстанций разных судебных округов. При этом обобщение судебной практики Президиумом Высшего Арбитражного Суда происходит крайне медленно.

       Поэтому у предпринимателей, все чаще возникают  трудности и вопросы при оформлении одного из самых известных видов аренды. На что нужно обратить внимание при заключении договора? Какие документы следует оформлять уже в процессе аренды? У кого лучше арендовать здание: у организации или у предпринимателя? Какие основные моменты должны быть оговорены в договоре? Какие правоустанавливающие документы на здание или сооружение должны быть у арендодателя на момент оформления договора аренды? И какой вообще объект недвижимости можно отнести к категории «здание» или «сооружение»? Без знания всех этих нюансов организация может столкнуться с проблемами при общении как с арендодателем, так и с налоговыми органами.

       Целью выпускной квалификационной работы является анализ действующих нормативных положений, рассмотрение существующей практики в области аренды зданий и сооружений.

       Для реализации поставленной цели решались следующие исследовательские задачи:

       – дать понятия «здание» и «сооружения» и выяснить отличия этих категорий;

       – рассмотреть основные положения  правого регулирования аренды зданий, сооружений;

       – описать существенные условия договора аренды;

       – рассмотреть на примерах из судебной практики основные разделы договора аренды;

       - дать рекомендации для составления  договора аренды.

       Объектом  исследования являются правоотношения, возникающие между сторонами при оформлении договора аренды.

       Предметом исследования явились нормы гражданского законодательства, подзаконных нормативных актов, судебная практика арбитражных судов, закрепляющие и регулирующие правоотношения между сторонами при оформлении договора аренды. 

       Методологическую  основу исследования составляют фундаментальные положения гражданского права в области аренды.

       При исследовании основных положений об аренде зданий и сооружений применялись  общенаучные и частные методы исследования (анализ, синтез, обобщение, наблюдение, а также сравнение реальной практики с требованиями нормативно-правовых актов).

       В процессе работы были изучены и проанализированы нормативно-правовые акты, действующее законодательство Российской Федерации, ведомственные акты, комментарии по гражданскому праву, обзоры судебной практики.

       Информационную  базу данной работы составляют материалы судебной практики на дату 15.06.2011, и результаты конкретных исследований проведенных различными авторами в 2006 - 2011 гг. Эмпирическую основу исследования составили результаты отечественных исследований в области аренды зданий и сооружений.  

       Теоретическая основа исследования.  В процессе подготовки и написания данной работы было исследовано большое количество научной литературы по вопросам оформления договора аренды и применения аренды в целом. Рассмотрены труды следующих ученых: О.Н. Садикова, С.П. Гришаева, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого, В.П. Мозолина, В.Н. Литовкина; нормативные документы: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Земельный Кодекс Российской Федерации, законодательные акты: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; подзаконные акты; данные научных экономических журналов и газет, путеводитель по судебной практике «Аренда зданий и сооружений».

       Структура и объем работы обусловлены целями и методологией исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих десять параграфов. Также прилагается список использованных источников.

       Глава 1. Общая характеристика аренды зданий и сооружений

1. Понятие здания и сооружения

       Здания  и сооружения - это специфическая  разновидность недвижимости. Это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений.

         В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение», а также выделить их основные отличия.

       Называют  следующие отличительные признаки зданий и сооружений от других объектов недвижимости:

       - они «привязаны» к определенному земельному участку, на котором они возведены;

       - они являются самостоятельными объектами (отдельно стоящими);

       - их возведение закончено и  они уже используются или могут  быть использованы по прямому назначению;

       - их перемещение без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно;

       - располагаться они могут как на земле, так и под землей.

       - они созданы людьми (искусственно возведены). ²

       Соответственно, в их число не включают «временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.)» ³.

       По  признаку, что зданием и сооружением признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), они отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений⁴. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связаны с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений⁵.

       Указанные критерии: неразрывная связь с землей и невозможность, как правило, перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации – далее ГК РФ⁶).

       Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования»⁷.

       Понятие "сооружение" обычно определяют путем  перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно - оздоровительные, спортивно - зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно - спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей⁸.

       В одном из современных учебников  относительно различий между понятиями "здание" и "сооружение" говорится следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно»⁹.

       На  взгляд Брагинского М.И. и Витрянского В.В., попытки дать юридические определения понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Так же данные авторы считают, что попытки выделить различия между этими понятиями сомнительны.¹⁰ В словарях современного русского языка видно, что понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением - всякая значительная постройка (различного вида, назначения)¹¹. Поэтому авторы предлагают употреблять выражение "здания и иные сооружения".

       Определение здания можно также найти в  п. 4.4 раздела 4 приложения А к СНиП 10-01-94¹², согласно которому под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.

       В литературе под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение, которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно¹³.

       В отдельном конкретном случае отнесение  того или иного объекта к зданиям  или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.

       Возможны  ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.¹⁴

       Авторы  Брагинский М.И. и Витрянский В.В. указывают, что существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают различного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений. Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно - пристроенные помещения).

       В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке  или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

       Отметим, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско - правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.