Договор ренты

Наибольшую же сложность  представляет вопрос о том, каким  образом лицо, уже являющееся неплатежеспособным, сумеет выполнить требование получателя ренты о ее выкупе.

Четвертое, и последнее, названное в законе основание  для заявления требования о выкупе ренты – это передача плательщиком ренты полученного им по договору ренты недвижимого имущества  в общую собственность или  разделение ее между несколькими лицами. Плательщик ренты приобретает рентное имущество в собственность и в соответствии со ст.209 ГК вправе отчуждать это имущество другим лицам. В то же время, в том случае, если по договору ренты передается недвижимое имущество, согласно ст.586 ГК именно оно обременяется рентой. Следовательно, в случае отчуждения недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору постоянной ренты переходят к получателю имущества. В том случае, если полученное по договору ренты недвижимое имущество будет передано в общую собственность или разделено между несколькими лицами, появление вместо одного плательщика нескольких приведет к дроблению имущества и прав на него, что ухудшит обеспеченность выплат ренты и может повлечь ее нерегулярную выплату. Однако в этом случае получатель ренты вправе потребовать от предыдущего плательщика ренты, как лица, несущего субсидиарную (либо солидарную, если это предусмотрено другим законом или договором) ответственность, уплаты ренты.

Следует отметить, что  перечень оснований для предъявления получателем постоянной ренты требований о выкупе ренты плательщиком ренты не является исчерпывающим, и стороны вправе по своему усмотрению предусмотреть в договоре иные обстоятельства, наступление которых может повлечь предъявление требования о выкупе ренты плательщиком.

Так, например, отчуждение плательщиком ренты переданного  ему по договору постоянной ренты  движимого имущества не влечет перехода обязательств по выплате ренты к  новому владельцу имущества. В связи  с этим в комментируемой статье не предусмотрено право получателя постоянной ренты требовать выкупа ренты в случае, если движимое имущество, переданное под выплату ренты, было передано плательщиком ренты в общую собственность или разделено между несколькими лицами. Однако у получателя ренты могут возникнуть опасения, что, не имея в своей собственности переданного по договору ренты имущества, плательщик ренты не сможет выплачивать ренту. В этом случае получатель ренты может настаивать на включение в договор постоянной ренты условия, согласно которому передача плательщиком ренты движимого рентного имущества в общую собственность или разделение его между несколькими лицами будет являться основанием для предъявления получателем ренты требования о ее выкупе плательщиком⁷.

В то же время, если в основном договоре на передачу движимого имущества под выплату ренты предусмотрены гарантии его выполнения (например, предоставление плательщиком ренты банковской гарантии либо поручительства третьего лица, платежеспособность которого известна обеим сторонам, или обязательство плательщика ренты застраховать риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по договору ренты в пользу получателя ренты), получатель ренты может быть в большей степени уверен в стабильности рентных отношений.

Заключая договор постоянной ренты, стороны могут договориться о размере выкупной цены постоянной ренты, устраивающем как плательщика, так и получателя ренты.

В этом случае стороны  могут установить твердую выкупную цену ренты, большую либо меньшую, нежели предусмотренная в п.2 и 3 ст.594 ГК, предусмотреть изменение выкупной цены в соответствии с изменением стоимости имущества либо установить иные критерии определения размера выкупной цены. Стороны могут установить, что стоимость бесплатно переданного по договору ренты имущества не будет включаться в выкупную цену либо стоимость указанного имущества будет определяться сторонами по правилам, отличающихся от предусмотренных п.3 ст.424 ГК.

В том случае, если стороны  не установили выкупную цену в договоре ренты, договорная цена будет определяться по правилам, предусмотренным п.2 и 3 ст.594 ГК. В том случае, если стороны не установили в договоре ренты, по которому имущество было передано за плату, условия о выкупной цене, выкуп должен осуществляться по цене, равной годовой сумме ренты.

Невысокая выкупная цена в данном случае объясняется тем, что получатель ренты уже получил  определенную соглашением сторон цену за переданное под выплату ренты  имущество. Следовательно, при выкупе ренты, ее плательщиком получатель ренты не рискует утратить без возмещения все права на переданное по договору ренты имущество.

Если по договору постоянной ренты имущество было передано под  выплату ренты бесплатно и  условие о выкупной цене в договоре отсутствует, выкупная цена согласно п.3 ст.594 ГК состоит из суммы рентных платежей, подлежащих выплате за год, и цены переданного под выплату ренты имущества. При этом цена имущества уже не может быть определена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

Это правило должно возместить, хотя бы частично, потери получателя ренты, безвозмездно передавшего имущество  под выплату ренты, в случае ее выкупа плательщиком ренты.

Согласно ст.211 ГК риск случайной  гибели или случайного повреждения  имущества (т.е. риск гибели либо повреждения  имущества, наступивший в силу случая или действия непреодолимой силы, при отсутствии чьей-либо вины) несет  собственник имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, в случаях, специально предусмотренных законом или договором, риск может быть переложен собственником на другое лицо.

Пункт 1 ст.595, говорящий о том, что  риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты, полностью повторяет общее правило, установленное в ст.211 ГК.

При случайной гибели или повреждении имущества, переданного  под выплату ренты бесплатно, плательщик ренты сохраняет свои обязанности по выплате ренты. При случайной гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательств по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Следовательно, в п.2 ст.595 ГК предусматривается порядок, отличный от общего, установленного ст.211 ГК. Ведь риск (или часть риска) случайной гибели или повреждения возмездно переданного имущества несет получатель ренты, не являющийся собственником имущества.

Право плательщика ренты требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или повреждении имущества не требует специального закрепления в договоре ренты. Статья 595 ГК не предусматривает, что условие договора ренты, согласно которому плательщик ренты отказывается от прав, предоставленных ему п.2 настоящей статьи, является ничтожным. В то же время п.1 ст.422 ГК устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом.

Получатель ренты, желающий при заключении договора ренты обезопасить себя от потерь в связи со случайной гибелью или случайным повреждением имущества, может настаивать на включении в договор ренты условия, согласно которому плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательств по выплате ренты не раньше чем через определенное количество лет после случайной гибели возмездно переданного имущества.

Что касается судебной практики по договору постоянной ренты, например, в справочно-правовой системе «Гарант» и на официальных сайтах судов большое количество дел, связанных с оспариванием договора как заключенного под влиянием обмана.

М.Н.И., обратился в арбитражный суд с иском к Открытому акционерному обществу "Связьтранснефть" о признании недействительным договора постоянной ренты N Р-05642 от 05.05.1997 г., а также просил суд обязать ОАО "Связьтранснефть" юридически оформить права собственности М.Н.И. в установленном порядке на 29 привилегированных акций ОАО "АК "Транснефть". При этом исковые требования были заявлены на основании ст.ст. 178-179 ГК РФ и мотивированы тем, что оспариваемый им договор постоянной ренты является недействительным, поскольку был заключен под влиянием заблуждения и обмана.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 3 октября 2008 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2008 года, в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку истцом не были представлены доказательства в обоснование заявленных требований, а также в связи пропуском истцом срока исковой давности.

В кассационной жалобе М. Н.И. просит отменить вышеназванные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда, поскольку считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, что судом не в полной мере были исследованы и не получили соответствующую оценку имеющиеся в деле доказательства, а также ссылается на нарушение судом положений АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика, как и в представленном отзыве, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы жалобы - несостоятельными. Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства истец в судебное заседание не явился, в связи с чем судебной коллегией было принято решение о рассмотрении настоящей жалобы по существу в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения в связи со следующим.

Правильно проанализировав  обстоятельства дела в совокупности с исследованными доказательствами и положениями ст. 65 АПК РФ, ст.ст. 166, 178-179, 199 ГК РФ, суд кассационной инстанции подтверждает правильность выводов, положенных судом в основу принятых по делу судебных актов.

Поскольку заявителем не было представлено суду доказательств о том, что истец помимо своей воли и воли ответчика составил себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершил сделку, а также доказательств того, что действия ответчика при заключении договора были направлены на обман истца, при том, что договор ренты сторонами исполнялся, ответчик в течении 10 лет производил рентные платежи, а истец принимал платежи, что им не оспаривается и не опровергается, то ссылки заявителя на то, что сделка была совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное

значение или  под влиянием обмана, по мнению коллегии, были правильно признаны судом несостоятельными.

Необходимо  отметить и то обстоятельство, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения или обмана, является оспоримой, а установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ годичный срок для признания недействительной сделки на момент подачи настоящего иска истек, при том, что ответчик обратился с заявлением о применении исковой давности, что является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ), а доказательств пропуска срока по уважительным причинам истцом не было представлено, то суд правомерно отказал в удовлетворении настоящего иска.

Доводы заявителя  о нарушении судом положений  АПК РФ уже были предметом рассмотрения и оценки в суде апелляционной  инстанции, с выводом которой об отсутствии нарушений процессуального права, допущенных судом при принятии решения и которые могли бы привести к принятию неправильного решения по существу спора, в настоящее время согласен и суд кассационной инстанции. Суд пришел к выводу, что при таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется⁸.

§2 Договор  пожизненной ренты.

Этот вид  договора ренты порождает срочные  обязательства по выплате, которые  устанавливаются на период жизни получателя ренты. Гражданский кодекс РФ регулирует отношения, возникающие в связи с заключением этого вида договора статьями с 596 по 600. Остановлюсь на них подробнее.

Статья 596 ГК РФ гласит, что  пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо

на период жизни  другого указанного им гражданина. То есть, со смертью получателя ренты обязательства плательщика ренты по выплате ренты прекращаются. Пожизненная рента, таким образом, очень тесно связана с получателем ренты и в отличие от постоянной ренты не может передаваться по наследству либо путем уступки требования.

Пожизненная рента  может быть установлена и в  пользу нескольких лиц. Стороны могут  установить в договоре пожизненной  ренты различные размеры долей в праве на получение ренты нескольких получателей ренты. Если в договоре пожизненной ренты доли получателей не установлены, они будут считаться равными. Если договором пожизненной ренты не установлено иное, смерть одного из получателей ренты приводит к разделу его доли пропорционально между оставшимися в живых получателями ренты.

  Смерть последнего из получателей ренты освобождает плательщика пожизненной ренты от обязательств по выплате ренты.

Договор пожизненной  ренты действует исключительно в период жизни получателя (получателей) ренты. В связи с этим, договор пожизненной ренты, в котором получателем ренты значиться лицо, умершее к моменту заключения договора, ничтожен. Однако в том случае, если пожизненная рента установлена в пользу нескольких лиц, смерть одного из них к моменту заключения договора не влечет ничтожности договора.

Однако возможна ситуация, когда получатель пожизненной ренты  был жив в момент заключения договора ренты, но скончался до того, как  договор ренты был нотариально удостоверен либо прошел государственную регистрацию, обязательную согласно ст.131 ГК для сделок, связанных с возникновением, переходом и прекращением прав на недвижимость. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения, а также сделки, требующие государственной регистрации (сделки с недвижимостью), считаются совершенными и влекут правовые последствия с момента нотариального удостоверения либо регистрации. В соответствии со ст.165 ГК несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации сделок влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.