Договор ренты

Проверка же законности и обоснованности вынесенного судебного решения, а также оценка правильности применения оспариваемой нормы в конкретном деле с учетом фактических обстоятельств, на чем, как следует из жалобы, фактически настаивает заявительница, не относятся к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, определенной в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации".

Кроме того, представленные заявительницей документы не свидетельствуют о применении пункта 3 статьи 596 ГК Российской Федерации в ее деле, в связи с чем в данной части ее жалоба также не является допустимой по смыслу статей 96 и 97 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации"¹⁵.

  В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности¹⁶.

Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать замену обеспечения в натуре (питание, уход, медицинская помощь и лечение и т.п.) выплатой в течение жизни получателя ренты периодических платежей в деньгах. Объем периодических платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с иждивением (ст.602 ГК), а периодичность платежей устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по окончании каждого календарного месяца (ст.598 ГК). В качестве собственника полученной в обеспечение пожизненного содержания с иждивением недвижимости плательщик ренты обладает определенными распорядительными полномочиями в отношении названного имущества. В ч.1 статьи 604 ГК говориться о праве плательщика ренты обременять полученное недвижимое имущество, т.е. отчуждать, сдавать в залог или иным способом извлекать материальную выгоду от данного имущества.

  В силу общих положений (ст.586 ГК) сама рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Но применительно к договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан получить предварительно согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания с иждивением. Речь идет о повышенных гарантиях для получателя ренты, поскольку отчуждение или иное обременение имущества, обеспечивающего содержание, осложняет возникшие правовые отношения и может привести к их дестабилизации. Кроме того,

получатель  ренты чаще всего продолжает пользоваться домом или квартирой, бывшими в его собственности до перехода по договору пожизненного содержания с иждивением. Все это требует от получателя ренты осмотрительности при решении вопроса о предварительном согласии на обременение имущества, обеспечивающего его содержание. Но если он дал такое согласие, то в этом случае применяется правило п.2 ст.586 ГК. Имеется ввиду, что лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Субсидиарной считается ответственность, которая является дополнительной к ответственности другого лица (основного должника). Условия применения субсидиарной ответственности предусмотрены в ст.399 ГК. В данном случае основным должником будет новый приобретатель недвижимого имущества, а субсидиарную (дополнительную) ответственность будет нести прежний приобретатель – плательщик ренты. В п.2 ст.586 ГК указывается, что субсидиарная ответственность лица, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, наступает, если настоящий Кодекс, другой закон или договор не предусматривают солидарную ответственность по этому обязательству. Следовательно, получатель ренты, давший предварительное согласие на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, обеспечивающего содержание с иждивением, может выдвинуть требование об установлении солидарной ответственности прежнего и нового приобретателя имущества в случае нарушения договора ренты.

В силу правила  ч.2 ст.604 ГК плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обязан рачительно использовать переданное ему недвижимое имущество. Во всяком случае, он должен обеспечить сохранение стоимости этого имущества, зафиксированной на момент перехода по договору. Кроме того, не исключена возможность возврата недвижимого имущества по требованию получателя ренты (п.2 ст.605 ГК РФ).

Существенной  гарантией для получателя ренты  является приобретение им права залога на недвижимое имущество, переданное под выплату ренты (п.1 ст.587 ГК). Данная норма является императивной и не может быть изменена договором.

Основания прекращения  пожизненного содержания с иждивением устанавливаются статьей 605 ГК РФ. При применении п.1 ст.605 необходимо учитывать норму ч.2 п.2 ст.596 ГК о прекращении обязательства пожизненного содержания с иждивением в тех случаях, когда получателями пожизненной ренты являются несколько граждан (п.1 ст.601 ГК). В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

В п.2 ст.605 ГК предусматривается усиленная защита прав получателя ренты в случаях существенного нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению пожизненного содержания с иждивением.

В этих случаях  получатель ренты вправе потребовать  возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК. Выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же имущество под выплату ренты передавалось бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного бесплатно имущества. Как при возврате недвижимого имущества, так и при выплате выкупной цены плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Общее определение  существенного нарушения гражданско-правового  договора дано в ч.2 п.2 ст.450 ГК, где сказано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, в  данном случае применима и норма  ст.593 ГК о выкупе постоянной ренты по требованию получателя ренты, где приводятся конкретные случаи нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по договору.

Если говорить о судебной практике, то в качестве примера можно привести следующее гражданское дело о признании недействительным в силу ничтожности договора пожизненного содержания с иждивением, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, аннулировании записей в ЕГРП по надзорной жалобе Ганношенко Л.А., Ганношенко С.И. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила: Солнышкина Н.А. обратилась в суд с иском к Ганношенко Л.А. В обоснование заявленных требований Солнышкина Н.А. сослалась на то, что с Гулько А.Т., умершей 13 ноября 2009 г., проживавшей по адресу: г. ..., была знакома много лет. После смерти в 2005 г. мужа Гулько А.Т. по просьбе последней истица стала оказывать Гулько А.Т. различные услуги: готовить еду, приносить продукты питания, производить уборку в доме. Впоследствии в связи с состоянием здоровья Гулько А.Т. она - истица взяла на себя все заботы по её содержанию. В благодарность, 18 июля 2008 г. Гулько А.Т. составила на имя истицы завещание, согласно которому завещала ей все свое имущество. Как указала истица, в апреле 2009 г. она, придя домой к Гулько А.Т., не смогла в него попасть и встретиться с Гулько А.Т., так как был сменен замок. Соседи сказали, что за Гулько А.Т. ухаживают муж с женой. Впоследствии истица узнала, что это была семья Ганношенко. После смерти Гулько А.Т., последовавшей 13 ноября 2009 г., она - истица узнала, что Гулько А.Т. с Ганношенко Л.А. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением.

По мнению истицы, ответчики не исполняли своих  обязательств по этому договору, поскольку  никогда не видела, чтобы за Гулько А.Т. должным образом ухаживали, кормили, обстирывали, убирали. О смерти Гулько А.Т. она - истица узнала через несколько дней после похорон, о которых ей и соседям не сообщили. Как указала истица, Гулько А.Т. умерла от воспаления легких, что, по ее мнению, свидетельствует об отсутствии за ней надлежащего ухода.

  Истица считала, что указанный договор не соответствует требованиям закона и является ничтожным, поскольку на момент нотариального удостоверения договора пожизненного содержания с иждивением в нарушение статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации не имелось нотариально удостоверенного согласия супруга Ганношенко Л.А. - Ганношенко С.И. Его согласие на заключение данного договора нотариально удостоверено лишь 14 апреля 2009 г.

  Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 15 апреля 2010 г. исковые требования Солнышкиной Н.А. удовлетворены, постановлено признать недействительным в силу его ничтожности договор пожизненного содержания с иждивением от 3 апреля 2009 г., заключенный между Гулько А.Т. и Ганношенко Л.А.

  Этим же решением суда постановлено признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права ... N ... от 14 декабря 2009 г. на имя Ганношенко Л.А. на жилой дом общей площадью 45,9 кв. метров, расположенный по адресу: г. ... Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права ... N ... от 14 декабря 2009 г. на имя Ганношенко Л.А. на земельный участок, площадью 536,0 кв. метров, расположенный по указанному выше адресу. Аннулировать в ЕГРП регистрационную запись о праве Ганношенко Л.А. на жилой дом, площадью 45,9 кв. метров, расположенный по данному адресу. Аннулировать в ЕГРП регистрационную запись о праве Ганношенко Л.А. на земельный участок, общей площадью 536,0 кв. метров, расположенный по указанному адресу.

  Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 июня 2010 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

  В надзорной жалобе Ганношенко Л.А., Ганношенко С.И. ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений.

  Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21 февраля 2011 г. надзорная жалоба Ганношенко Л.А., Ганношенко С.И. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы  дела, обсудив доводы, изложенные в  надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит  жалобу подлежащей удовлетворению.

Суд, разрешая дело и удовлетворяя заявленные требования, сослался на то, что договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный 3 апреля 2009 г. между Гулько А.Т. и Ганношенко Л.А., является недействительным в силу его ничтожности, поскольку на момент нотариального удостоверения данного договора не было получено нотариально удостоверенного согласия Ганношенко С.И. - супруга плательщика ренты; свое согласие Ганношенко С.И. нотариально оформил только 14 апреля 2009 г., в связи с чем, сделка между Гулько А.Т. и Ганношенко Л.А. не соответствовала требованиям закона. Кроме того, отсутствовал предусмотренный пунктом 15 договора пожизненного содержания с иждивением передаточный акт, по которому должна была осуществляться передача отчуждаемого жилого дома получателем ренты и принятие его плательщиком ренты. Указанный акт приема-передачи, как указал суд, должен был быть неотъемлемой частью договора ренты и, следовательно, подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Поскольку данный передаточный акт отсутствовал, договор является недействительным в силу его ничтожности. Данное обстоятельство, как указал суд, также свидетельствует об отсутствии у получателя ренты волеизъявления на отчуждение имущества.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом  суда первой инстанции.

Между тем, с  вышеназванным выводом суда согласиться  нельзя, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 433 указанного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 584 этого Кодекса договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.