Ценообразования на рынке недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение                                                                                                                 3                                                                                                         

1.Ценообразования на рынке недвижимости                                                        5

2.Основные подходы и принципы оценки недвижимости                                15

3.Организационная характеристика ООО «ЮгСтройИнвест»                         27

4.  Пути Совершенствование ООО «ЮгСтройИнвест» на рынке недвижимости                                                                                                        38

Заключение                                                                                                             42

Список использованных информационных источников                                   44 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

ВВЕДЕНИЕ 

      Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью

        Как известно  цена  и  рынок   неразделимо  связаны  между   собой,  они дополняют  и  характеризуют  друг  друга.   Обязательным   условием   оценки недвижимости является учет специфики  функционирования  рынка  недвижимости, так как состояние  рынка  недвижимости  оказывает  существенное  влияние  на потоки  доходов,  уровни  риска  и  на  возможную  цену  реализации  объекта недвижимости в определенный момент  времени  в  будущем,  т.е.  на  основные данные,  используемые  при   оценке   методами   доходного   подхода.  

      Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более  обоснованно скорректировать данные  ретроспективного  периода  для  оценки  недвижимости методами  рыночного подхода.   Кроме   того,   определение   инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования  (если  оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета  текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

            Все вышесказанное  не оставляет сомнений в актуальности темы данной курсовой работы – «Ценообразование на рынке недвижимости»

      Входе данного исследования были использованы данные аналитического бухгалтерского учета по счетам резервов, «бухгалтерский баланс» (форма №1), «отчет о прибылях и убытках» (форма № 2), «отчет об изменениях капитала» (форма №3).

      Предметом изучения курсовой работы является Ценообразование на рынке недвижимости.

      Объектом  изучения темы является ООО «ЮгСтройИнвест».

      Курсовая  работа представленна из введения, 5 глав, заключения и списка используемых информационных источников.

      В первой главе мы рассматриваем теоретические  аспекты ценообразования на рынке  недвижимости.

      Во  второй главе рассматриваем теоретические основы оценки недвижимости, а так же выделяем четыре группы оценочных принципов.

      В третьей главе описывается организационная характеристика компании ООО «ЮгСтройИнвест», целью деятельностью которого является удовлетворение общественных потребностей  в товарах и услугах, и извлечение прибыли. Информационной базой для исследования являются данные бухгалтерского учета и отчетности компании ООО «ЮгСтройИнвест» за период 2007-2009гг.

     В четветой главе предлагаются мероприятия, которые позволят организации ООО «ЮГСтроИнвест» достичь своей цели, т.е. получение прибыли и удовлетворение общественных потребностей, что непосредственно скажется на положительной тенденции финансового состояния данного предприятия.

     Также работа состоит из 45 страниц и 6 таблиц.

      В процессе выполнения работы используются такие экономические методы как: монографический, статистический, описательный, таблицы и др. 
 
 

1. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 

     Цена, как и деньги, есть историческая категория, возникшая и сформировавшаяся в процессе зарождения и развития обмена.

     В ценовом механизме следует различать  и выделять две взаимодействующие  части. Это, с одной стороны, сами цены, их виды, структура, величина, динамика изменения и, с другой – ценообразование  как способ, правила установления, формирования новых цен и изменения действующих. Ценообразование выступает задающей частью всего ценового механизма. Оно, собственно, и предопределяет величину цены. Цены и ценообразование составляют в своем единстве ценовой механизм.

     Маренков  Н. Л. разделяет два подхода к формированию цен: рыночный и производственный (затратный). При первом подходе определяющим фактором ценообразования является конъюнктура рынка, спрос и предложение товара. При втором – в основу установления цены товара кладутся производственные затраты, связанные с созданием, выпуском товара.[16]

     В рамках рыночного подхода приемлемо  следующее определение: «Цена – это форма выражения ценности благ, проявляющаяся в процессе их обмена». В такой формулировке выделяются два основных акцента. Во-первых, подчеркивается непосредственная связь цены товара с ценностью, полезностью, которой он обладает как объект потребления. Во-вторых, согласно такой трактовке цена товара проявляется как экономическая сущность только в условиях его обмена на деньги или другой товар. Так что вне рынка, без купли-продажи о цене говорить не приходиться, цену способен установить только рынок.

     Иные  позиции в отношении сути цены свойственны производственному  подходу, опирающемуся на связь цен  с факторами – производства в  целом и с главным фактором – трудом. Для такого подхода типична следующая формулировка: «Цена есть денежное выражение стоимости товара». В таком определении центр тяжести перенесен на понятие «стоимость».

       «Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности».

     «Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения».[22]

     Гриненко С.В. в своей работе «Экономика недвижимости», в рыночных  условиях выделяет различные виды стоимости недвижимости:

     - рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

     - потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

     - инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

     - страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

     - замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

     - восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

     - залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

     - ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

     - для налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов – это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

     - утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

     - действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.[10]

     Таким образом, чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов.

     Барабанов А.И. понимает под ценовой политикой предприятия – совокупность мероприятий и стратегий по управлению ценами и ценообразованием, искусство установления на товары (услуги) таких цен, которые соответствовали бы затратам на производство конъюнктуре рынка, удовлетворяли спрос покупателя и приносили плановую прибыль. Ценовая политика рассматривается только в контексте общей политики фирмы. [7]

     Ценовая политика определяется совокупностью факторов, среди которых можно выделить следующие: вид продукции, тип и емкость рынка, насыщенность рынка, наличие на рынке продукции зарубежных товаропроизводителей и т.д.

     Тип рынка. Ценовая политика продавца зависит от типа рынка. Для предприятия имеет большое значение, как относится покупатель к нему и его товарам. В этой связи различают однородные и неоднородные рынки.

     Однородный  рынок – это рынок, на котором покупателю безразлично, у кого из продавцов он купит нужный ему товар.

     Неоднородный  рынок – это рынок, на котором отдельный покупатель отдает предпочтение кому-либо из продавцов или его товарам. Товар, предлагаемый на однородном рынке, может быть стандартизованным, и поэтому покупателю может быть безразлично, у кого из продавцов его купить. Стандартизованный товар, предложенный одним из продавцов, напротив, может иметь в глазах покупателя большую или меньшую привлекательность по сравнению с аналогичным товаром других продавцов.

     Тип конкуренции. Рынки подразделяются по типам конкуренции.

     Чистая  конкуренция – редко наблюдаемое явление, характерное для однородного рынка с множеством продавцов и покупателей. Ни один отдельный покупатель или продавец не оказывает влияния на уровень текущих рыночных цен товара. Продавец не в состоянии запросить цену выше рыночной, поскольку покупатели могут приобрести товар по рыночной цене. Продавцы не запрашивают обычно и цену ниже рыночной.

     Монополистическая конкуренция чаще всего наблюдается на неоднородном рынке с множеством покупателей и продавцов. Они совершают сделки не по единой рыночной цене, а в широком диапазоне цен, что обусловлено способностью продавцов предложить покупателям разные варианты товаров, в разных местах и на разных условиях. Реальные изделия могут отличаться друг от друга качеством, свойствами, внешним оформлением. Покупатели видят разницу в предложениях и готовы платить за товары по-разному. Или они не располагают возможностью сравнения из-за необозримости рынка, и продавец может назначать обусловленную этим повышенную цену.