Подписание  сторонами передаточного акта или  иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов. Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он:

       а) подпишет передаточный акт;

       б) фактически передаст здание (сооружение);

       в) оплатит расходы по государственной  регистрации договора аренды и тому подобное⁷⁰.

       При передаче сложных в инженерно-техническом  отношении зданий (сооружений) стороны  могут договориться и об условиях, дополнительно гарантирующих интересы арендатора. Например, о том, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение арендодателем за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данное здание (сооружение)⁷¹.

       Неисполнение  арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение отдельной статьи ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к объектам по договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора ⁷².

       Неисполнение  арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

       По  окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, то есть передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

       Таким образом, предметом договора аренды зданий и сооружений служат здания и сооружения, то есть такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Сторонами такого договора могут быть граждане и юридические лица. Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Передача здания или сооружения должна осуществляться с подписанием сторонами передаточного акта.

       Глава 2. Характеристика договора

 

       Как ранее было указано, в соответствии с ГК РФ по договору аренды здания и сооружения (строения) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

       Договор обязательно является консенсуальным, взаимным, возмездным. Пример содержания договора аренды здания (сооружения) приведен в приложении⁷³. Далее рассмотрим основные разделы договора более подробно.

       Определение существенных условий договора является важным элементом любой гражданско-правовой сделки, и конечно же договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений.⁷⁴ Глава 34 ГК РФ, посвященная аренде, не содержит статьи, которая бы определяла перечень существенных условий договоров данного вида. Этот перечень вытекает из нескольких статей указанной главы. Вместе с тем общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

       2.1. Предмет договора

 

       В практике довольно часто приходится сталкиваться со спорами, в результате разрешения которых арбитражные  суды приходят к выводу, что в  договоре аренды не определен предмет арендных отношений.

       ГК  РФ не содержит точных и четких предписаний, какие именно данные необходимы для  того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Тем самым, как может показаться на первый взгляд, создается возможность произвольного признания договора незаключенным.

       П. 3 ст. 607 ГК РФ требует, чтобы данные, позволяющие определенно установить объект аренды, содержались в договоре аренды. В спорном случае стороны в договоре аренды недостаточно ясно выразили свою волю относительно того, какие конкретные помещения в доме арендодателем передаются, а арендатором - принимаются. В данном случае отсутствие необходимой информации об объекте аренды в договоре не может восполняться последующим представлением со стороны арендатора документов БТИ.

       К данным о здании и сооружении, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды относятся следующее:

1. данные указанные в свидетельстве на право собственности, а именно: название, площадь, местонахождение. Например: "Здание - склад, пристройка к складу, сооружение для производства битума и сухих смесей, 1-этажное, общей площадью 1294 кв.м, инв. №1800, лит. А, А, а, объект №2, расположенное там-то". Дополнительные характеристики здания, сооружения при необходимости можно почерпнуть из технического паспорта здания, сооружения.⁷⁵
2. данные, определенные Законом о регистрации, которые требует приложения к договору поэтажных планов здания, сооружения с указанием размера арендуемой площади.
3. исходя из существующей практики, к договору полезно приложить техническую документацию на здание, сооружение, так как при ее отсутствии иногда невозможно определить фактическое состояние названных объектов аренды.⁷⁶ Примером этого является Постановление ПВАС от 20 мая 2003 г. №1577/03.⁷⁷

       Если  такой документации нет, то желательно приложить к договору техническое  описание объекта аренды, составленное сторонами сделки в произвольной форме. Главная задача, решаемая при этом, - избежать спора относительно состояния объекта аренды в случае изменения этого состояния.

       Итак, в предмете договора аренды здания, сооружения желательно указать и приложить следующие документы:

       1) Информацию из свидетельства о государственной регистрации права собственности (без изменений): название, площадь, местонахождение;

       2) приложить поэтажный план и  экспликацию, на которых обозначить  сдаваемые в аренду объекты с указанием размера арендуемой площади;

       3) приложить техническую документацию  на здание, сооружение, а при ее  отсутствии - техническое описание  объекта аренды, составленное сторонами сделки.

       2.2. Срок договора

 

       Немало  важным является условие о сроке договора аренды зданий, сооружений, которое регулируется ГК РФ. Из содержания законодательства вытекают следующие виды сроков договора аренды:

       - срок определен, например одиннадцать  месяцев, 360 дней, один год, 3 года  и так далее;

       - срок не определен договором, иначе говоря нет упоминания о сроке или стороны оговорили, что договор заключен на неопределенный срок.

       Иногда  стороны подписывают бессрочный договор аренды. Надо признать, что бессрочный договор будет признан ничтожным как противоречащий положениям ГК РФ, которые не называют такого срока.⁷⁸

       Все судебные споры, касающиеся срока договора аренды, можно свести к трем группам:

       а) споры о применении срока не менее года;

       б) споры, касающиеся определения сторонами условий, влияющих на расчет срока;

       в) споры о толковании срока "не менее  года" для целей регистрации  при продлении или возобновлении  договора.⁷⁹

       Судебная  практика по спорам, относящимся к  группе «а», противоречива. Примерами спора можно отнести следующие ситуации.

       Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

       Арендодатель  обратился в арбитражный суд  с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

       Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным, то есть условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем (п. 3 информационного письма №66).

       Последовал  вывод ПВАС: Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения законодательства РФ был признан равным году.

       Но  к совершено противоположному выводу приходит суд в следующем примере. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009 гласит: "...Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.04.2008 N 4819 аренды нежилого помещения - подвала встроенно-пристроенного помещения I, литеры А, А1, общей площадью 745,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Йошкар-Ола, улица Красноармейская, 50, для использования в целях размещения складских помещений.

       Срок  действия договора согласован сторонами  в пункте 5.1 - с 01.04.2008 по 29.03.2009.

       Заявлением  от 25.02.2009 Предприниматель просил Комитет  расторгнуть договор с 25.04.2009.

       Суд апелляционной инстанции исследовал данный документ вкупе с условием договора, касающегося срока его действия (до 29.03.2009), и правомерно признал договор возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а право на односторонний отказ от исполнения договора - нереализованным.

       Ссылка  подателя жалобы на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в  силу которого договор аренды подлежал государственной регистрации, основана на неправильном толковании норм материального  права. Договор аренды заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации.

       Нарушений норм процессуального права, предусмотренных  частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."⁸⁰