Ценообразования на рынке недвижимости

     Олигополистическая  конкуренция характерна для небольшого числа продавцов на рынке. Эти продавцы – крупные фирмы – весьма чувствительны к политике ценообразования и маркетинговым стратегиям друг друга. Каждый продавец чутко реагирует на стратегию и действия конкурентов.

     Чистая  монополия – это ситуация, когда на рынке всего один продавец. В каждом отдельном случае ценообразование складывается по-разному. Государственная монополия может с помощью политики цен преследовать самые разные цели. Можно установить цену ниже себестоимости, если товар жизненно важен для покупателей, которые не в состоянии приобретать его за полную стоимость, либо назначить цену с расчетом на покрытие издержек или получение прибыли. А может быть и так, что цена назначается очень высокой в целях сокращения потребления. [5]

     Рынок недвижимости представляет собой сферу  вложения отношений, возникающих при  операциях с недвижимостью. Эти  отношения появляются между инвесторами  при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.

     Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя  «Анализ и  оценка  приносящей  доход  недвижимости»  дается  следующее  определение: «Рынок  недвижимости – это определенный набор механизмов,   посредством которых передаются права  на  собственность  и  связанные  с  ней  интересы, устанавливаются  цены  и  распределяется   пространство   между   различными конкурирующими вариантами землепользования»[20].

     Подобные  определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы – это рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

     Однако  при таком определении из сферы  рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежности. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использование объекта. Таким образом, оборот прав – ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

     В связи с этим Критик А.Б. дает более правильное определение рынка недвижимости: «Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью». [12]

     С экономической точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

     Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа  рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

     К особенностям рынка недвижимости относится  следующее. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (объекты различного периода постройки) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.).

     Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее  время привело к значительному  превышению предложения над спросом  на рынке недвижимости.

     Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

     - затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

     - ежегодный налог на владение недвижимостью;

     -  налоги или сборы на сделки с недвижимостью.

     В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

     - земельный участок;

     - жилое помещение (дом, квартира, комната);

     - нежилое помещение;

     - предприятие;

     - здание или сооружение;

     - участки лесного фонда и т.д.

     Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

     - рынок жилья – для обеспечения жилищных нужд;

     - рынок промышленных объектов  – для реализации производственно-технологических процессов;

     - рынок земельных участков – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

     Из  вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой  и коммерческой (нежилой) недвижимости.

     Зачастую  цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

     Объект  недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

     К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

       Кушенко В. В. дает следующие определения развитие рынка недвижимости:

     - экономическим ростом или ожиданиями  такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

     - финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

     - взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

     Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое  развитие как страны в целом, так  и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.[13]

     Недвижимости  как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) – объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

     Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

     На  первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при  его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

     Купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

     Другой  подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого  рода.

     Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

     Товар на рынке недвижимости – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

     Сущность  недвижимости как товара триедина:

     - физическое содержание объекта  недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы  конструкций, мощность инженерных  систем и т.п.);

     - юридические характеристики (в рыночном  обороте участвуют права на  объект недвижимости, а не сам  объект);

     - экономические характеристики, дающие  представления о стоимости объекта  (рыночной, восстановительной, замещения  и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

     Объект  недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

     Как видно, решающая роль в уровне цен  на рынке недвижимости принадлежит  макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

     Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.[6]

     Таким образом, рынок недвижимости можно  охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Такие отношения  проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

     Формирование  и развитие рынка недвижимости в России затрудняется во-первых, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; во-вторых, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры.