Оценка жилого дома

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.4.2         Расчет стоимости объекта оценки методом корректировок

nr	Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1	Цена 1 м2 евро		339	397	343	405
2	Время продажи		2 месяца назад	6 месяцев назад	3 недели назад	1 год назад
	Корректировка		0.975	0.925	1	0.85
	Скорректированная стоимость 1м2, евро		330,52	367,22	343,0	344,25
3.	Физическое состояние дома (сравниваемые объекты  2 и 3 )	хорошееЗ	хуже	лучше	хуже	лучше
	Корректировка		1.07	1	1.07	1
	Скорректированная стоимость  1м2, евро		353,66	367,22	367,01	344,25
4.	Прилегающий участок  (сравниваемые объекты  3 и 4)	2,67	4,2	6,1	4,5	7,9
	Корректировка		1	0.94	1	0.93
	Скорректированная стоимость  1м2, евро		353.66	345.19	367,01	320.15
5.	Наличие гаража            (сравниваемые объекты  1 и 3)	есть	нет	есть	есть	есть
	Корректировка		1.04	1	1	1
	Скорректированная стоимость 1м2, евро		367.81	345.19	367,01	320.15
6.	Удаление от центра     ( сравниваемые объекты  3 и 4)	центр	удален	удален	центр	окраина
	Корректировка		1.13	1.13	1	1.13
	Скорректированная стоимость 1м2,  евро		415.63	390.06	367.01	361.77

В рассмотренном примере  находим цену 1м2 методом средней арифметической. 

(415,63+390.06+367,01+361.77) / 4 = 383.61 евро/1м2

Следовательно рыночная стоимость 1м2 объекта оценки будет равна величине находящейся в диапазоне цен  368,17 евро 1м2  и 393,52 евро 1м2.

 

Таблица 3.4.3

Объект	Стоимость 1м2, евро
Объект 3	393,52
Оцениваемый объект	383,61
Объект 4	368,17

 

Таблица 3.4.4      Расчет стоимости объекта оценки методом корректировок

nr	Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1	Цена 1 м2 евро		339	397	343	405
2	Время продажи		2 месяца назад	6 месяцев назад	3 недели назад	1 год назад
	Корректировка		0.975	0.925	1	0.85
	Скорректированная стоимость 1м2, евро		330,52	367,22	343,0	344,25
3.	Физическое состояние дома (сравниваемые объекты  2 и 3 )	хорошее	хуже	лучше	хуже	лучше
	Корректировка		1.07	1	1.07	1
	Скорректированная стоимость  1м2,  евро		353,66	367,22	367,01	344,25
4.	Прилегающий участок  (сравниваемые объекты  3 и 4)	2,67	4,2	6,1	4,5	7,9
	Корректировка ,		1	0.94	1	0.93
	Скорректированная стоимость  1м2,  евро		353.66	345.19	367,01	320.15
5.	Наличие гаража            (сравниваемые объекты 1 и 3)	есть	нет	есть	есть	есть
	Корректировка ,  евро		1.04	1	1	1
	Скорректированная стоимость 1м2,  евро		367.81	345.19	367,01	320.15
6.	Удаление от центра     ( сравниваемые объекты  3 и 4)	центр	удален	удален	центр	окраина
	Корректировка		1.13	1.13	1	1.13
	Скорректированная стоимость 1м2,  евро		415.63	390.06	367.01	361.77
7.	Итого корректировки всего		1,23	0,98	1,07	0,89
8.	Весовой показатель		1,00	3,00	2,00	4,00

 

(1 * 415,63 + 3 * 390.06 + 2 * 367,01 + 4 * 361.77)  =  376.69 евро 1м2

                                   1+3+2+4

Согласно  данному методу стоимость 1м2 оцениваемого объекта составляет 376.69 евро 1м2.  

Курс евро на 15.12.2010г.  1 евро = 16,1325 лей.

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости равна

376.69 евро 1м2 * 91,9м2* 16,1325 лей =  554 217.97 лей

 

3.5    Согласование результатов оценки

После определения стоимости недвижимости применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Для каждого из примененных методов  оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого  метода для каждой конкретной ситуации). Основные элементы сравнения, соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

• Удельный вес при использовании  Затратного подхода принимается равным 50%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке объектов приводит к превышению предложения над спросом.
• Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет  составлять 50%;

 

Данные о сведении полученных результатов  в итоговую стоимость объекта  занесем в таблицу 3.5.1

Таблица 3.5.1.

Расчет рыночной стоимости объекта  недвижимости

Итак, целью данной курсовой работы являлось проведение расчетов по определению  стоимости объекта жилой недвижимости. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью      91,9 м2, находящегося в центре города на 15.12.2010г., составляет 513 443.06 лей или 31 826.63 евро.

 

Заключение

Недвижимость составляет основу национального  богатства Молдовы. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим  в сфере недвижимости.

При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости. Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

При выполнении данной курсовой работы, выступая в роли оценщика, мы должны были определить стоимость объекта  недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Итак, при проведении оценочной  деятельности для объекта недвижимости находящегося в центре города Комрат, по адресу ул. Галацана 12, с выходом  на главную улицу, было установлено  следующее:

- используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную 469021,76лей.

- В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 554217.97 лей.

При согласовании результатов оценки и определении окончательной  стоимости объекта недвижимого  имущества  мы выбрали метод средней  взвешенной. Использование метода средней  арифметической может привести к  занижению или завышению итоговых результатов оценки. Сведя стоимостные показатели в итоговую таблицу оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость объекта недвижимости, равная  513 443.06  лей или 31 826.63 евро.

 

Список литературы

 

1. Горемыкин В.А. Экономика  недвижимости: Учеб./В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. – М.: Информ.-издат. дом  «Филинъ», 1999.-592с.
2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости, конспект лекций. Таганрог 2004
3. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью, учебное пособие , Таганрог 2003
4. Бузу О., Матков А.  Оценка недвижимости, теория и практика  Кишинев 2003 
5. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий  и сооружений для  переоценки основных фондов. №28.
6. Закон РМ №1308 от 25.07.1997  О нормативной цене и порядке купли- продаже земли.
7. Постановление Правительства №1428 от 16.12.2008г об утверждении Положения о купле-продаже прилегающих земельных участков 
8. Временное положение об оценке объектов недвижимого имущества.
9. www.gagauzia.md
10. www.comrat.md
11. www.statistica.md