Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере гостиницы

Ликвидационная стоимость объекта оценки - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость объекта оценки определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Задачи оценки недвижимости могут быть разнообразными:

- оценка для купли-продажи недвижимости;

- оценка для получения кредита в банке и других финансовых учреждениях;

- оценка для страхования (от потери права собственности или какого-либо ущерба);

- оценка для принятия управленческих и инвестиционных решений;

- оценка для внесения недвижимости в уставной капитал;

- оценка для суда при разрешении имущественных споров;

- оценка для совершения нотариальных действий с недвижимостью;

- оценка при изъятии недвижимых объектов для государственных нужд;

- оценка при заключениях договоров между взаимозависимыми лицами, как физическими, так и юридическими;

-  оценка для определения арендной ставки недвижимости;

- оценка для определения налогооблагаемой базы.

- оценка для реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости.

Приступая к оценке, оценщик должен точно установить, какой вид стоимости ему следует рассчитать исходя из поставленной цели и условий существования недвижимости и среды. Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не истори­ческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствие с выбранной целью.

Оценка рыночной или иной стоимости происходит в соответствии с универсальными принципами оценки. В соответствии с общепринятой группировкой все принципы можно объединить в три группы.

1) Принципы, основанные на представлениях владельца имущества:

- принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тог­да, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удов­летворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени. В случае предприятия, приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода;

- принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с экви­валентной полезностью. Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества;

- принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцени­ваемая стоимость в соответствии с этим принципом - это текущая (приведенная) стоимость всех будущих доходов. Однако ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, высокая безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку территории способны отрицательно повлиять на стоимость объекта.

2) Принципы, связанные с рыночной средой:

- принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов. Например, часто складские помещения располагаются в пригородных районах, где отсутствует комплекс подъездных путей. Чтобы нормально провести погрузку-разгрузку, работникам необходимо затратить много времени и энергии. От этого возрастают издержки в себестоимости продукции, снижая прибыль компании. Строительство же качественных разнообразных подъездных путей сократит затраты времени и энергии работников. Тем самым косвенно обеспечивается повышение прибыли, а значит, и стоимости самого предприятия.

- принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабиль­ны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавлива­ется соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над пред­ложением, повышает цену.

- принцип конкуренции. Конкуренция на рынке объектов собственности возникает среди покупателей, продавцов, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже объекта собственности. Помимо этого, каждый объект собственности конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное функциональное значение. Конкуренция уравнивает доходность инвес­тиций, уравнивая вместе с тем и стоимости объектов-аналогов.

- принцип изменения стоимости. Стоимость объекта непрерывно изменяется во времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения. Именно поэтому стандарты оценки, устанавливают, что использование результатов оценки (утвержденного отчета об оценке) возможно максимум 6 месяцев. Это означает что после истечения данного срока с даты оценки, указанной в отчете, стоимость объекта необходимо уточнять, т.к. старые результаты могут быть недостоверными. Конечно, устаревание стоимости объекта оценки, определенное в отчете, может возникнуть и раньше, чем через шесть месяцев, например, в результате инфляции, неблагоприятных чрезвычайных факторов, мировых колебаний цен и валют и т.д. Поэтому Оценщик снимает с себя ответственность за такие изменения в специальном разделе Отчета об оценке: «Основные предположения и ограничивающие условия».

3) Принципы, связанные с эксплуатацией имущества:

- принцип факторов производства. Объект может являться элементом про­изводственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы;

- принцип остаточной продуктивности земельного участка. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд, капитал и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т.е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала;

- принцип вклада. Включение дополнительных активов в объект оценки эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые доба­вочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимо­сти превышает затраты на приобретение этих элементов. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава объекта или добавлены к ней;

- принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ЗО должны быть согласованы между собой по пропускной способности другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО данного принципа не приводит к росту его стоимости. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли;

- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Из всех возможных вариантов использования выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант и применяется для оценки, несмотря на то, каким образом в данный момент времени используется объект оценки. Данный принцип предполагает несколько критериев:

- это физически возможное;

- экономически рациональное;

- финансово осуществимое и

- юридически правомочное использование.

Только когда все эти критерии согласованы в полной мере, данный принцип можно считать выполненным;

- принцип оптимального размера. Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры, чтобы обеспечить получение максимальной прибыли от функционирования объекта оценки в соответствии с рыночными условиями в данном регионе.

- Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав - собственности. Система имущественных прав РФ, предусмотренная Гражданским кодексом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности заключается в том, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем объектам. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.

2 Методика оценки коммерческой недвижимости

2.1 Гостиницы как объект оценки

В процессе развития гостиничного бизнеса все чаще возникает необходимость оценки стоимости существующих гостиниц, других зданий под реконструкцию или свободных земельных участков, планируемых для реализации гостиничной функции. При этом заказчиками оценки могут выступать как региональные власти, так и частные инвесторы. Как показывает практика, инвестиционные проекты расширения и реконструкции существующих гостиниц имеют существенные конкурентные преимущества по сравнению с проектами строительства новых гостиниц. Однако эти преимущества реализуются в полной мере только в том случае, когда существующая гостиница продается городом или собственником под реконструкцию по рыночным ценам, а после реконструкции действительно сможет соответствовать международным стандартам по предоставляемым услугам.

Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается с самой собственностью, что их бывает сложно разграничить с целью оценки.

Например, если недвижимость – это только строение и земельный участок, то составные части гостиницы связаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами. Стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Однако к гостиницам трудно применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно.

Обычно гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы. Поэтому оценка гостиниц – сложный процесс, для которого приглашаются специалисты со знанием всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы.

Таким образом, несмотря на то, что гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.

При оценке объектов недвижимости (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы должны приниматься во внимание такие особенности, как более высокие риски из-за больших первоначальных вложений и длительные сроки окупаемости. Инвестиции в жилые, торговые и офисные комплексы для российского бизнеса пока намного эффективнее и выгоднее, чем вложения в гостиницы, прежде всего из-за несоизмеримо больших сроков окупаемости вложенных средств. Игнорирование этих и других особенностей может привести к принятию неэффективных решений, замораживанию инвестиций в гостиничные комплексы, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города и области по развитию гостиничной индустрии в регионе.

В рамках оценки гостиниц как объектов недвижимости могут рассматриваться два варианта: оценка земельного участка как застроенного (гостиничным зданием или другими зданиями и сооружениями) и оценка земельного участка как свободного для реализации на нем в последующем гостиничной функции. В рамках оценки бизнеса обычно определяется стоимость ценных бумаг или долей в случае купли-продажи акций гостиничного комплекса на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность гостиничного комплекса и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса. В обоих случаях оценка гостиницы осуществляется, как правило, на основе данных бухгалтерского учета и результатов хозяйственной деятельности аналогичных объектов. В соответствии с доходным подходом на основании представленных документов анализируется состояние хозяйственной деятельности оцениваемого гостиничного комплекса. Этот анализ позволяет определить, можно ли оцениваемый объект считать типичным для гостиничного бизнеса (типичной считается гостиница, которая генерирует около 70% дохода за счет номерного фонда, а остальную часть дохода – примерно 30% – за счет дохода от ресторанов, торговли и прочих услуг).