Оценка жилого дома

Введение

Деление имущества на движимое и  недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный  участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают  во внимание физическую суть объекта  собственности.

Понятие «недвижимость» и «недвижимое  имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать  как «объект недвижимости».

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночная стоимость объекта  недвижимости.

Оценка недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости –  итоговое значение рыночной стоимости  имущественных прав на оцениваемый  актив как наиболее вероятного значения цены.[9]

Одним из главных преимуществ при  продаже дома является правильно  определенная цена на него. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить дом по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную  недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда дом  выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости  недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости  жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения  кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный  договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого  имущества  требует специального образования, подготовки и опыта  и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы  показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может  вырасти или упасть в зависимости  от различных условий и обстоятельств  рынка.

Оценщик может оценивать несколько  видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет  определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости  аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет  об оценке рыночной стоимости жилой  недвижимости.                    

Оценка объектов недвижимости и  определение рыночной стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место  проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто  имеет достаточно средств на его  приобретение, желает проживать в  более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное  жилье. Так как рынок жилья  сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной  операции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Анализ  рынка недвижимости  в г.Комрат.

1. Описание природно-климатических особенностей. в г.Комрат.

          Комра́т (гаг. Komrat; рум. Comrat) — город в Молдавии, столица Гагаузии (Административно-территориального образования «Гагауз Ери»). АТО Гагаузия – является составной частью республики Молдова, расположена в южной части РМ и относится к южному экономико-географическому району страны. 

  Граничит с Чадыр-Лунгским , Тараклийским, Чимишлийским, Леовским, Кантемирским  районами, те в свою очередь  граничат с Республикой Украина  и Республикой Румыния

   Комрат находится в центральной  части Буджакской степи, на  пересечении торговых путей   Молдова - Украина, Молдова - Румыния.  Через него проходит  республиканская автотрасса и железная дорога.

  Первое упоминание  в 1789 году, эту дату взяли за начало  летоисчисления города.

Статус  города  получил в 1957 году.

Население  25024  человек (11 707. - мужчины, 13,317 - женщины) из низ:  72% - гагаузы,  10% - молдаване, 5% - русские,  6% - болгары, 5 % - украинцы , 2% - другие национальности. Пенсионеров – 3163 человек.

Население в трудоспособном возрасте 16735 человек.  Молодёжи -4673 человек.

Территория  м.Комрат  расположена в Буджакской степи, которая является частью южно-молдавской холмистой равнины. Ее поверхность  расчленена широкими долинами, а склоны изрезаны многочисленными оврагами. Рельеф региона характеризуется  степями и небольшими возвышенностями, также имеются небольшие реки Ялпуг, Ялпужел, Лунга и Лунгуца.  Комрат расположен в Карпатской сейсмической зоне.

Всего площадь земель сельскохозяйственного  назначения – около 120 тысяч гектар. Почва представлена черноземами карбонатными – 55,4 тысяч гектар и черноземами типичными  мало гумусными  – 64,6 тысяч гектар.

Климат  теплый, температура 10 иболее градусов Цельсия сохраняется  в течении 179-187 дней, что значительно дольше, чем в других частях Молдовы. Сумма  активных температур  3300 градусов. Средний  уровень выпадения осадков составляет 350-370 мм. Ежегодно геотермальный коэффициент  составляет  0,7-0,8. Это является причиной, по которой автономия очень часто  страдает от ветров. Характерные особенности  климата определяют специализацию  и структуру сельскохозяйственного  производства в АТО Гагаузия.

Поверхностные водные источники ограничены.На территории имеется  крупное  водохранилище:  Комратское  – с площадью водного  зеркала 1,7 км2. Запасы полезных ископаемых незначительны и представлены песком, глинами, а также открыты  незначительные залежи бурого угля, которая залегает тонкими слоями, низкого качества и его добыча не рентабельна.

 

2.  Основные макроэкономические и социальные  показатели развития. в г.Комрат.

Комрат  относится к южной винодельческой зоне Молдавии, известной прекрасными  красными винами и мускатами.

  Винные туристические маршруты, начинающиеся от столицы республики, охватывают практически всю страну. Многие туристические фирмы проводят  винные туры. Южный маршрут проходит  через Комрат. В самом Комрате  и его окрестностях находятся  несколько крупных виноделен.

 

В Комрате функционируют заводы: консервный, маслозавод, спиртзавод.

Другие  промышленные предприятия: нефтеперерабатывающий  завод, завод ЖБИ (железобетонных изделий), мебельные фабрики, пилорамы, производство пластиковых окон и дверей, скотобойни, транспортные организации.

Пищевая промышленность — основа городской  экономики.

Продукция основного земледелии:  зерновые, виноград

Главная экспортная продукция: винодельческая.

Главная импортная продукция:  текстиль.

Основные показатели социально-экономического развития м. Комрат за 2009 год.
Наименование	Единица	по состоянию
показателей	измерения	на 01.01.2010
1	2	3
Территория	кв.км	164
Население, всего	чел.	25024
мужчин	чел.	11707
женщин	чел.	13317
гагаузы	чел.	18268
молдаване	чел.	2252
болгары	чел.	1251
русские	чел.	1743
украинцы	чел.	1131
другие национальности	чел.	379
Население по возрастам:	чел.	25024
0 - 2 года	чел.	697
2 - 6 лет		1345
7-15 лет	чел.	2773
16-24 лет	чел.	4673
25-59 лет	чел.	12373
60 и более	чел.	3163
Население в трудосп.возрасте	чел.	16735
(мужчины 16-61 лет, женщины 16-56 лет)
работающих	чел.	11294
безработных	чел.	5441
в том числе зарегистрир.безработных	чел.	182
из общего числа безработных не раб-т 1 год	чел.	148
не работают более 1 года	чел.	34
Кол-во жителей, выехавших (в поисках  работы) за пределы населённого пункта в т.ч.	чел.	2649
Численность получателей пособий  по возрасту	чел.	2896
Численность получателей пенсий по инвал-ти	чел.	1650
Численность получателей социальных пособий	чел.	382
Числ-ть получат-й пенсий по случаю потери кормильца	чел.	262
Число родившихся	чел.	317
Число умерших	чел.	298
Кол-во зарегистрированных браков	ед.	292
Кол-во зарегистрированных разводов	ед.	446
Всего с/х угодий	га	10824,0
с/х назначения	га	10599,0
из них: пашни	га	9314,0
виноградники	га	654,0
сады	га	571,0
Площадь земель приватного фонда	га	9429,0
Площадь земель, сданных в аренду	га	7081,0
Площадь земель, обрабатываемых индив.	га	1885,0
Площадь огородов за чертой насел.пункта	га	1046,0
Земля населенного пункта	га	1085,0
Земли резервного фонда	га	1952,0
Площадь пастбищ	га	1130,0
Земли резервного фонда для развития мун-ия	га	46,0
Кол-во обладателей квот	чел.	3146
Средний размер квот	га	3,0
Средний бонитет	бал./га	65
Средний размер зем.уч.в пользовании 1 дом-ва	га	0,12
Количество КФХ	ед	79
Поголовье скота во всех категориях хозяйств	гол
в том числе: КРС	гол	853
в том числе: коровы	гол	340
свиньи	гол	581
овцы, козы	гол	16936
птица	гол	142000
лошади	гол	76
Доходы местного бюджета	т.леев	31005,30
Расходы местного бюджета	т.леев	30759,20
Объем производства с/х продукции	т.леев	52086,40
Объем производства пром.продукции	т.леев	145236,90
Количество дворов	ед	6500
Жилищный фонд	т.кв.м	687,7
Число домов и квартир	ед	8149
число домов и квартир введённых в экс. в 2009 году	ед	176
Число автомобилей, находящихся в  личной собств-ти	ед	1812
Число колодцев, всего	ед	197
Артскважины	ед	18
Протяженность дорог, всего	км	147,8
в том числе с твердым покрытием	км	64
освещённых дорог	км	136
Число зарегистрированных экон.агентов	ед	2227
в том числе сельхоз.предприятия	ед	151
в них занято	чел.	953
предприятия промышленности и переработки	ед	93
в них занято	чел.	1953
торговые предприятия всего	ед	504
в них занято	чел.	184
их торговая площадь	кв. м	14208,37
Кол-во патентообладателей, всего	ед.	1569
в т.ч. в сфере торговли	ед.	854
в сфере бытового обслуживания	ед.	92
Кол-во валютных касс	ед.	3
Кол - во филиалов банков	ед.	13
Кол-во филиалов страховых компаний	ед.	9
Рынки	ед	9
в т.ч. действующие	ед.	6
в них торговых мест	ед	1257
Предприятия общепита с горячим очагом	ед	49
Рестораны	ед	4
посадочных мест	ед	720
Пункты бытового обслуживания		92
Количество част. экон.агентов, занятых  в сфере:
строительства и ремонта жилья	ед	5
грузо-пассажирских перевозках	ед	7
СТО	ед	9
Поликлиники	ед	1
Больницы	ед	1
в них больничных коек	коек	255
Центры семейных врачей	ед	1
Количество работников в учрежд. здравоохранения	чел.	713
Аптеки	ед	10
филиалы аптек	ед	2
Детские дошкольные учреждения	ед	7
в них мест	мест	1075
количество детей	чел.	1195
количество работников	чел.	185
в том числе преподавателей	чел.	75
Школы	ед	3
в них ученических мест	мест	2240
количество учащихся	чел.	1035
количество работников всего	чел.	161
в том числе преподавателей	чел.	93
Лицеи	ед	5
в них ученических мест	ед	2255
количество учащихся	чел.	2480
количество работников всего	чел.	327
в том числе преподавателей	чел.	190
Профтехучилища	ед	1
в них ученических мест	мест	400
количество учащихся	чел.	306
количество работников всего	чел.	22
в том числе преподавателей	чел.	20
Колледжи	ед	1
в них ученических мест	мест	395
количество учащихся	чел.	322
количество работников всего	чел.	35
в том числе преподавателей	чел.	31
ВУЗы	ед	1
в них мест	мест	1800
количество студентов	чел.	2363
количество работников всего	чел.	365
количество преподавателей	чел.	225
Детские летние лагеря	ед	1
Дома культуры	ед	1
в них занято работников	чел.	23
кол-во участников художественной самодеятельности	чел.	312
Центры для молодежи	ед	1
в них занято	чел.	120
Библиотеки	ед	3
в них занято	чел.	22
Почтовые отделения	ед	3
Стадионы	ед	1
площадь стадионов	кв. м	24500
Кол-во спортзалов	ед.	11
площадь спортзалов	кв. м	3564
Кол-во гостиниц	ед.	4
в них мест	мест	56
Музеи	ед	1
Инкубаторы малого бизнеса	ед	2
Центры по закупке сельскохозяйственной продукции	ед	6
МТС	ед	1
Пункты по зооветобслуживанию	ед	3
Предприятия по производству стройматериалов	ед	6
Строительные предприятия	ед	15
Предприятия по народным и худож.промыслам	ед	4
Транспортные предприятия	ед	13
Количество внутригородских маршрутов	ед	8
в них задействовано автотранспорта	ед	22
Колич-во предприятий-такси, осущ.перевозку  пасс-в	ед	7
в них задейственно автотранспорта	ед	110
Дома престарелых	ед	1
на количество мест	ед	20
в них проживает	чел.	20
Реабилитационные центры	ед	1
на количество мест	ед	25
Компьютерные салоны	ед	5
количество мониторов в них	ед	53
Количество компьютерных классов  в учеб. заведениях	ед	7
наличие в них компьютеров	ед	101
Кол-во уч. заведений, имеющих выход  в Интернет	ед.	7
Количество военнообязанных	чел.	4803

 

3. Основные характеристики рынка недвижимости в г.Комрат.

 

Одним из главных  показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние  рынка недвижимости в целом и  его отдельных секторов в частности. Рынок  недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость  -  важнейшая часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще.

Рынок недвижимости  на практике делят  на первичный и вторичный по способу  совершения сделок.

Объектами рынка  недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости – физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права  на объекты недвижимости.

Условно можно  говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как  услуги. Оба имеют свою цену и  свою структуру цены. С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости – это наиболее вероятная цена продажи имущественных  прав на него на этом рынке.

Необходимо различать  термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной  стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является показателем рыночной стоимости, поскольку последняя формируется  на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, по которой  данный объект оценки  может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Рынок жилья является наиболее развитым рынком  практически во всех  городах  и населенных пунктах Республики Молдова.

Рассмотрим рынок недвижимости города Комрат.

В городе Комрат на рынке недвижимости работают несколько агенств  недвижимости, также население дает объявления о продаже недвижимости  в местные  газеты, телевидение и радио. Также  радует  наличие  профессиональных оценщиков, независимых геодезистов, землеустроителей, которые могут решить любой спор.

 В городе за первые три  квартала 2010 года были совершены  и зарегистрированы в органе  ТКО  443 сделки с жилой  недвижимостью. 

Сделки с недвижимостью 2010 год.

Таблица 1.3.1.

Наименование  операции	Количество  домов	Количество  квартир
1	2	3
Получение в  наследство	67	9
По договору дарения	48	18
Выдано примэрией  участков под строительство домов	28	--
Сделки по договору купли - продаже	205	55
Ипотека	---	33
Итого	338	105

 

Как мы видим  из приведенной выше таблицы жители данного города большее предпочтение отдают домам, чем квартирам. Это  связанно с тем что большая  часть населения предпочитает  вести маленькое подсобное хозяйство, занимаются огородом. До 2006 года в городе не предпринимались меры по возведению нового жилья. В 2009 году были введены в эксплуатацию 143 квартир, за 1,2 и 3 –й кварталы 2010 года были введены в эксплуатацию еще 72 квартиры. Из общего количества введенных в эксплуатацию квартир было продано около 30%- по договорам заключенным в 2007 году, при начале строительства первых  многоквартирных домов. Такой маленький процент продаж квартир связан с тем ,что люди не доверяют  качеству строительства домов и ставят под сомнение  квалификацию  строителей. Средняя цена продажи 1 м2  новых квартир составляет примерно 450 евро/м2, независимо от местонахождения.

Дома  в городе покупают  лучше. Так 2-х этажный  дом с прилегающим участком  0,08 га в центре города продается за 150 000 евро. В то же время одноэтажный дом в центре города с прилегающим участком 0,01 га продается по цене  27 800 евро. За пределами центральной части города дома старой постройки можно приобрести от 10 000 евро до 40 000 евро.  Дома новые ( 10-15 лет и менее)  стоят дороже, диапазон цен 40 000 евро-110 000 евро.

Решающую  роль в ценообразовании на дома имеет  местонахождение, т.е. удаление от центра города, следующий фактор - наличие  участка, его площадь. Далее –  состояние дома и возможность  эксплуатации без  ремонта или  косметический ремонт, т.е. дом старой постройки или новый (построен 10-15 лет назад и менее). Новые дома более современные, имеют удобное расположение комнат, наличие газа, воды, канализации, также прилегающий участок 0,04- 0,012 га. Все перечисленные преимущества повышают цену на новые дома по отношению к старым домам. Единственный отрицательный момент – новые дома строят в средней части и на окраине города,  в центральной части города построить новый дом можно только после сноса старого. Многие дома сдаются в аренду  или жители привыкли в своим домам и не хотят уезжать из центральной части города  или переезжать на квартиру. Что касается квартир, то ценятся квартиры в многоэтажных домах старой постройки, на 1 этаже. Так как есть возможности пристроить еще 1-2 комнаты. Также в квартирах на первых   этажах открываются торговые точки, офисы, аптеки. Для этих целей ценятся квартиры 2-3  комнатные. 2-х комнатная квартира  продается по цене 15 000- 20 000 евро, 3-х комнатная 22 000 – 30 000 евро, 4-х и 5-и комнатные квартиры продаются примерно по одинаковой цене 35 000 – 50 000 евро.