Особенности страхования коммерческой недвижимости в Твери и Тверской области

     Естественно, вопрос – что именно можно застраховать – возникает одним из первых. Страхование имущества физических лиц включает страхование объектов недвижимости и страхование личного имущества граждан. Первый вид страхования подразумевает оформление страхового полиса на дом, квартиру, дачу, хозяйственные постройки, - и это, по сути, страхование стен. По второму виду страхования можно застраховать мебель, бытовую, аудио- и видеотехнику, меха, одежду и обувь, ювелирные изделия из драгоценных металлов, золота, платины, антикварные вещи и частные коллекции. Полис страхования имущества физических лиц может включать и страхование элементов внутренней отделки жилья, если она дорогая: лепнины, инкрустации и пр.

     Немаловажным является и вопрос – от чего защищает страховой полис? На языке страхования это означает, что именно считается страховым случаем. Подразумевается, что страховое событие наступило, если имущество оказалось повреждено или утрачено по причине взрыва, пожара (в том числе и от удара молнии), аварии в инженерных сетях (водопровод, отопление, канализация), затопления или залива соседями (ремонтными организациями), стихийных явлений. Страхование имущества физических лиц предусматривает также возможность застраховать свое добро от действий злоумышленников, разбоя, грабежа, поджога, а также падения пилотируемых летательных средств и наезда транспорта.

     Как уже говорилось выше, страховых продуктов такого типа существует немало, - как, впрочем, и компаний, их предлагающих. Конкуренция, которая имеет место на страховом рынке, заставляет страховщиков создавать различные преференции для страхователей и предоставлять льготные условия сотрудничества. По этой причине сегодня существует возможность, в зависимости от той или иной компании, оплачивать в рассрочку полис страхования имущества физических лиц, воспользоваться упрощенной программой страхования загородных строений и дач, стоимость которых не превышает 300 тыс. рублей и даже получить существенную скидку при каждой последующей покупке полиса.

     От чего, прежде всего, хотят застраховаться владельцы квартир? Обычно, номером первым в списке рисков значится «повреждение в результате пожара». По статистике, 80% возгораний происходит именно в жилом секторе - из-за неосторожного обращения с огнем, курения, неисправности электропроводки. Страхование этого риска относится к наиболее дорогим (до 0,7% стоимости объекта недвижимости в год). Соперничать с ним могут только залив (повреждение водой) - второй по «популярности» риск, а также взрыв бытового газа.

     Не менее популярная у хозяев квартир услуга страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. В этом случае предметом страхования становится возможность причинения ущерба соседям по дому из-за залива или пожара в собственной квартире. Жители городских квартир часто оказываются в ситуации, когда из-за халатности или неисправности сантехнического оборудования имуществу соседей причиняется ущерб, компенсация которого ложится на виновника. Можно застраховать свою ответственность на определенную сумму (она устанавливается по желанию страхователя), и тогда выплаты произведет страхования компания. Базовый тариф исчисляется в процентах от этой суммы, которая обычно составляет примерно 0,3-0,7% от установленного лимита ответственности.

     Для загородных строений наибольшую опасность представляют злоумышленные действия третьих лиц (кража, взлом, грабеж, поджог). Причем, воруют везде: и в фешенебельных коттеджах, и в добротных домах, отстроенных горожанами на деревенских улицах, и в скромных садовых домиках типа «избушка на курьих ножках».

     Разница в тарифах страхования загородной недвижимости значительна. Определяющий фактор - материал постройки: если это деревянное сооружение, то стоимость полиса будет более высокой по сравнению с каменными, кирпичными домами, менее подверженными разрушению.

     Почему сейчас возрос спрос на страхование имущества, ведь это не стало обязательным, как, например, в случае страхования гражданской ответственности автовладельцев?

     Все больше наших граждан приобретают в частную собственность дома, квартиры, дорогостоящую мебель, автомашины, другие ценности и соответственно перед многими встает вопрос: как все нажитое сохранить? Здесь хочется обратить внимание на одну существенную деталь. В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник сам несет риск утраты принадлежащего ему имущества. Например, если раньше вместо сгоревшей квартиры вам из муниципального фонда предоставлялась новая, то сейчас ущерб собственнику приватизированной квартиры со стороны муниципалитета возмещаться не будет. Что делать? Например, приобретенное имущество, можно застраховать, что позволит не опасаться за свою собственность. Покупая страховой полис, приобретаете гарантию того, что страховая компания возместит возможные материальные потери. 

     1.3. Особенности страхования  коммерческой недвижимости 

     Страхование коммерческой недвижимости весьма популярно среди российских предпринимателей, но сегмент малого и среднего бизнеса еще только готовится пережить бум в этом виде страхования. Однако, для того чтобы застраховать свой офис или склад, придется доказать страховой компании не только право это сделать, но и адекватность в соблюдении возможных мер безопасности.

     Однажды генеральный директор одного из заводов из окна своего кабинета увидел, что около остановки горит небольшой магазинчик. Вызванная сразу же пожарная машина добралась как раз к тому моменту, когда все, что могло сгореть, благополучно догорело. Именно после столь впечатляющей сцены стоящий рядом завод был полностью застрахован. Как признавался позже директор, его опасения вызывал скорее даже не сам факт пожара, а высокая вероятность того, что не удастся вовремя его потушить. Подобные случаи, то есть различного рода возгорания, аварии систем коммуникаций, а также действия третьих лиц, приведшие к повреждению отделки и движимого имущества, считаются наиболее частыми случаями ущерба коммерческой недвижимости.

     Степень заинтересованности в услугах страхования со стороны участников рынка недвижимости велика. Тем не менее, на данный момент стабильный спрос не распространяется на все виды страхования равномерно, а наиболее востребованным остается страхование имущества. Этот вид страхования по праву можно считать классическим в сфере коммерческой недвижимости. Застраховать можно здание: как конструктивные элементы, так и отделку, инженерные коммуникации, мебель, офисную технику, иное имущество.

     В последнее время в большей степени проявляется интерес к страхованию права собственности или страхованию титула: «В жилой недвижимости данный вид страхования продвигается банками, страхующими по ипотеке, тогда как сами жильцы об этом пока мало задумываются. В коммерческой недвижимости, особенно связанной с рейдерством, этот риск существует, и поэтому сейчас люди стали больше интересоваться этим видом страхования.

     Сегмент рынка страхования коммерческой недвижимости, который сейчас не очень развит, но который ожидает бурное развитие, – это страхование предприятий малого и среднего бизнеса, которые пока еще не имели достаточного количества средств на подобные расходы. Одним из главных стимулов в развитии можно считать то, что страхование недвижимости (за исключением титульного страхования) относится на себестоимость. Определенным минусом, однако, можно считать то, что эти расходы не покрывают исходящий НДС.

     До настоящего времени страхование коммерческой недвижимости в России развивалось в основном за счет банковских усилий. При выдаче кредита банки обязывали кредитополучателя страховать свою коммерческую недвижимость. Серьезную роль сыграли и ориентированные на Западные компании, которые старались минимизировать риски в работе на российском рынке. Ну и конечно, есть люди, которые просто в силу убеждений и образования понимают, что дешевле застраховать сейчас, чем потерять все потом.

     В отличие от страхования жилой недвижимости, где инициаторами страхования выступают чаще всего физические лица (владельцы жилья), коммерческую недвижимость страхуют компании, то есть юридические лица, а также индивидуальные предприниматели (без образования юридического лица) или физические лица, ведущие предпринимательскую деятельность. Из этого различия вытекает и понимание объекта страхования: им должно становиться имущество, используемое именно в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли.

     В общем-то, принципиальной разницы между страхованием жилой и коммерческой недвижимости нет, но определенные отличия, разумеется, существуют. Страховое покрытие для коммерческой недвижимости шире и может включать, помимо страхования от стандартных опасностей, страхование «от всех рисков», страхование убытков от перерыва в деятельности (убытков от потери арендных платежей) и т.д.

     Опять же, если жилую недвижимость можно условно разделить на дома и квартиры, то коммерческая недвижимость включает в себя различные классы: от офисных центров, гостиниц, складов, заводских и производственных помещений до помещений технологического или второстепенного назначения, ее объектами могут быть в том числе самолеты, находящиеся на земле, или даже заборы и ограждения.

     Если обычно в жилой недвижимости людей больше интересуют риски, связанные с отделкой, то в коммерческой недвижимости больше внимания уделяется страхованию несущих конструкций. Кроме того, если исходить из понятия «максимально возможный убыток», то в квартире и в доме максимально возможный убыток обычно равен стоимости квартиры или дома. Если пожар случится на заводе, то маловероятно, что он полностью выгорит. Да, бывают катастрофические убытки, но в коммерческой недвижимости, под которой подразумеваются чаще всего какие-то большие комплексы, максимально возможный убыток все-таки зачастую не равен всему объекту и обычно, но не всегда, страхование коммерческой недвижимости может быть дешевле, чем жилой недвижимости».

     Для принятия на страхование клиент заполняет заявление-анкету по утвержденной страховщиком форме, после чего представитель страховщика выезжает на осмотр имущества. После заполнения заявления и осмотра, в зависимости от сведений, указанных в перечисленных документах, и размера страховой суммы, представитель страховщика определяет условия страхования и рассчитывает размер страховой премии.

     Во внимание принимаются технические особенности здания: какие материалы использовались при строительстве, соответствует ли оно первоначальному назначению, перестраивалось ли, когда проходил последний капитальный ремонт, каково состояние инженерных коммуникаций. Например, когда идеальный складской комплекс на юго-западе Москвы с отличной охраной, хорошей инженерной системой, серьезно пострадал из-за того, что ремонт в нем доверили делать непрофессионалам. На третьем этаже огромного четырехэтажного складского комплекса в ночь на субботу сорвало коллектор горячей воды, а так как комплекс работал по принципу: в пятницу закрывается и в понедельник открывается, – то двое суток кипяток заливал все три этажа здания. К счастью для страховой компании, клиент решил сэкономить на страховании и не застраховал товары, которые находились на этом складе, а их стоимость была в десятки раз больше, чем стоимость пострадавшей от аварии отделки. Поэтому в расчет принимается не только качество инженерных коммуникаций, но и то, кто их устанавливает, все это тоже может повлиять на страховой тариф.

     Также страховыми компаниями исследуется право собственности на здание, для того чтобы удостовериться в праве юридического лица страховать объект коммерческой недвижимости. Кроме этого, страховщики обращают внимание и на меры безопасности, предпринимаемые собственником, арендатором или пользователем объекта коммерческой недвижимости (при этом учитываются и географические особенности места нахождения объекта. 
 
 
 
 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА СТРАХОВЫХ УСЛУГ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

     2.1. Факторы, влияющие на рынок страховых услуг 

     Уровень потребления услуг страхования как гражданами, так и организациями всех форм собственности находится в России в настоящее время на очень низком уровне.

     При этом спрос юридических и физических лиц в страховании имеет принципиально различную природу. Это проявляется в различных мотивах и стимулах, определяющих стремление потенциального страхователя застраховаться на предлагаемых страховыми компаниями условиях. Главной причиной, подавляющей интерес к страхованию, является политическая и макроэкономическая нестабильность, хотя для каждой из групп потенциальных клиентов эта нестабильность имеет конкретное выражение: неплатежи в промышленности, банковские и финансовые кризисы, задержки в выплатах зарплат населению, нестабильность получения доходов предпринимателями. Хотя страховая зашита и является одним из способов защиты разнообразных имущественных и личных интересов, подобная нестабильность не является побудительным мотивом для развития страхования. Тем самым, на практике это не приводит к росту потребления страховых услуг.

     На более детальном уровне можно выделить три проявления фактора нестабильности, связанные с общим состоянием экономической среды, положением страховщиков и страхователей.

     1. Нестабильность в экономике имеет глобальный, всеобъемлющий характер системного кризиса. Нестабильность такого масштаба не может быть объектом страхования.

     2. По существу слабо развитый отечественный страховой рынок не в состоянии обеспечить качественную защиту в массовом порядке от крупных или множественных рисков. Финансовые и технологические ресурсы большинства операторов страхового рынка для этого недостаточны.

     3. Отечественная потенциальная клиентура страховых компаний в целом не воспринимает идеологию страховой защиты как необходимый элемент ведения бизнеса и личных дел. Этот фактор не следует сводить только лишь к отсутствию страховой культуры у страхователей. В большей степени сказывается фаза развития уровня благосостояния граждан и хозяйствующих субъектов, многие из которых еще находятся на этапе формирования источников своих доходов. Поэтому у них не сформирован долговременный имущественный интерес, защита которого является движущей силой развития страхования.