Особенности страхования коммерческой недвижимости в Твери и Тверской области

Мотивы  заключения договора страхования

     За последние два года произошли значительные изменения и в причинах нежелания страховаться. Если раньше население не страховалось потому, что в этом не было необходимости, то в настоящее время потенциальные страхователи в большей степени осознают необходимость страхования, но при этом все более увеличивается недоверие к страховым компаниям. Большую роль начали играть наличие или отсутствие страховых интересов, а также финансовые возможности приобретения страховых полисов.

     По мнению опрошенных респондентов, в настоящее время основными причинами низкой популярности страховых услуг, то есть несоответствия потенциального спроса на страховые услуги и их потребления, являются представленные в Таблице 2.1.6.

Таблица 2.1.6.

Причины низкой популярности страхования

     Отечественные потенциальные клиенты страховых компаний в отличие от зарубежных не являются обладателями целых категорий имущественных и неимущественных прав, которые могли бы стать объектами страховой защиты. К таким правам можно отнести права собственности на землю, ряд социальных прав, проистекающих из трудовых отношений, ответственности при эксплуатации технических и технологических аппаратов, охраны окружающей среды, охраны прав личности. Законодательная регламентация этих и некоторых других правовых положений позволит расширить спектр предлагаемых страховых продуктов.

     Кроме того, отечественные потенциальные клиенты страховых компаний не обладают достаточными финансовыми ресурсами, часть которых могла бы быть направлена на страховую защиту их интересов. В частности, ослабление антиинфляционной политики государства или реальный подъем промышленного производства и жизненного уровня населения в состоянии серьезно увеличить потребление имеющихся на рынке страховых продуктов.

     Помимо прочего, отечественные страховые компании не обладают избытком собственных средств, который мог бы стимулировать их на развитие новых страховых продуктов для эффективного использования такого избытка. Подтверждением этому является проявляющаяся в целом среди страховых компаний качественная зависимость числа страховых продуктов в портфеле компании и размера ее собственных средств.

     Не менее важной причиной является и слабая технологическая оснащенность многих отечественных страховых компаний, которая находит свое проявление в слабой агентской базе, неустойчивой работе филиалов, низком уровне интеграции в другие сегменты финансового бизнеса, неразвитой аналитике и информационном обмене с другими страховщиками. Последняя причина может быть преодолена силами самого страхового сообщества. Увеличение же собственных средств страховых компаний является более долгосрочной задачей, и за счет увеличения уставного капитала страховщиков она может быть решена лишь частично. 

     2.2. Анализ страхования  коммерческой недвижимости  в РФ 

     Эксперты выделяют несколько причин недостаточно высокой востребованности страхования коммерческих объектов. Прежде всего, рисков по данному виду страхования гораздо меньше, чем, например, при автостраховании. Доцент кафедры страхования Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов Денис Горулев рассказывает: «Если мы берем сектор вновь создаваемой или реконструируемой недвижимости, то, как правило, она пока не страхуется. Дело в том, что арендодатели либо перекладывают ответственность за сохранность объектов на нанимателей, либо просто надеются на «авось».

     Такой подход российского бизнеса к проблеме профессионалы объясняют низким уровнем страховой культуры, которая в Европе формировалась 250 лет. «В силу чего в западных странах сложились очень сильные традиции, сформировался особый менталитет», – считает Денис Горулев. Поэтому и в России представительства иностранных фирм, а вслед за ними и ориентированные на Запад компании неизменно пользуются услугами страховых компаний. Западный опыт иностранных инвесторов диктует свои правила – страхование по умолчанию закладывается в бюджет расходуемых на проект средств.

     До настоящего времени страхование коммерческой недвижимости в России развивалось в основном за счет усилий банков. Пользоваться услугами страховщиков вынуждены также застройщики, выполняющие государственный заказ. Госинвестиции, как правило, представляют собой весьма внушительные суммы. При формировании сметы на большинстве объектов строительного комплекса предусматривается страхование строительных рисков. И в таких случаях заказчик, проведя тендер, сразу оговаривает правила игры. Что касается ассигнований, предоставленных частными инвесторами, то из десяти строительных компаний лишь одна страхует свою ответственность.

     Тем не менее, по прогнозам экспертов, в ближайшем будущем рынок страхования девелоперского бизнеса в среднем вырастет на 20–25% в год.

     Растет доля российских страхователей-инвесторов, которые переходят на долгосрочные контрактные вложения и стремятся не отставать от западных конкурентов. В определенной степени на развитие рынка повлиял рост себестоимости строительства и арендная плата. Соответственно, возрастают и риски потенциальных страхователей. Нередко приходится сталкиваться со случаями, когда интерес к страхованию возрастает после реальных потерь, понесенных компаниями в форс-мажорной ситуации.

     Сегодня на рынке представлен широкий спектр разнообразных страховых продуктов. Помимо основных видов риска – пожара, наводнения, потери прав собственности на объект недвижимости и др. – существуют виды страхования, характерные исключительно для коммерческого сектора. Девелопмент имеет несколько стадий. Это стратегическое планирование проекта, выделение участка под застройку, собственно строительство или реконструкция, ввод объекта в действие, включая послепусковую гарантийную эксплуатацию, а также основная эксплуатация объекта. В каждой фазе процесса возникают свои специфические риски. Наиболее востребован, как правило, полный комплекс страхования строительно-монтажной деятельности».

     Все более популярными становятся те виды услуг, которые еще вчера казались экзотическими: гражданская ответственность, ответственность арендатора перед арендодателем, и наоборот – страхование перерыва производства и потери прибыли и т.д.

     Специалисты предлагают весь комплекс продуктов страхования: от ответственности проектировщиков и архитекторов – до самого объекта строительства и даже ответственности по послепусковым гарантиям. Застраховать себя и свой бизнес в комплексе можно, только заключив несколько договоров. Например, для кафе недостаточно застраховать только помещение либо имущество. Здесь должно быть защищено и электронное оборудование, и риск простоя, то есть все те убытки, которые могут отразиться на бизнесе.

     В связи с этим многие страховые компании разрабатывают для девелоперов специальные системы, связанные с особенностями их деятельности. Как правило, по всем страховым продуктам допускового этапа «жизни» здания страховщики предлагают покрытие по расширенным программам CAR (Contractora All Risks) или EAR (Erection All Risks).

     С момента запуска здания в эксплуатацию применяются полисы расширенного огневого страхования, а также – перерывов в производстве и различные программы страхования ответственности лиц, использующих объект недвижимости».

     Некоторые страховые компании советуют клиентам приобретать комплексные договоры, которые включают защиту от всех необходимых рисков (пожара, залива, взрыва, падения пилотируемых летательных аппаратов, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и прочих опасностей). Тариф на страховку с включением всех рисков незначительно отличается от стоимости страхования только от огня, а эффект от комплексного договора намного больший. Особенно если объяснять эти преимущества клиентам на реальных цифрах. Например, ежемесячная денежная нагрузка на арендатора за 1 кв. м по страхованию от всех рисков составляет от 8 до 16 руб. А при страховании по выделенному риску эта сумма снизится всего на 30%. Так, если собственник застраховал здание только от пожара, и наступил именно этот страховой случай, спасатели в любом случае при тушении зальют водой помещения этажом ниже. Владелец получит возмещение только в связи с пожаром, остальное придется восстанавливать самому. И такие страховые случаи, когда одно событие связано с другим, происходят довольно часто. Именно поэтому выгоднее покупать комплексную страховку.

     Аналогичная ситуация может сложиться, если собственник переложит свою ответственность по страхованию на арендаторов. К примеру, это может быть обязанность съемщика застраховать не только свое имущество, но и улучшения внутри офиса, а также ответственность перед третьими лицами и перед владельцем здания. Обычно данные пункты включаются собственником в договор аренды с формулировкой «операционные расходы». А вот если хозяин страхует все свое строение целиком, то стоимость страховки существенно ниже. При этом не возникает обстоятельств, в которых за пределами страхового покрытия оказывается часть помещений, совместно используемых несколькими арендаторами (холлы, лестницы, инженерное оборудование здания). Не возникает и спорных случаев в ситуациях, когда одну стену, разграничивающую две организации, страхуют дважды, и порой в разных страховых компаниях. «Собственник может переложить часть страховых рисков на съемщика (включив обязанность застраховать арендуемое помещение в договор найма), – но это вызовет неудобства для него самого. Например, владелец здания обязал арендатора, снимающего отдельное помещение, застраховать какие-либо риски. При пожаре и заливе водой в 95% случаев пострадают и другие смежные площади здания. В результате возникнут неудобства в урегулировании убытков, так как часть помещений застрахована в одной компании, часть – в другой. Кроме того, согласно закону, если собственник заложит стоимость страхования в состав арендной платы, то часть суммы, получаемой за наем, будет уходить на налоги.