Ценообразования на рынке недвижимости

     Проекты застройки недвижимости должны соответствовать  типу землепользования в соответствующем  районе. Это не значит, что все  дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.

     С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка.

     Принцип спроса и предложения означает, что  цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

     Недвижимость  имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

     Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение  и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

     В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

     Если  на рынке существует избыток предложения  или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

     Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время.

     Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

     Принцип конкуренции. Обострение конкуренции  приведет к росту предложения  данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

     Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется  конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

     Этот  принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.

     Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

     Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

     Аналитики должны отслеживать события, которые  с большой долей вероятности  повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.

     Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования  объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются  функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

     Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

     ЛНЭИ  определяется как использование  недвижимости, которое:

     1) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

     2) физически осуществимо, т.е. размер  и форма земельного участка,  его транспортная доступность,  имеющиеся строения позволяют  реализовать выбранный вариант  использования;

     3) финансово обосновано с точки  зрения окупаемости инвестируемого  капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

     4) обеспечивает наивысшую стоимость  или доходность недвижимости.

ЛНЭИ  рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. [25]

     Существующие  сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

     Таким образом все вышеперечисленные принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный. 
 
 
 
 
 
 
 
 

4.ОРГАНИЗАЦИОННАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ООО  «ЮГСТРОЙИНВЕСТ»

 

     Общество  с ограниченной ответственностью «ЮгСтройИнвест»  создано в качестве юридического лица в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом № 214 –ФЗ от 30.12.2004 г. «ООО».

     Полное  наименование предприятия – Общество с ограниченной ответственностью «ЮгСтройИнвест».

     Адрес местонахождения: Россия, 355012, г. Ставрополь, ул. Голенева, 61.

     Адрес места нахождения отдела продаж застройщика: 355045, г. Ставрополь, ул. Пирогова, 37. 

     Общество  имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном  балансе, может от своего имени приобретать  и осуществлять имущественные и  личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

     Общество  вправе в установленном порядке  открывать банковские счета на территории Российской Федерации и за ее пределами.

     Общество  имеет круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указания на место нахождения предприятия.

      Целью деятельности Общества является удовлетворение общественных потребностей в товарах  и услугах, и извлечение прибыли.

      Общество  в соответствии с законодательством  осуществляет следующие виды деятельности:

     - Подготовка к продаже собственного жилого и нежилого недвижимого имущества;

     - Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества;

     - Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений;

     - Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества;

     - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества;

     - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества;

     -  Исследование конъюнктуры рынка;

- Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества;

- Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества;

     - Деятельность дилеров;

     - Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления;

     - Архитектурная деятельность;

     - Подготовка строительного участка;

     - Строительство зданий и сооружений;

     - Монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений;

     - Производство отделочных работ; 

     - Внешнеэкономическая деятельность.

      Уставный  капитал предприятия 512 тыс. рублей. Вкладом в Уставный капитал Общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права, либо иные права, имеющие денежную оценку.

      Денежная  оценка неденежных вкладов в Уставный капитал Общества, вносимых участниками Общества и принимаемыми в Общество третьими лицами, утверждается решением общего собрания участников Общества, принимаемым всеми участниками Общества единогласно.

      Участники Общества вправе участвовать в управлении делами Общества в порядке, установленном законом и учредительными документами Общества.

      Участники Общества обязаны соблюдать положение  Устава и учредительного договора, выполнять решения Общего собрания участников Общества.

     Общество  вправе ежеквартально, раз в полгода  или в год принимать решение о распределение своей чистой прибыли между участниками Общества. Решение об определении части прибыли Общества, распределяемой между участниками Общества, принимается общим собранием  участников Общества.