Аренда зданий и сооружений

       Если  иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, однако не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов объектов недвижимого имущества.

       При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение  года должно оставаться неизменным условие  договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления⁵². Таким образом, даже двусторонним соглашением стороны не вправе пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год.

       В договоре аренды стороны могут предусмотреть  неизменность размера арендной платы  в течение всего срока аренды.

       Однако  есть случаи, когда размер арендной платы может изменяться чаще, чем один раз в год:

       1. Существенное изменение обстоятельств,  из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Правовые основания и условия для изменения договора в случае существенного изменения обстоятельств установлены ГК РФ. При аренде здания и сооружения существенным изменением обстоятельств, влияющим на размер арендной платы, могут являться, в частности:

       - ухудшение условий доступа и  проходимости к объекту недвижимости (например, в результате строительных работ и возведения третьими лицами капитальных сооружений существенно ухудшился доступ к арендуемому магазину, снизилась проходимость, соответственно, уменьшилась выручка арендатора);

       - ухудшение визуальной видимости  нежилого помещения, в том числе вывески и наружной рекламы арендатора (например, на пешеходном проспекте муниципальными службами высажены деревья, которые закрыли видимость арендуемого магазина, что повлекло снижение выручки арендатора);

       - ухудшение транспортной развязки (например, в результате длительных дорожных работ изменился маршрут проезда к арендуемым складским помещениям).

       Судебная  практика признает возможность применения законодательства по требованию одной из сторон (как правило, арендатора) при необходимости изменения размера арендной платы⁵³.

       2. Арендатор вправе потребовать  соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Например, в связи со значительным износом коммуникаций существенно ухудшились теплоснабжение и водоснабжение объекта аренды.

       3. Стороны могут предусмотреть  в договоре аренды порядок  (механизм) исчисления арендной платы  по каждому сроку платежа либо  по окончании определенного периода. Например, в договоре аренды может быть указано, что размер арендной платы ежегодно (ежеквартально) увеличивается на установленный органами статистики индекс инфляции за прошедший календарный год (квартал). Такое фактическое изменение размера арендной платы не является изменением в соответствии ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия⁵⁴. Хотя на практике в данном случае стороны также, как правило, фиксируют фактическое изменение размера арендной платы двусторонним соглашением, следует отметить: такое соглашение по сути является не оформлением взаимной воли сторон, а подтверждением (констатацией) изменения арендной платы.⁵⁵

       1.2.5. Форма и государственная регистрация договора

       Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа в простой письменной форме, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Таким образом, стороны не могут заключить договор путем обмена письмами, иными документами, в устной форме.⁵⁶ Заключение договора аренды посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты недопустимо.⁵⁷

       ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

       Несоблюдение  письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай - исключение из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

       В соответствии с общим правилом о  порядке заключения сделок договор  аренды здания или сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента его подписания сторонами. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года (то есть на срок, равный году и более) подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор считается незаключенным. Указанное последствие нарушения требования о государственной регистрации является особым. Оно представляет исключение из правила, согласно которому нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.⁵⁸

       До  этого момента регистрации арендатор  не сможет включить в расходы плату за пользование имуществом. Ведь пока договор не зарегистрирован, у этих затрат нет законного документального обоснования. Причем, по мнению Минфина России, арендная плата должна учитываться только с момента регистрации. Когда имущество передано раньше, скажем, одновременно с подачей документов на регистрацию, то суммы, перечисленные арендодателю до регистрации, в расходы не включаются.⁵⁹

       Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ. Регистрацией сделок с недвижимостью занимается Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Туда необходимо подать заявление на регистрацию договора аренды. Но прежде, чем подавать заявление, необходимо собрать пакет документов. В него входят:

       - заявление о государственной  (заявление оформляет специалист приёма);

       - подлинники договоров в 3 экземплярах:  один для арендатора, второй для  арендодателя, третий для регистрирующего  ведомства;

       - подлинник и копия документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости, сдаваемый в аренду;

       - подлинник и копия решения полномочных органов фирмы-контрагента (если такое решение необходимо в соответствии с ее уставом или законодательством);

       - подлинник и копия кадастрового паспорта здания либо сооружения с поэтажным планом;

       - подлинник и копия документа об уплате государственной пошлины.

       Договор аренды регистрируется после прововой экспертизы представленных документов⁶⁰. В общих чертах экспертиза сводится к проверке соответствия договора аренды требованиям законодательства.

       При расторжении и прекращении договора аренды необходимо подать заявление  о погашении регистрационной  записи. Обратиться в ведомство может любая из сторон. К заявлению следует приложить документы, которые обосновывают обращение.

       Пример. В договоре аренды стороны предусмотрели  возможность расторжения соглашения в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы более 2 сроков оплаты подряд. После того как долг превысил размер арендной платы за два срока платежа, арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора и обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении договора аренды здания или сооружения. Регистрационная служба отказала, сославшись на то, что в пакете документов не представлено соглашение сторон о расторжении договора либо постановление суда. Чиновники ссылались на то, что нарушение договора одной из сторон может стать причиной для расторжения договора только в судебном порядке. Отказ Высший Арбитражный Суд РФ признал незаконным. В Определении от 1 октября 2007 г. № 12391/07⁶¹ он указал, что данный договор связывает право арендодателя на одностороннее расторжение с фактом нарушения обязательств арендатором. А нарушение подтверждается материалами дела.⁶²

       Если  срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и возражений со стороны арендодателя не поступало, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Никаких документов на регистрацию нового периода действия соглашения подавать не нужно.⁶³

       Таким образом, в изъятие из общего правила  о регистрации договора аренды недвижимости независимо от срока аренды данный договор подлежит государственной регистрации, лишь если он заключен на срок не менее одного года. И, напротив, такой регистрации не требуется, если срок договора менее года. При этом регистрация права аренды возможна, лишь наряду с регистрацией договора аренды и только при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект (права собственности, права хозяйственного ведения и другое).

       Вместе  с тем в коммерческой практике зачастую для того, чтобы избежать требования о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продлевают его действие на тот же срок либо на другой срок менее одного года, либо на неопределенный срок.⁶⁴ В результате в целом договорные отношения длятся более одного года. В настоящее время практика арбитражных судов по этому вопросу определяется позицией, выраженной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в ряде судебных дел.

       Так, заключенными на срок менее года и  потому не подлежащими государственной регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды здания, условия которого идентичны условиям первоначального договора, срок действия которого истек⁶⁵. Из приведенного утверждения следует также и другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения ГК считается заключенным на срок менее одного года.

         Важен вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В частности, заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации в практике арбитражных судов признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года⁶⁶.

       1.2.6. Стороны договора

       Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

       Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату.

       Арендодатель - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

       Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или  юридическое лицо, имеющее титул  собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом  или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.⁶⁷

       К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.

       Арендаторами  вправе быть граждане и юридические  лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса).⁶⁸

       1.2.7. Исполнение договора

       Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).⁶⁹