Договор ренты

                                          

ОГЛАВЛЕНИЕ

	Стр.
ВВЕДЕНИЕ	3-4
ГЛАВА I. ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА РЕНТЫ. § 1. История становления договорного института ренты. § 2. Место договора ренты в системе договоров, направленных на передачу имущества. § 3. Понятие  и правовая природа договора ренты. § 4. Заключение договора ренты.	5-23 5-11 12-13   14-17 18-23
ГЛАВА II. СИСТЕМА  ДОГОВОРОВ, ПОРОЖДАЮЩИХ РЕНТНЫЕ  ОТНОШЕНИЯ. § 1. Договор постоянной ренты. § 2. Договор пожизненной ренты. § 3. Договор пожизненного содержания с иждивением.	24-62 24-34 35-49 50-62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	63-68
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ	69-72

                      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Законодательство не стоит на месте, оно развивается и совершенствуется, появляются все новые и новые институты, касающиеся распоряжения собственностью, ярким примером служит институт ренты, к помощи которого стало прибегать все большее число граждан. Но, что интересно, в российском гражданском законодательстве договор ренты не является абсолютно новым институтом, например в ГК РСФСР 1964г. были статьи, напоминающие существующий в настоящее время договор пожизненного содержания с иждивением, конечно с существенными различиями, которые более подробно будут рассмотрены в главе первой дипломной работы.    

  Проблемами заключения договора ренты, разработкой теоретических основ, а также практических рекомендаций при его заключении сегодня занимаются многие отечественные исследователи. К примеру, в работе в качестве теоретической базы были использованы работы, научные публикации и комментарии таких исследователей как А.М. Эрделевский, А.Н. Танага, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Но, несмотря на наличие довольно значительного массива научных исследований и практических разработок, связанных с проблемами договора ренты, вряд ли можно говорить о том, что имеющиеся проблемы нашли свое полное разрешение и единодушно восприняты исследователями. Многие юристы, хоть и говорят о том, что для определенных категорий граждан приобретение квартиры по договору ренты является единственной возможностью обзавестись собственным жильем, считают, что в этом договоре слишком много подводных камней и велика вероятность быть обманутым, причем как той, так и другой стороной договора. На сегодняшний день каждый, кто хочет вступить в отношения ренты, по сути, самостоятельно занимается разработкой условий договора, причем, к сожалению, не всегда имеет достаточный уровень теоретических знаний, не владеет методологическими основами и практическим опытом такой работы. Следствием этого является то, что в большинстве случаев люди страдают именно из-за недостаточной продуманности своих действий при заключении такого договора и, в последствии, могут сильно пострадать за беспечный подход к такому важному процессу.

  Целью написания данной работы является комплексный теоретический и практический анализ и изучение договора ренты в системе договоров, направленных на отчуждение имущества.

Реализация  поставленной цели осуществляется путем  решения следующих основных задач: изучения истории становления рентных отношений, определения места договора ренты в системе договоров, направленных на передачу имущества, определения понятия и правовой природы договора ренты, его заключения, а также раскрытие системы договоров, порождающих рентные отношения, а именно, договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.

В ходе решения поставленных задач дипломной работы были использованы следующие методы исследования: историко-правовой и системно-структурный, восхождение от абстрактного к конкретному, методы сравнения и обобщения, метод классификации, изучение социально-правовых явлений в их развитии, анализ судебной практики.

  Работа включает в себя 4 части: введение, основная часть, заключение и список использованной литературы. Во введении раскрывается актуальность темы, анализируются проблемы, ставятся задачи и цели дипломной работы, оговаривается ее структура, особенности исследования, методы и построение текста в работе.

Основная часть включает в себя 2 главы, разделенные на параграфы, в которых излагается ход и результаты исследования, на основании которых делаются выводы.

В заключении подводятся итоги проведенного исследования.

 

 

 

 

ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА РЕНТЫ

 

§ 1. История  становления договорного института ренты.

  Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Л.Ж. Морандьер выделял еще одну причину появления института ренты: "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту"¹.

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК РФ, является новым для российского  гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был

известен российской науке гражданского права. Известный  российский цивилист К. Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет  особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем..."². В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, ________________________

¹ Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. М., 1961, с.253

² Победоносцев К. Курс гражданского права: Часть 3: Договоры и обязательства. СПб., 1890, с.341 

 

подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще.

  Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

  Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела Наркомюст N1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что "либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент". 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом"¹. В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа

социально-экономическая  ситуация, побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом:

____________________

¹ Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель -М., 1996, с.258

 

а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;

б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде

натурального эквивалента. Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для определенной категории граждан¹.   Согласно ст. 253 ГК РСФСР по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или его часть, а покупатель обязывался в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Повышенный уровень защиты интересов нетрудоспособного продавца (далее - иждивенца) обеспечивали, как правило, ст. 253 ГК РСФСР о том, что случайная гибель жилого дома не освобождала покупателя (далее - плательщика) от обязанности по пожизненному содержанию иждивенца, и содержавшийся в этой норме категорический запрет на отчуждение дома плательщиком при жизни иждивенца. То есть в полном объеме право собственности возникало у плательщика лишь в

момент смерти иждивенца, так как лишь после этого приобретало  присущую праву собственности полноту одно из основных правомочий собственника - возможность распорядиться домом, в том числе путем его отчуждения. Статья 254 ГК РСФСР устанавливала три основания прекращения договора купли-

^{_______________________________________________}

¹ Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель -М., 1996, с.263

 

продажи дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца. В двух случаях договор прекращался вследствие его расторжения. В первом случае договор мог быть расторгнут по требованию иждивенца, если плательщик не исполнял обязанностей по содержанию иждивенца, во втором - по требованию плательщика, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение изменялось настолько, что он оказывался не в состоянии предоставлять иждивенцу обусловленное содержание, либо если трудоспособность иждивенца полностью восстанавливалась. Третьим основанием прекращения договора была смерть покупателя при жизни иждивенца - в этом случае договор прекращался автоматически. 
     Применительно ко всем основаниям прекращения договора ст. 254 ГК РСФСР содержала императивное указание о том, что дом должен быть возвращен продавцу. Исключением являлось расторжение договора в связи с восстановлением трудоспособности иждивенца, который в этом случае был не вправе требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования предоставленным ему по договору помещением. 
 Для полного раскрытия темы диплома необходимо осветить ряд вопросов, связанных с применением норм нового российского законодательства к ранее заключенным договорам. Наибольшую остроту приобретает вопрос о судьбе переданного по таким договорам недвижимого имущества в случаях, когда вопрос о судьбе такого договора в старом и новом ГК решается по-разному. Действующий сегодня ГК РФ содержит правовой институт, во многом сходный с рассмотренным договором купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания. Это одна из разновидностей договора пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 - 605 ГК РФ). Более подробно этот институт будет рассмотрен в главе третьей дипломной работы. Но поскольку часть вторая ГК РФ, в которую входят нормы о договоре пожизненного содержания, вступила в силу с 1 марта 1996 г., в практике может вызвать затруднения вопрос о судьбе договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, заключенного до 1 марта 1996 г., если плательщик умер после этой даты, но при жизни иждивенца. Какие нормы подлежат в этом случае применению - ст. 254 ГК РСФСР или нормы ГК РФ о договоре пожизненного содержания с иждивением? Основания для решения этого вопроса в пользу норм ГК РФ, казалось бы, может дать правило ч. 2 ст. 5 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), согласно которому по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 г., часть вторая ГК РФ применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие¹. Но такое решение было бы неверным по следующим причинам: 
 - Во-первых, хотя договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца и договор пожизненного содержания с иждивением имеют значительное сходство, они порождают не вполне одинаковые обязательственные отношения, имеют различия по своему субъектному составу и являются разными видами договоров. Правило же ч. 2 ст. 5 Вводного закона имеет в виду такое обязательственное отношение, которое возникло до 1 марта 1996 г. и продолжает существовать после этой даты именно в качестве такого отношения. 
  - Во-вторых, в ч. 2 ст. 5 Вводного закона речь идет о применении части второй ГК к возникающим правам и обязанностям, а рассматриваемый вопрос касается не возникновения прав и обязанностей, а их прекращения вместе с прекращением самого обязательственного отношения по пожизненному содержанию иждивенца в связи со смертью плательщика. 
 - В-третьих, наиболее существенный, как представляется, аргумент против

применения в  рассматриваемом аспекте норм ГК РФ к договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания состоит в том, что действие ч. 2 ст. 5 Вводного закона в данном случае исключается действием п. 2 ст. 422 ГК РФ, который устанавливает, что, если после заключения договора приняты обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при _____________________

¹ ФЗ от 26.01.1996г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", №15-ФЗ

заключении договора, условия заключенного договора сохраняют  силу, кроме случаев, когда законом  установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее  заключенных договоров. Пункт 2 ст. 422 ГК РФ является специальной нормой по отношению к ч. 2 ст. 5 Вводного закона, так как действие ст. 422 ГК РФ направлено не на любые, а только на договорные обязательства¹. 
 Именно поэтому в Вводном законе есть ст. 8, которая специально устанавливает применимость обязательных для сторон норм части второй ГК РФ об основаниях, последствиях и о порядке расторжения (но не прекращения договора независимо от воли сторон, как это имеет место в случае смерти плательщика по договору купли-продажи жилого дома) договоров отдельных видов к тем договорам соответствующего вида, которые продолжают действовать после введения в действие части второй ГК. Кроме того, ГК РФ вовсе не исключает возможности установления в договоре пожизненного содержания тех оснований и последствий его прекращения, которые содержались в ст. 254 ГК РСФСР, поэтому нельзя сказать, что ГК РФ содержит какие-либо правила, являющиеся столь же обязательными для сторон, сколь и правила ст. 254 ГК, и в то же время иными. Поскольку правило ст. 254 ГК РСФСР о прекращении договора в случае смерти плательщика при жизни иждивенца и возврате последнему дома было императивным и не могло быть изменено договором, необходимости дублирования положений ст. 254 ГК РСФСР в договоре не было².

Предполагается, что законы должны быть известны каждому, поэтому правила ст. 254 ГК РСФСР одновременно являлись и условиями договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания. Изложенное позволяет сделать вывод, что правило ст. 254 ГК РСФСР о прекращении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания в случае смерти плательщика при жизни иждивенца применимо в отношении всех таких договоров, _____________________

¹ ФЗ от 26.01.1996г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации",  №15-ФЗ

² Абова Т.Е. «Комментарий к Гражданскому кодексу» -В 2 т..Т.1- части 1,2 ГК –2010г., с.248