Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере гостиницы

Основными параметрами, формирующими при этом доходную часть проекта, являются: заполняемость гостиницы и стоимость гостиничного номера. При оценке необходимо учитывать, что реальные цены размещения в гостиницах отличаются от заявленных стоимостей гостиничных номеров, представляемых в открытых прайс-листах. Гостиницы независимо от их статуса и категории тесно сотрудничают с туристскими фирмами, в том числе в сфере делового туризма. В зависимости от количества выкупаемых мест туристическим фирмам могут предоставляться различные скидки.

Так, корпоративный тариф может быть на 20-30% ниже стандартного. В отелях высокого класса действует, как правило, система бонусов: набрав определенное количество баллов, туристическая фирма получает право на бесплатные номера и дорогие презенты. Во многих гостиницах имеется своя система поощрения постоянных партнеров. В среднем реальные цены размещения могут быть ниже открыто заявленных на 10-50%.

Не существует одинаковой оценки рыночной стоимости гостиниц, как и не существует одинаковых гостиниц. Несмотря на использование общепринятых моделей оценки, каждая оценка  гостиницы содержит уникальные аспекты. В связи с этим, качество оценки гостиниц зависит от фундаментального понимания особенностей гостиничной отрасли.

Формальными критериями оценки гостиниц (критериями, которые не включают в себя логических противоречий) являются:

- месторасположение;

- бренд;

- историческая ценность;

- архитектура;

- качество номерного фонда;

- наличие ресторана;

- наличие охраняемой стоянки;

- наличие конференц-залов;

- наличие разнообразных сервисов.

Для определения стоимости гостиниц необходимо формальные критерии измерить со стоимостной точки зрения. Эту функцию выполняют количественные критерии оценки гостиниц, к которым относятся:

- размер выручки;

- уровень затрат;

- уровень заёмных средств;

- необходимые капитальные вложения;

- риски вложения в гостиницы;

- уровень собственных оборотных средств;

- стоимость земельного участка;

- стоимость улучшений (зданий и сооружений);

- стоимость прав на бренд;

- наличие спроса и предложения на гостиничные активы.

Все  эти критерии используются при оценке  гостиниц в трёх классических подходах оценки: доходном подходе, затратном подходе, сравнительном подходе.

2.2 Подходы к оценке гостиниц

Каждый подход использует свои критерии оценки и имеет свои преимущества и недостатки, но в целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Теоретически в условиях развитого рынка, при наличии исчерпывающей информации и при качественно проведенных работах по оценке, полученные при помощи различных подходов, рыночные стоимости, должны быть близки по значениям.  Однако на практике это не всегда получается. Это происходит и от особых обстоятельств часто присутствующих  при конкретных оценках.

В процессе оценки стоимости гостиниц анализируется возможность применения каждого из трех подходов, однако, выбор подходов и методов в каждом конкретном случае определяется спецификой оцениваемых гостиничных активов, наличием необходимой информации, а так же целями и задачами проводимой оценки.

Итоговая стоимость гостиниц определяется путем обоснованного взвешивания стоимостей, полученных при помощи используемых подходов к оценке.

2.2.1 Доходный подход в оценке гостиниц

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

При оценке рыночной стоимости гостиниц с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход, получаемый гостиницей, как основной фактор, определяющий величину ее рыночной стоимости. Чем больше доход, приносимый гостиницей, тем больше величина ее рыночной стоимости при прочих равных условиях.

Пересчет ожидаемых доходов в стоимость гостиницы осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска потока доходов, а также стоимость денег во времени. При пересчете ожидаемых доходов в стоимость, как правило, требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. При определении соответствующей ставки необходимо учитывать все риски в оцениваемый объект, которые измеряются доходностью рыночных инструментов - безрисковых, отраслевых, а так же рисков, присущих конкретному объекту оценки.

В рамках доходного подхода к оценке гостиниц традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации):

- методы, основанные на пересчете будущих ежегодных доходов гостиницы в текущую стоимость (методы дисконтирования доходов);

- методы, базирующиеся на накоплении средней величины дохода (методы капитализации доходов).

Методы дисконтирования доходов предполагают составление четкого прогноза динамики развития гостиницы до момента, когда колебаниями в темпах роста можно пренебречь.

В отличие от метода дисконтирования, капитализация предполагает, что в будущем все доходы компании будут либо одного размера, либо будут иметь постоянную величину среднегодовых темпов роста. Подобный подход, в определенной степени, более прост по сравнению с методом дисконтирования доходов, поскольку не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов.

Существуют множество способов оценки дисконтированных денежных потоков, генерируемых бизнесом гостиницы, рассмотрим три основных. Первый способ позволяет оценить собственный капитал бизнеса гостиницы. Второй состоит в оценке бизнеса в целом, что включает, помимо учета собственного капитала, необходимость учета прочих держателей претензий к фирме (кредиторы, владельцы облигаций, привилегированных акций и т.д.). С помощью третьего способа стоимость бизнеса гостиницы определяется по частям — оценка начинается с основных операций, а затем добавляется воздействие на стоимость долгов и других претензий, не относящихся к акциям (долям в уставном капитале). Хотя во всех трех способах дисконтируются ожидаемые денежные потоки, соответствующие величины денежных потоков и применяемые ставки дисконтирования различаются в зависимости от выбранного способа.

Ставку дисконтирования необходимо определять исходя из рыночных индикаторов, именно для того вида денежного потока, который используется. Стоимость при различных видах денежных потоков и соответствующих им ставках дисконтирования не должна быть различна. Выбор вида денежного потока производится оценщиком в зависимости от объекта оценки и наличия требований кроме требований акционеров или дольщиков бизнеса.

Имущество гостиниц доходным подходом обычно оценивается на основании его возможной прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации материальных и нематериальных активов [EBITDA], скорректированной таким образом, чтобы отразить характер работы достаточно эффективного управляющего, с использованием метода ДДП или путем применения ставки капитализации к такому значению EBITDA. Так же имущество гостиниц возможно оценить на основе денежного потока, получаемого от арендной платы от оборота (арендная плата с участием), применив при этом соответствующую ставку капитализации или дисконтирования.

Такие элементы, как  оборотный капитал и долг, должны учитываться при оценке собственного капитала бизнеса гостиницы, однако в оценках имущества гостиниц собственный капитал не оценивается, хотя объекты имущества и могут являться составной частью бизнеса.

Для прогнозирования денежных потоков необходимо учитывать как внутренние экономические факторы гостиницы, так и рыночные местные, отраслевые и макроэкономические условия в которых работает гостиница. Отраслевые условия гостиничной отрасли  могут меняться быстрее, чем в какой либо другой отрасли. Операционная деятельность гостиниц чувствительна к экономической активности на национальном, региональном и местном уровне. Например, изменение цен на билеты на транспорт может повлиять на количество деловых поездок на отдых. В связи с этим маркетинговые исследования, при оценке гостиниц представляются очень важными.

Одним из ключевых параметров гостиницы является ее способность привлечь и удерживать выгодных клиентов. Привлекательность гостиницы во многом определяется местоположением, а так же другими факторами которые могут повлиять на заполняемость и соответственно на прибыльность оцениваемой гостиницы. Все эти факторы и их влияние на стоимость должны быть проанализированы оценщиком.

Оценка объема доходов гостиниц от сдачи номеров предполагает анализ рынка в месторасположении оцениваемой гостиницы и получение количественной оценки спроса и предложения. Исследование начинается с определения объема рынка в месте расположения гостиницы, который напрямую зависит от конкурентной среды.

Очевидно, что вновь построенные гостиницы или гостиницы, в которых бизнес находится в упадке, потребуют более тщательного анализа, чем гостиницы, нормально ведущие бизнес.

Показатели анализа рынка, в котором работает оцениваемая гостиница:

- потенциальная доля рынка;

- фактическая доля рынка;

- охват рынка;

- определение прямых конкурентов.

Как только данные получены и идентифицированы, они должны быть использованы наряду с ретроспективной информацией оцениваемой гостиницы для позиционирования последней внутри конкурентной среды для оценки и прогнозирования среднесуточного тарифа.

Прогноз показателя заполняемости и среднесуточного тарифа должен проводиться с учётом возможных изменений на рынке функционирования гостиницы, быть достоверным и отражать тренды. Оценщик должен обратить на насыщение рынка и наличие свободных земельных участков под строительство гостиниц-конкурентов.

Если в гостинице имеются офисные и торговые помещения, то доходы от сдачи в аренду должны рассчитываться в соответствии с назначением помещений, учитывая соответствующий рынок в местоположении гостиницы.

К другим доходам гостиниц следует отнести еду и напитки, услуги телекоммуникаций, паркингов и других видов услуг. Если не ожидается кардинальных изменений в сфере доходов и расходов, и ретроспективные данные носят стабильный характер, то в этом случае данные оцениваемого объекта выступают в качестве наиболее надежных данных для прогноза. Несмотря на это остаётся необходимым и анализ конкурентной среды.

Лучшая классификация расходов гостиницы для цепей анализа и прогноза предполагает выделение следующих категорий:

- расходы по отделам (департаментам);

- расходы, которые нельзя отнести к конкретному отделу;

- фиксированные расходы.

Расходы гостиницы необходимо анализировать, используя все или некоторые показатели для сравнения:

- процент от валового дохода,

- процент от доходов, поступающих от продажи еды и напитков,

- рублей на один номер,

- рублей на один оплаченный номер.

Выделяются три основных типа расходов:

- постоянные,

- переменные,

- смешанные.

Необходимо построчно проанализировать все расходы и выявить не типичные.

Отправным пунктом анализа расходов, также как и для традиционных объектов недвижимости являются операционные расходы. Необходим всесторонний анализ документов о текущих операционных расходах - по крайней мере, за предшествующие три года, с учетом интервью с топ-менеджером или собственником.

Управление таким видом собственности как гостиницы представляет собой достаточно сложный процесс, а стиль менеджмента и строительные характеристики не всегда бывают типичными для отрасли, чтобы полагать, что достоверные прогнозы могут быть составлены только на основании динамики отраслевых показателей в целом.

Доходный подход при оценке стоимости гостиниц, как правило, используется всегда, даже тогда, когда его применение затруднительно. Затруднения могут возникнуть при отсутствии ретроспективной деятельности оцениваемой гостиницы, в том числе при оценке незавершенных строительством объектов. В этом случае денежный поток прогнозируется на базе предполагаемых экономических показателей гостиницы, основанных на рыночных показателях, действующих в аналогичных гостиницах с учетом внешней рыночной среды.

Следует отметить, что при оценке недвижимости гостиниц доходным подходом необходимо учесть, что помимо недвижимости имущественный комплекс включает в себя не только землю и строения, но также принадлежности и оборудование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса, состоящие из оборотных активов, нематериальных активов том числе передаваемого гудвилла и персонального гудвилла.

Доходный подход учитывает инвестиционную привлекательность гостиницы - наиболее важный параметр для инвестора. Достоинством доходного подхода является и  то, что он показывает так называемую внутреннюю стоимость гостиницы. Недостаток доходного подхода заключается в том, что он оперирует прогнозными значениями экономических показателей, а прогноз  это всегда некоторая неопределенность, которую можно снизить только при помощи всестороннего изучения специфики работы гостиниц и гостиничного рынка.