Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере гостиницы

Это требует тщательного анализа ретроспективных экономических показателей гостиницы, изучение определяющих факторов получения прибыли гостиницы, для последующего прогнозирования этих показателей. Прогнозированию так же подлежат отраслевые и макроэкономические показатели. Не менее важными является анализ и прогноз местных экономических условий, включающих в себя конкурентную среду, в которой работает гостиница.

2.2.2 Сравнительный подход в оценке гостиниц

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход для оценки стоимости гостиниц включает следующие методы:

- метод рынка капитала,

- метод сделок.

Метод рынка капитала (отраслевых коэффициентов) основан на использовании рыночных мультипликаторов аналогичных компаний. В этом методе используются рыночные стоимости похожих на оцениваемую компанию, чьи акции имеют свободное хождение на рынке.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения сходных гостиниц.

Несмотря на большое количество продаваемых гостиниц, необходимо с  осторожностью подбирать аналоги для сравнения. Большое значение имеет идентификация продаваемых гостиниц, используемых для сравнения. Только сопоставимые объекты подлежат рассмотрению. Необходимым является так же и определение всех рыночные факторов, отражающих различия в сравниваемых объектах, которые бы включали физическое состояние, местоположение, нематериальные активы.

Рынок продаж гостиниц в географическом смысле достаточно широк. Необходимо получить объективные данные о продажах в различных районах.

Для различных типов гостиниц применяются различные мультипликаторы. Необходимым является и внесение поправок на существующие различия. У различных типов гостиниц поправки, так же как и мультипликаторы, различны. Неправильным является использование гостиниц с полным комплексом услуг в качестве аналогов для небольших гостиниц.

На практике для сравнения возможно применение различных показателей, однако остановимся на двух из них. Цена в расчете на один номер, и мультипликатор, основанный на величине валового дохода. Последний применяется наиболее часто для небольших гостиниц.

Цена в расчете на один номер определяется делением сравнимой цены продажи на количество номеров. Далее, осуществляются поправки на имеющиеся различия, используя 10 стандартных элементов для сравнения.

1. Объем передаваемых прав. Часто передаваемые права на земельный участок бывают различными. Это относится как к участкам, находящимся в собственности, так и к участкам, находящимся в аренде. Право на брэнд играет существенную роль в продаваемой собственности. Большое значение имеет точная идентификация передаваемых прав на недвижимость гостиницы в каждой сопоставимой сделке, выбранной для анализа, поскольку цена сделки всегда основывается на передаваемом праве на имущество.

2. Финансовые условия. Внимательно должны  быть изучены количественные параметры влияния условий финансирования на цену продажи гостиницы. Иногда продажи производятся с рассрочкой уплачиваемой суммы. Оценщику необходимо полностью понять, проанализировать и учесть типы и условия финансирования сделки.

3. Условия продажи. Этот элемент относится к мотивации покупателя и продавца. Особые мотивации сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. Гостиницы часто продаются в пакете с другими многочисленными видами собственности, которые в свою очередь требуют поправок на устранение влияния этого фактора.

4. Расходы, которые должны быть произведены сразу после покупки гостиницы. К таким расходам можно отнести затраты на ремонт или замену сооружений или их частей, затраты на ликвидацию загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением статуса землепользования.

5. Рыночные условия. Условия рынка во время сделки по продаже сопоставимого имущества могут отличаться от условий на дату оценки оцениваемого имущества гостиницы. Факторы, влияющие на условия рынка, включают быстрое повышение или понижение стоимости имущества, изменения в налогообложении,  колебания спроса и предложения. Несмотря на то, что эти поправки, как правило, определяются по данным региональных рынков, могут быть так же полезна информация и национального рынка.

6. Местоположение. Значение в этой категории имеет престижность района местоположения, близость к источникам энергоснабжения, близлежащие компании по доставки еды и напитков (важно при анализе небольших гостиниц) и наличие конкурентов. При значительных различиях, связанных с местоположением, необходимо сделку исключить из сравнения.

7. Физические характеристики. К ним относятся возраст и наличие, например, бассейнов, конференц-залов, парковок, фитнес-залов и т.д., а так же  их размеры. В каждом классе недвижимости, гостиницы с большим количеством номеров продаются, но уже за номер дешевле, чем с меньшим количеством при прочих равных обстоятельствах. Избыточная площадь участка земли так же требует поправки.

8. Экономические характеристики. Различие в качестве управления и величине операционных расходов могут быть учтены в данной категории. Следует обратить внимание, чтобы поправки не дублировались.

9. Назначение/позиционирование.

10. Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью. Здесь должны быть учтены дополнительные различия в движимых активах. Движимое имущество, интересы в бизнесе или другие особенности, которые не составляют недвижимого имущества, могут включаться либо в цену сделки, либо в интерес собственности на оцениваемое имущество. Типичными примерами движимого имущества являются мебель, отделка и оборудование в гостинице или ресторане.

Мультипликатор валового дохода

В то время, как определение данного мультипликатора целесообразно в рамках сравнительного подхода, его применение технически это часть прямой капитализации и возможно рассматриваться в качестве элемента доходного подхода. Модель достаточно проста. Стоимость эквивалентна величине валового дохода оцениваемого объекта умноженного на мультипликатор. Последовательность и тщательность - основные правила использования этого мультипликатора.

К достоинствам сравнительного подхода при оценке стоимости гостиниц следует отнести его рыночную направленность. Ведь рассматриваются конкретные сделки купли-продажи близкие к дате оценки.

К недостаткам сравнительного подхода при оценке гостиниц следует отнести, прежде всего, закрытость информации о состоявшихся сделках купли-продажи гостиниц. В этих условиях оценщики часто пользуются предложениями о продаже гостиниц, а это как говориться - две большие разницы. Каждый продавец гостиницы вправе назначать любую цену, однако оценщику следует быть достаточно осторожным при выборе объектов-аналогов пригодных для сравнения. Предпочтительно в этих условиях пользоваться данными по уже совершившимся сделкам.

В существующих условиях неразвитости и закрытости рынка продаж гостиниц, оценщику остается  принять все необходимые усилия для добывания  информации о свершившихся сделках купли-продажи гостиниц и ее разумной обработки.

2.2.3 Затратный подход в оценке гостиниц

В оценке гостиничного бизнеса затратный подход - это средство расчета стоимости бизнеса с использованием методов, основанных на рыночной стоимости активов бизнеса. При реализации подхода на основе активов баланс гостиницы, составленный на основе затрат, заменяется балансом, в котором все активы гостиницы – материальные и нематериальные – и все обязательства показаны по рыночной стоимости.

Для оценки имущества гостиниц затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Обычно, стоимость строительства улучшений определяется на основе данных справочников, например, КО-ИНВЕСТ. Достоверные данные можно получить от компаний, владеющих гостиницами. Стоимость объектов сравнения может быть очень полезна, особенно если оценка производилась самим оценщиком. Следует учесть все компоненты. Прибыль предпринимателя, например, не включается в справочные данные компании КО-ИНВЕСТ и должна быть добавлена.

Очень важным в процессе оценки недвижимости гостиницы затратным подходом является оценка прав на земельный участок. Используется стандартная методология, которая является предметом отдельного разговора. Поскольку цена продажи обычно сопоставляется с использованием показателя руб./номер, участок должен сравниваться по показателю стоимости руб./кв.м, иногда руб./га. Наиболее эффективное использование сравниваемых участков должно быть одинаково с оцениваемым. Следует проанализировать местоположение гостиницы и окружающую среду. Размер (площадь) является очень важным фактором.

Затратному подходу, как правило, большинством оценщиков в развитых рынках придается небольшое значение, но в России он тоже может сыграть определенную роль в процессе оценки. Этот подход может оказаться достаточно выразительным при оценке элементов гостиницы, относящихся к недвижимости и к основным средствам. Зачастую он неприменим, если оценивается действующее предприятие с большим влиянием на стоимость нематериальных активов. Если стоимость нематериальных активов гостиницы стремится к нулю, и это будет достаточно очевидным, то  затратный подход вполне может быть применим в оценке действующего предприятия.

При правильном использовании затратного подхода, он играет важную роль при оценке стоимости гостиниц. Этот подход является достаточно точным при оценке как движимого, так и недвижимого имущества гостиниц при определенных целях оценки.

3 Проблемы использования подходов к оценке стоимости гостиниц

Все три подхода потенциально применимы в случае оценки рыночной стоимости любых гостиниц, но все три имеют особенности в применении.

1. Необходимо и обязательно рассматривать применимость результатов каждого подхода с учетом объектов оценки, видов стоимости, целей и задач оценки, а так же наличия необходимой и достаточной информации, применяемой при оценке гостиницы.

2. Общий вывод о рыночной стоимости может потребовать учета некоторых корректировок с целью учета ценовых индикаторов полученных с использованием других подходов. Например, если сравнительный и доходный подходы являются результатом оценки действующего предприятия, то тогда стоимость иных материальных и нематериальных активов гостиницы, которые являются одними из элементов общей стоимости, должна быть дополнительно учтена при оценке с использованием затратного подхода.

3. Возможно, использование сравнительного и доходного подходов для выработки точки зрения на стоимость действующего бизнеса гостиницы, затем применяется затратный подход для учета вклада движимого и недвижимого имущества. Стоимость всех элементов, которые должны быть добавлены к результату, полученному в рамках затратного подхода, применяемого к оценке действующего бизнеса гостиницы, должны быть взяты из доходного и сравнительного подходов.

Затратный подход является наиболее правильным при оценке стоимости объекта недвижимости гостиницы. Оценку других элементов легко осуществить, используя стоимость, которая уже известна из доходного и сравнительного подходов.

Проблемы в применении затратного подхода возникают при наличии значительного устаревания основных средств гостиницы, в частности функционального и внешнего. Количественная оценка этих факторов может быть проблематичной, зачастую настолько, что этот подход становится неприменим. Появление внешнего устаревания может быть проиллюстрировано изменением международной ситуации, которая может вызвать спад в международных перевозках и туризме, или причиной такого спада может стать увеличение цены на топливо. Функциональный и внешний виды устаревания могут проявиться еще до завершения строительства. В силу этих обстоятельств затратный подход имеет ограниченную полезность при оценке объектов гостиничного бизнеса.

Использование только одного подхода при оценке рыночной стоимости гостиницы тоже может не дать достоверного результата. Таким образом, необходимо анализировать результаты всех подходов, и в случае если подход по каким либо причинам не может, принят к взвешиванию, то необходимо серьёзно обосновать причины такого отказа.

Стоимость гостиницы, оказывающей полный комплекс услуг, складывается из операционных доходов, полученных от оказания разнообразного ассортимента услуг, и специализированного здания, укомплектованного мебелью и оборудованием. Таким образом, при оценке гостиниц оценщику сразу же приходится решать вопрос: оценивать ли объект недвижимости (т. е. только здание и землю), стоимость услуг или выбрать упрощенный подход для оценки сочетания двух этих компонентов. Последний вариант, учитывающий все компоненты стоимости объекта, вполне уместно называют «стоимостью при продолжении текущего использования» (going concern value).