Особенности рассмотрения жилищных споров

Раздел II. Разрешение дел  по спорам, возникающим из гражданских  правоотношений

Глава 1. Жилищные споры 

§ 1. Особенности рассмотрения и разрешения споров о праве пользования  жилым помещением на условиях договора социального найма 

Общие вопросы предоставления жилого помещения по договору социального  найма 

Предоставление жилых помещений  по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, предусмотренных Конституцией РФ, - права отдельных категорий граждан  на получение жилья бесплатно  или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

К их числу, главным образом, относятся  те, кто не в состоянии приобрести для себя жилье, т.е. малоимущие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. В силу ч. 3 ст. 49 ЖК РФ малоимущими  являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом  субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося  на каждого члена семьи, и стоимости  имущества, находящегося в собственности  членов семьи и подлежащего налогообложению. Однако следует учитывать, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях  последующего предоставления им жилых  помещений по договору социального  найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими  жилых помещений по договорам  социального найма. Причем их правовое положение как очередников отличается по сравнению с теми гражданами, которые были поставлены на учет после 1 марта 2005 г., - для первых не имеет  значения изменение их материального  положения, для последних это  обстоятельство предусмотрено в  качестве самостоятельного основания  для снятия с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях (подп. 2 п. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Поскольку Жилищный кодекс исключил первоочередное предоставление жилых  помещений, жилые помещения могут  предоставляться только в порядке  очередности исходя из времени постановки на учет и включения в списки нуждающихся  в улучшении жилищных условий. Внеочередное предоставление жилых помещений  по договору социального найма допускается  в исключительных случаях, связанных  со стихийным бедствием или чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Другие случаи предоставления жилых помещений во внеочередном порядке могут быть установлены  федеральными законами.

Те граждане, которые намеренно  ухудшили свои жилищные условия, могут  быть признаны нуждающимися в улучшении  жилищных условий и поставлены на учет не ранее чем через пять лет  со дня совершения таких действий (ст. 53 ЖК РФ). К числу таких действий нормативные акты субъектов РФ относили, к примеру, обмен жилой площади, изменение порядка пользования  жилым помещением, расторжение брака, вселение других лиц, а также отчуждение имеющегося в собственности граждан  и членов их семей жилого помещения  либо его доли*(26).

Решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения является основанием для  заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный  этим решением. По ранее действовавшему законодательству договор найма  жилого помещения заключался на основании  ордера, который содержал все необходимые  сведения для заключения договора: фамилия, имя, отчество лица, которому выдан ордер, состав членов семьи, включенных в ордер (фамилия, имя, отчество, родственное  отношение), адрес и характеристика предоставляемой жилой площади - размер общей и жилой площади. Если учитывать, что решение о  предоставлении жилого помещения по договору социального найма 

заменяет собой ордер, то оно  должно содержать все эти сведения, необходимые при заключении договора социального найма.

Федеральными законами или законами субъектов РФ могут быть определены иные категории граждан, помимо малоимущих, имеющих право на обеспечение  жилыми помещениями по договору социального  найма. Для таких категорий граждан  правила постановки на учет и предоставления жилых помещений могут быть предусмотрены  этими законами (п. 3 ст. 49 ЖК РФ).

По общему правилу предметом  договора социального найма должно быть изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Помещения вспомогательного характера, а также общее имущество  в многоквартирном доме не могут  быть самостоятельным предметом  такого договора. Комнаты по договору социального найма могут передаваться только в случае освобождения их в  квартирах коммунального заселения. Согласно п. 4 ст. 59 ЖК РФ такая комната  заселяется на общих основаниях по договору социального найма только в том случае, если другие наниматели и (или) собственники, проживающие в  коммунальной квартире, не имели оснований  для предоставления им этой комнаты  по договору социального найма либо она не передана им по договору купли-продажи. Нанимателям и (или) собственникам, проживающим в коммунальной квартире, освободившаяся комната на основании  их заявления может быть передана по договору социального найма только если, во-первых, они признаны или  могут быть признаны малоимущими  и, во-вторых, нуждающимися в жилищных помещениях (п. 1 ст. 59 ЖК), или их обеспеченность общей площадью жилого помещения  на одного члена семьи менее нормы  предоставления (п. 2 ст. 59 ЖК). При отсутствии указанных лиц жилая комната  может быть передана по договору купли-продажи  имеющим обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена  семьи менее нормы предоставления на основании их заявления (п. 3 ст. 59 ЖК РФ).

Договор социального найма заключается  в письменной форме и по общему правилу вступает в силу с момента  подписания. По условиям его наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Фактическая передача его должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения. Подробно права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения регламентированы в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315*(27). Принятый на основании ст. 63 ЖК РФ, Типовой договор относится к числу нормативных актов, положениям которого обязаны следовать стороны договора социального найма жилого помещения.

Исключительно важное значение имеет  норма ст. 64 ЖК РФ о том, что переход  права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое  помещение, права хозяйственного ведения  или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение  условий договора социального найма  жилого помещения.

Судебная практика еще при разрешении дел о приватизации жилых помещений  гражданами исходила из того, что переход  государственных и муниципальных  предприятий в иную форму собственности  либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в  домах таких предприятий и  учреждений (п. 4 постановления пленума  Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Теперь подходы судебной практики в части соблюдения жилищных прав граждан при смене собственника жилищного фонда получили свое законодательное  закрепление.

Отказ в постановке на учет, снятие с учета и предоставление жилого помещения могут быть оспорены в  судебном порядке. В связи с различной  правовой природой этих дел оспаривание  отказа в постановке на учет и снятия с учета следует рассматривать  по правилам производства гл. 25 ГПК  РФ как жалобу на решения или действия должностных лиц местного самоуправления. В то же время оспаривание решения  органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения конкретным гражданам  со стороны других лиц - это спор о праве, который должен рассматриваться  по правилам искового производства.

Правомочия нанимателя и членов его семьи по договору социального найма 

По договору социального найма  жилое помещение передается нанимателю для использования его по своему целевому назначению в качестве жилья. Но в определенных пределах ему принадлежит  право распоряжения предоставленным  в пользование жилым помещением. Согласно ст. 67 ЖК РФ, наймодатель наделен рядом полномочий, включая такие, как вселение в занимаемое жилое помещение других лиц, осуществление обмена, а также рядом иных, предусмотренных ЖК РФ и другими федеральными законами.

Члены семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма имеют  равные с нанимателем права и  обязанности, независимо от того, предоставлена  ли им жилая площадь одновременно с нанимателем или они вселены  в качестве членов семьи нанимателя впоследствии.

К членам семьи нанимателя закон (ст. 69 ЖК РФ) относит проживающих с  ним совместно супруга, его детей  и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи  нанимателя по договору социального  найма жилого помещения, если они  вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним  общее хозяйство. Иные лица могут  быть признаны членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в исключительных случаях  в судебном порядке.

Иные лица, которые по закону могут  быть признаны в исключительном случае членами семьи нанимателя - это  прежде всего неусыновленные дети мужа или жены нанимателя, их родители, лицо, находящееся с нанимателем в  фактических брачных отношениях. Вопрос, связанный с судебным признанием их членами семьи нанимателя, не требует отдельного рассмотрения, он должен решаться судом в процессе рассмотрения спора по существу о  признании за этими лицами права  на жилое помещение нанимателя.

В силу ст. 70 ЖК РФ вселение нанимателем  своего супруга, детей и родителей  производится с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том  числе временно отсутствующих. Вселение других лиц производится с письменного  согласия членов семьи нанимателя, в том числе отсутствующих, и  наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. В случае же вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя.

Причины, по которым член семьи  нанимателя не согласен на вселение в  жилое помещение других лиц, не имеют  правового значения. Согласие члена  семьи на вселение других лиц по своей природе является сделкой, и отказ от ее совершения не может  быть оспорен в судебном порядке.

Напротив, отказ наймодателя на вселение нанимателем лиц в качестве членов своей семьи может последовать только в случаях, прямо предусмотренных законом, за рамками которых отказ наймодателя должен признаваться судом недействительным.

Один из самых спорных и неясных  вопросов в судебной практике связан с определением момента возникновения  права пользования жилым помещением лица, вселенного в качестве члена  семьи нанимателя.

По ранее действующему законодательству (ст. 54 ЖК РСФСР) члены семьи нанимателя приобретали равные с ним права  и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, если они  были вселены с соблюдением установленного порядка и на их вселение выразили письменно согласие все лица, имеющие  право постоянного пользования  данным жилым помещением.

В свое время Верховный Суд СССР разъяснил, что установленный порядок  вселения в жилое помещение, с  которым закон связывает возникновение  права на жилую площадь, означает не что иное, как соблюдение положений  о прописке. Однако суд может признать право на жилую площадь вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано (п. 7 постановления Пленума ВС СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства").

Конституционный Суд РФ своим постановлением от 25 апреля 1995 г. N 3-П по делу в связи  с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой признал положение об установленном порядке как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим по содержанию ряду статей Конституции РФ.

Значение прописки или регистрации  по месту жительства (пребывания) свелось  к одному из доказательств при  разрешении судами споров о праве  на жилую площадь между бывшими  членами семьи нанимателя либо между  ними и наймодателем, но сама проблема с определением момента возникновения права пользования жилым помещением у нового члена семьи продолжала оставаться. Как представляется, в новом ЖК содержится ее решение - в связи с приданием другого, правообразующего значения договору социального найма жилого помещения по сравнению с ЖК РСФСР. Призванный регулировать гражданско-правовые отношения сторон, договор социального найма жилого помещения, во-первых, должен составляться в письменной форме, и, во-вторых, все члены семьи нанимателя должны вноситься в текст договора.

Вселение в жилое помещение  новых членов семьи нанимателя также  требует внесения изменений в  ранее заключенный договор социального  найма жилого помещения (п. 2 ст. 70 ЖК РФ).

Следовательно, можно сказать, что  по новому ЖК РФ процедура вселения нового члена семьи нанимателя предусматривает  ряд обязательных условий:

1. Письменное согласие на вселение  всех взрослых членов семьи  нанимателя.

2. Внесение наймодателем при его согласии соответствующих изменений в договор социального найма жилого помещения.

3. Фактическое вселение нового  члена семьи на жилую площадь  нанимателя.

По своей природе письменное согласие о вселении нового лица в  качестве члена семьи на жилую  площадь нанимателя, как уже отмечалось, представляет собой гражданско-правовую сделку (договор), направленную на изменение  жилищных прав нанимателя и членов его семьи. Завершение этой сделки и  ее документальное оформление при участии  наймодателя норма п. 2 ст. 70 Кодекса в императивном порядке связывает с внесением изменений в ранее заключенный договор социального найма. Разумеется, для внесения изменений в договор найма жилого помещения необходимо письменное заявление нанимателя, адресованное наймодателю по договору найма жилого помещения, так как соглашение об изменении ранее