Контрольная работа по "Оценка имущества"

Московский  банковский институт.

Специальность «Финансы и кредит» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Контрольная работа

Дисциплина  «ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА» 
 

IV ВАРИАНТ 
 
 
 
 

                                            
 
 
 
 
 
 

  Выполнила студентка VI курса

                                                                                                       группы 08-ЗУБС 611-6

Полынкина Ж. А

Проверил

ЗИМИН А.И. 
 
 
 

                                                                

    
 
 

Москва 2011 

            1. Задачи на применение  методов доходного подхода

Задача 3Д  

Рассчитать  рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в  предстоящие несколько лет следующие  доходы: 1,85 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 1,49 млн.руб.  за 2-ой год; 3,33 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан 6,78 млн.руб. Ставка дисконтирования 15%.

Решение.

 В  рамках доходного подхода (в  методе дисконтирования денежных потоков) текущая рыночная стоимость объекта равна сумме будущих доходов, приведённых к текущему времени, т.е. дисконтированных к дате оценки:

    

В данной формуле Т₁, Т₂, Т₃,… - расстояние во времени от даты дисконтирования до середины интервала генерирования соответствующего компонента денежного потока (FV₁, FV₂, FV₃,…), выраженное в долях года; T_RV – расстояние во времени от даты дисконтирования до даты реверсии, выраженное в долях года

      

 1.85         1.49            3.33

 6,78 t

         0               1              2            3 

Текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, равна 9,69 млн. руб. В расчётах учтено, что при дисконтировании распределённых во времени компонентов денежного потока необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала генерирования компонента денежного потока: для второй половины первого года – середина этого интервала, совпадающая с окончанием третьего квартала (3/4 года), для второго года – середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года, для третьего года – середина третьего года, отстоящая от даты оценки на два с половиной года. При дисконтировании стоимости реверсии объекта применен дробный коэффициента, т.к. данный компонент денежного потока получен «импульсно» в конце третьего года, отстоящей от даты оценки на три года. 

2. Задачи на применение  методов затратного подхода

Задача  3З  Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 99,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведен фундамент, затраты на которой составили 34,8 тыс. руб.; 2)  летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 134,6 тыс. руб.: 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 103,4 тыс руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента -85 лет, для дома -50 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам : 13%,12%,11%. Дата оценки 03.01.06.

Решение

         99,0                        134,6 103,4

 34,8 

  01.01.03              2004              2005            2006 t

Текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, равна 433,2 тыс. руб.

    3. Задачи на применение  методов сравнительного (рыночного)  подхода на примере оценки объектов недвижимости

Задачи 3С.

Рассчитать  рыночную стоимость квартиры в городе  N, обладающей следующими характеристиками: дом находиться в зоне А в 9 минутах от метро. На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 3 была произведена три месяца назад, а темп повышения цен – 1,6 % в месяц: 
 

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

 

Коэффициент,  учитывающий зависимость цены квартиры от удаленности дома от метро

 

Решение.  В рамках сравнительного подхода текущая рыночная стоимость объекта в данном случае равна: среднеарифметической (средневзвешенной) величине цен аналогов оцениваемого объекта (квартиры в данном случае). Причем величины цен должны быть скорректированы в соответствии со следующим правилом – от объекта сравнения к объекту оценки. Другими словами, нужно найти ответ на вопрос: сколько стоил бы объект сравнения (аналог), если бы он был поставлен в условия, в которых находится объект оценки? 

     .

Здесь N – число объектов-аналогов; - цена, по которой был продан на рынке объект с номером k; , - коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры на рынке от расположения дома в зоне для объекта-аналога и объекта оценки соответственно; , - коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от удаленности дома от метро («транспортный» коэффициент) для объекта-аналога и объекта оценки соответственно; , - коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от некоторого произвольного фактора для объекта-аналога и объекта оценки соответственно.

    

    

    Итак, текущая рыночная стоимость объекта (квартиры), рассчитанная в рамках сравнительного подхода, в данном случае равна 1,14 млн. руб 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Задачи на применение  метода парных  сравнений в рамках  сравнительного (рыночного) подхода при оценке объектов недвижимости

      Задача 3П.

      Рассчитать  текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется  следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Решение.

Для решения  построим следующую таблицу, в которой  отразим абсолютные корректировки (обозначенные в таблице буквой К), полученные из сравнения двух объектов, отличающихся только одним фактором:

 

      Корректировки составляют следующие величины: корректировка  на разницу площади равна 150 тыс.руб. (следует из сравнения объектов 2 и 4, отличающихся только площадью); корректировка  на наличие (отсутствие) погреба равна 60 тыс.руб. (следует из сравнения объектов 1 и 2); корректировка на наличие (отсутствие) отопления равна 90 тыс.руб. (следует из сравнения объектов 3 и 4, но цена объекта 4 скорректирована на наличие погреба, т.е. 1050- 60 = 990 тыс.руб.).