Договор ренты

При этом плательщик ренты – новый собственник  имущества становиться залогодателем, а получатель ренты – залогодержателем. В этих условиях особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора ренты правовых последствий передачи недвижимости под выплату ренты, с точки зрения залогового, в том числе, ипотечного законодательства. Пункт 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Пункт 1 ст. 11 данного Закона разъясняет, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона (в данном случае - договора ренты), является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. В отношении жилых помещений, которые чаще всего передаются под выплату ренты, дополнительно действует Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам².

  Сложнее осуществлять контроль за имуществом, не относимым к недвижимому. Оно выбывает из собственности плательщика ренты без перехода рентных обязательств к приобретателю, т.к. обратное правило установлено лишь в отношении отчуждения недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Это обусловлено невозможностью реального контроля за соблюдением подобного правила в отношении движимого имущества - в связи с отсутствием государственной регистрации прав на такое имущество. Потому получатель ренты рискует в таких случаях необеспеченностью своих прав.

Законодатель  предложил наиболее действенный  механизм обеспечения интересов  получателя ренты. В частности, предусмотрено, что при передаче под выплату  ренты денежной суммы или иного  движимого имущества существенным

условием договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из предусмотренных законодательством способов, либо не поименованным

правовыми актами способом (ст. 329 ГК РФ), либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Таким образом, в целях обеспечения выплаты ренты может быть использован любой способ обеспечения исполнения обязательств или страхование риска гражданско-правовой ответственности. Стороны вправе одновременно использовать оба средства.

Если стороны  включили в договор ренты последнее  условие, правовым последствием добровольного  принятия на себя плательщиком ренты  обязательства заключить договор страхования (п. 1 ст. 421 ГК РФ) будет возникновение у него соответствующей обязанности и возникновение у получателя ренты права требовать понуждения плательщика ренты к заключению такого договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). По договору страхования плательщик ренты будет страхователем, а получатель ренты - выгодоприобретателем. При этом может быть застрахован лишь риск ответственности самого страхователя (плательщика ренты). При несоблюдении данного правила соответствующий договор страхования считается ничтожным (п. 2 ст. 932 ГК РФ).

Кроме того, ГК РФ закрепляет дополнительные средства защиты прав и интересов получателя ренты  в случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению  выплаты ренты при передаче ему  движимого имущества. В этих случаях, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. Из текста п.4 ст.453 и п.3 ст.587 вытекает, что при расторжении договора ренты по п.3 ст.587 получатель ренты, помимо возмещения убытков, вправе потребовать возврата переданного под выплату имущества лишь в одном случае – если это прямо предусмотрено в договоре ренты. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков.

При этом следует иметь  ввиду, что возможность заявлять требование о возврате имущества, предусмотренная  в п.2 ст.599 ГК РФ, относиться не к требованию получателя пожизненной ренты о расторжении договора с возмещением убытков, а к его требованию о выкупе ренты (п.1 ст.599 ГК) и к положениям п.3 ст.587 ГК РФ отношения не имеет. Необходимо также отметить, что п.3 ст.587 ГК РФ касается расторжения договоров о передаче под выплату ренты только движимого имущества. Поэтому п.2 ст.605 ГК РФ, где говориться о возможности возврата получателю ренты недвижимого имущества, к вопросам, урегулированным в п.3 ст.587 ГК РФ, также отношения не имеет.

Проценты   за   пользование  плательщиком ренты причитающимися   получателю ренты денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном в ст.395 ГК. В частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило п.2 ст.395 ГК о том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты.

Порядок взыскания процентов  за пользование чужими денежными  средствами разъяснен в п.50 и 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №6/8. Согласно этому совместному постановлению в отношениях с участием как организаций так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой Центрального банка России по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефинансирования)³.

На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты  нотариусы, не имея иногда под рукой  апробированной специальной формы  договора ренты, используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи – для ренты, при которой имущество передается за плату, или дарения – для ренты, при которой имущество передается бесплатно (п.2 ст.585). Представляется, что даже хорошо подготовленные и зарекомендовавшие себя на практике формы договоров купли-продажи и дарения, имеющиеся у нотариусов, должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью.

Рентные отношения как  при платной, так и бесплатной передаче имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли-продажи (при которой вещь передается за определенную, заведомо ограниченную в размере денежную плату – гл.30) или дарения (при котором вообще не предусматривается оплата в денежной форме – гл.32). Поэтому правила ГК о купле-продаже и дарении далеко не всегда применимы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества. При передаче под выплату ренты вещей, относящихся к недвижимому имуществу (ст.130), помимо нотариального удостоверения договора требуется также его государственная регистрация (ст.131). Причем в отличие от договора продажи недвижимости (ст.549), который может регистрироваться непосредственно, без предварительного нотариального удостоверения (ст.550, 551), договор ренты не подлежит прямой государственной регистрации и сначала должен быть нотариально удостоверен.

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения  обязательств по уплате ренты. Выплата  ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

ГЛАВА II. СИСТЕМА ДОГОВОРОВ, ПОРОЖДАЮЩИХ РЕНТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

§1. Постоянная рента

По смыслу и содержанию рентного законодательства, получение  ренты, являясь формой регулярного  дохода, не должно, тем не менее, носить характер коммерческой, предпринимательской деятельности. В связи с этим получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации (ст.589ГК РФ). При этом физические лица могут быть получателями ренты только в качестве граждан как таковых, но не в качестве индивидуальных предпринимателей. Некоммерческие организации могут выступать получателями постоянной ренты, если это соответствует целям их деятельности. Согласно п.2 статьи 2 Федерального закона "О некоммерческих организациях" от 12 января 1996г. некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ⁴. Из приведенного перечня допустимых целей деятельности некоммерческих организаций крайне затруднительно объективно отобрать те цели, которым получение постоянной ренты соответствует, а которым – нет. На практике главным показателем такого соответствия считается прямая запись в зарегистрированном уставе некоммерческой организации о том, что она вправе получать постоянную ренту. Права получателя ренты могут переходить к другим лицам (если они отвечают вышеперечисленным условиям) либо в результате уступки требования, либо по наследству, либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. При этом уступка требования по получению постоянной ренты, как и договор постоянной ренты, должна быть во всех случаях письменно оформлена и нотариально удостоверена, а если рентное обязательство было основано на отчуждении недвижимости – также зарегистрирована в установленном порядке. Переход или передача прав получателя постоянной ренты могут быть ограничены или запрещены как законом, так и договором ренты.

По соглашению сторон, закрепленному в рентном договоре, постоянная рента может выплачиваться  в любой форме – деньгами, путем  предоставления вещей, выполнения работ  или оказания услуг. При этом выплата  и получение ренты в иностранной  валюте допустимы только с соблюдением правил и ограничений, содержащихся в законодательстве о валютном регулировании и валютном контроле.

Во всех случаях, даже если стороны договорились о выплате  постоянной ренты путем выполнения работ или оказания услуг, размер ренты должен быть выражен в договоре в определенной денежной сумме. В противном случае будет затруднительно, в частности, определить размер ответственности плательщика за просрочку выплаты ренты.

По соглашению сторон в договоре может быть предусмотрена  смешанная форма выплаты постоянной ренты – частично деньгами, а частично вещами, работами и услугами.

Федеральный закон  от 30 ноября 2011г. №363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» устанавливает, что размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне, величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения⁵.

Статья 591 ГК устанавливает  общий порядок, согласно которому постоянная рента должна выплачиваться по окончании  каждого календарного квартала. Согласно ст.192 ГК квартал считается равным трем месяцам, отсчет календарных кварталов ведется с начала года, а срок, исчисляемый кварталами, истекает в соответствующее число последнего месяца квартала. Поскольку постоянная рента должна уплачиваться по окончании квартала, можно утверждать, что ренту следует выплачивать на следующий день после окончания календарного квартала. В том случае, если указанный день является не рабочим, днем выплаты ренты согласно ст.193 ГК должен считаться ближайший следующий за ним рабочий день. Рассматриваемая норма не носит императивного характера. Стороны могут установить в договоре иную периодичность уплаты постоянной ренты: ежемесячно, раз в полгода или год и т.д. Статья 592 ГК РФ устанавливает право плательщика постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. В соответствии с п.2 ст.583 ГК постоянная рента является бессрочной, так как обязательства по ее выплате заранее не ограничены каким-либо определенным сроком. На отношения постоянной ренты распространяются общие правила о прекращении обязательств, изменений и расторжении договоров. При этом рентным законодательством установлен еще один способ прекращения обязательств по выплате ренты – выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким путем прекратить дальнейшую выплату рентных платежей. В том случае, если плательщик ренты желает ее выкупить, он обязан выполнить ряд условий. Во-первых, письменно сообщить покупателю ренты о своем желании выкупить ренту (на тот случай, если между сторонами договора возникнет спор, подобное уведомление следует направлять заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручать под расписку). Во-вторых, сообщение должно быть отправлено не позднее чем за три месяца до окончания выплаты ренты, если более длительный срок не установлен договором.

  И, наконец, в-третьих, плательщик должен выплачивать ренту в полном объеме до выплаты всей суммы выкупа, если иное не предусмотрено договором. При этом получателю ренты, несомненно выгодно установить в договоре срок предупреждения о выкупе больший, чем предусмотрено законом, - три месяца, так как в это время он продолжает получать рентные платежи. 

Пункт 3 статьи 583 ГК РФ защищает права обеих сторон договора ренты. С одной стороны, плательщик ренты  ни при каких условиях не может  быть лишен права на выкуп ренты. Более того, плательщик постоянной ренты даже не может отказаться от своего права на выкуп ренты, так как подобное условие договора признается ничтожным. С другой стороны, выкуп ренты не всегда соответствует интересам получателя ренты, так как выкупная цена может быть значительно меньше суммы рентных платежей за достаточно длительный период времени. В этом случае получатель ренты может предусмотреть в договоре, что право плательщика на выкуп ренты может быть осуществлено лишь после смерти получателя ренты или по истечению согласованного сторонами срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора. Последнее условие также призвано защищать интересы плательщика ренты.

Статья 593 ГК РФ нацелена на защиту интересов получателя постоянной ренты в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств либо возникновения обстоятельств, которые несомненно будут препятствовать выплате ренты в дальнейшем.

Нарушениями договора ренты  признаются просрочка плательщиком выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено  договором, и нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (т.е. по обеспечению исполнения обязательств – ст.329 ГК). Однако перечень оснований, которые дают получателю ренты право требовать ее выкупа плательщиком, не является исчерпывающим. В договоре стороны могут предусмотреть другие условия, при наступлении которых получатель ренты может требовать ее выкупа плательщиком.

Самостоятельным основанием предъявления получателем ренты  требования о выкупе ее плательщиком является признание плательщика  ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором. Очевидно, что неплатежеспособность плательщика ренты либо наличие иных обстоятельств, свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет, в случае возникновения спора сторон необходимо будет доказывать в судебном порядке. Критерием несостоятельности (которую можно приравнять к неплатежеспособности) согласно ст.2 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" является неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обстоятельствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей⁶. Сложнее будет установить, какие именно обстоятельства с полной очевидностью свидетельствуют, что плательщик ренты не сможет в дальнейшем соблюдать условий договора о выплате ренты.