Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере гостиницы

Когда клиент заинтересован в определении стоимости недвижимости, оценщик, рассчитывающий стоимость «при продолжении текущего использования» действующего объекта оценки, искажает фактический состав стоимости, а возможно, вводит клиента в заблуждение. Наличие такой возможности вынудило профессиональные регулирующие организации в США сформулировать требование к оценщикам, согласно которому при оценке любого действующего объекта они обязаны отделять компоненты, не связанные с недвижимостью, от стоимости собственно недвижимости.

Помимо гостиниц, к действующим объектам, в состав которых входят существенные компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, относятся медицинские учреждения, пристани катеров, парки аттракционов, поля для гольфа, лыжные курорты, театры, даже рестораны и заправочные станции. Для оценки таких объектов нередко выбирается доходный подход, требующий разделения дохода от недвижимости и дохода от всех прочих компонентов стоимости (услуг, управления бизнесом, а также статей, не связанных с недвижимостью).

Оценка гостиниц получает все большее распространение в России, по мере того как органы власти ряда регионов проводят приватизацию принадлежащих им долей участия в гостиницах, а также по мере активизации рынка застройки за счет участия инвесторов, вкладывающих как собственные, так и заемные средства. Не исключено, что в случае с новыми или конкурентоспособными гостиницами инвесторов будет интересовать именно стоимость в продолжение текущего использования. Однако когда речь идет о старой или несовременной гостинице или когда кредитор хочет узнать стоимость собственно недвижимости, оценщик обязан разделять профильные статьи и статьи, не связанные с недвижимостью, чтобы рассчитать стоимость только земли и здания.

Не связанные с недвижимостью компоненты действующих объектов делятся на материальные (т. е. физически существующие) и нематериальные (возникающие в результате взаимосвязей и физически не существующие). Применительно к гостинице корреляцию между стоимостью недвижимости, статьями, не связанными с недвижимостью и общей стоимостью в продолжение текущего использования можно выразить при помощи следующей формулы: стоимость недвижимости = стоимость гостиницы в продолжение текущего использования – (стоимость материальных + нематериальных компонентов, не связанных с недвижимостью)

При оценке действующих гостиниц предпочтение, как правило, отдается доходному подходу. Гостиничный бизнес носит локальный характер, что ограничивает возможности применения двух других подходов. Несмотря на возможную приемлемость затратного подхода в случае с новой гостиницей, а также при оценке отдельных компонентов, не связанных с недвижимостью, он не пригоден для оценки действующих гостиниц ввиду отсутствия методики достоверного расчета износа (функционального, физического и экономического) на рыночной основе. Что касается сравнительного подхода, то на местных рынках слишком редко удается получить данные о продаже аналогичных гостиниц, необходимые для обоснованных выводов. В результате оценщики в большинстве случаев уделяют максимум внимания расчету реалистичного чистого годового операционного дохода гостиницы (NOI). Для оценки собственно здания и земельного участка гостиницы (недвижимости) необходимо отдельно рассчитать доход от статей, не связанных с недвижимостью (материальных и нематериальных).

Когда эта задача выполнена, можно вычислить два различных, хотя и взаимосвязанных расчетных значения рыночной стоимости недвижимости. Во-первых, стоимость недвижимости можно рассчитать как разницу между стоимостью при продолжении текущего использования и совокупной стоимостью материальных и нематериальных активов (см. предыдущую формулу). Во-вторых, после расчета совокупного NOI при продолжении текущего использования из полученного результата можно вычесть NOI, относящийся к материальным и нематериальным активам, при этом разность будет представлять собой NOI, относящийся исключительно к зданию и земле. Затем данное значение NOI недвижимости можно капитализировать по рыночной ставке капитализации недвижимости, что позволит рассчитать рыночную стоимость исключительно здания и земли. Описанный метод выражается следующей формулой:

Что касается статей, не связанных с недвижимостью, то материальные статьи достаточно легко поддаются расчету, поскольку они включают в себя мебель, машины, оборудование, специализированные функции здания гостиницы, а также прочие отделимые улучшения, необходимые для эксплуатации объекта. Нематериальные статьи включают в себя не менее шести основных категорий, краткое описание которых приводится в следующей таблице.

Таблица 1 - Нематериальные компоненты гостиницы как объекта оценки

На сформировавшихся рынках анализ типовых гостиниц высшей категории показывает, что расчетные значения стоимости статей, не связанных с недвижимостью, составляют 30–35% от общей стоимости в продолжение текущего использования. Таким образом, на объекты недвижимости приходится 65–70%. В России разброс такого соотношения может быть еще больше, что существенно повышает необходимость адекватным образом учитывать различные элементы в целях обеспечения достоверности значений при расчете стоимости гостиниц.

Гостиницу можно описать как «…комплекс навыков в области маркетинга, управления и технологий, включающий в себя специализированное оборудование, применяемое на объекте недвижимости». Чтобы провести оценку только объекта недвижимости, необходимо внимательно распределить доход (и стоимость) между управленческими и маркетинговыми навыками в деятельности и активами, не связанными с недвижимостью. Если оценщик располагает необходимой для этого квалификацией, это поможет его клиентам принимать более обоснованные коммерческие решения, способствуя развитию рынка недвижимости в России.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Гостиница – это недвижимость, которая одновременно является и земельным участком, и сооружением, и в то же время предоставляет широкий спектр услуг потребителям, таких как рестораны, клубы, магазины и т.п. Поэтому гостиница является довольно специфическим объектом для оценки.

Гостиницы получают свой доход за счёт качества предоставляемых услуг, уровня комфортности, качества дополнительных услуг. Плата в гостиницах взимается за каждую проведённую в ней ночь. Но общий доход составляет не только плата за ночь, но и плата за те самые  дополнительные услуги. Гостиничный доход меняется в зависимости от сезона, поэтому при подсчёте цены гостиницы считают суммарный доход за год. В то же время способность земли приносить доход не учитывается в доходе гостиницы.

Поэтому оценка гостиниц – очень сложный и трудоёмкий процесс, который осуществляют специалисты-оценщики, которые понимают что, не смотря на то, что  гостиницы считают недвижимостью, их оценка складывается как оценка гостиницы как недвижимости, так и бизнеса.

При оценке гостиницы используются три стандартных метода: доходный, затратный и рыночный. Доходный метод должен содержать расходы на оборудование, которое нужно периодически заменять и различное другое сложное оборудование. Затратный метод должен учитывать бренд гостиницы, её местоположение и работу в зависимости от сезонов. Рыночный метод, он же метод сравнения продаж, должен включать в себя разницу между физическим и материальным состоянием гостиницы. Так как цена гостиницы в основном зависит лишь от её дохода, то используют чаще всего доходный метод.

Чтобы провести оценку гостиницы, оценщик должен посчитать полный доход гостиницы, который включает в себя доходы не только от номеров, но и от ресторанов,  кафе, клубов, фитнес-центров, салонов и бассейнов и т.п., то есть всех объектов, которые принадлежат данному гостиничному комплексу. Так же оценщик  должен учесть все эти доходы в зависимости от сезона, ведь со сменой сезона меняется не только спрос на данный вид бизнеса, но и меняется конкуренция между гостиницами. Поэтому, несмотря на то, что гостиница является недвижимостью, её оценка проходит как оценка бизнеса. Так же оценщик должен уметь прогнозировать развитие гостиничного бизнеса, что бы точнее оценить стоимость гостиницы.

Не существует одинаковой оценки рыночной стоимости гостиниц, как и не существует одинаковых гостиниц. Несмотря на использование общепринятых моделей оценки, каждая оценка  гостиницы содержит уникальные аспекты.

Список использованных источников

1. Закон РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года  № 256.

3. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года  № 255.

4. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года  № 254.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2007. – 618 с.

6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 206 с.

7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – 172 с.

8. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 657 с.

9. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, – 557 с.

10. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 386 с.

11. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – 146 с.

12. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 543 с.

13. Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.

14. Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – 515 с.

15. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. – СПб.: Питер, 2007. – 437 с.

16. Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 447 с.

17. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – 480 с.

18. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2007. – 566 с.

19. Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 680 с.