Оценка жилого дома

В отчете об оценке указываются:

– дата составления и  порядковый номер отчета; 
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес  оценщика и сведения о выданной ему  лицензии на осуществление оценочной  деятельности по данному виду имущества; 
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; 
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; 
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; 
– дата определения стоимости объекта оценки; 
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень  важны для полноты отражения  примененного им метода расчета стоимости  конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается  оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности  величины рыночной или иной стоимости  объекта оценки, установленной в  отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Структура отчета об оценке

Сопроводительное  письмо.

1. Общие сведения. 
1.1. Основные факты и выводы. 
1.2. Цель оценки. 
1.3. Оцениваемые права. 
1.4. Сертификат качества оценки. 
1.5. Квалификация оценщиков. 
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая  терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта  оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного  участка. 
3.2. Описание улучшений. 
3.3. Общая характеристика региона. 
3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

5. Определение  стоимости объекта оценки.

5.1. Определение стоимости  земли. 
5.2. Определение стоимости улучшений:

– затратным подходом, 
– сравнительным подходом, 
– доходным подходом.

6. Согласование  результатов в итоговую оценку  стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава    3   Определение  стоимости жилого дома.

1. Описание местоположения объекта оценки

 

Объект оценки расположен по адресу м.Комрат ул.Галацана 12, в центре города. Данный объект имеет следующее окружение: напротив расположены 3 двухэтажных  дома, нижняя граница участка граничит с музыкальной школой. Возле дома есть парковка на 2 автомобиля. Недалеко от объекта расположены: Университет, церковь, множество магазинов. В пяти минутах ходьбы расположены: центральная площадь, базар, банки, милиция, поликлиника,  Молдтелеком, Почта. В 1-й минуте ходьбы от дома расположена  стоянка такси. В 2-х минутах ходьбы находится республиканская автотрасса, остановка городских маршрутных такси. В районе развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения,  зона отдыха – центральный парк, Аллея Славы. Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как холодное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, канализация, телефонная сеть, кабельное телевидение. Более подробно местонахождение объекта оценки можно увидеть на прилагаемой карте города. (Приложение  1).

3.2 Описание  объекта оценки

ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ
Местоположение			Молдова, м.Комрат ул.Галацана 12
Градостроительная зона и Соответствие зонированию			Оцениваемый участок расположен в  центре города
Площадь участка, га			0,0267га
Форма участка			Прямоугольная.
Подъезд			Асфальтированный
ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ
Общая характеристика			На участке расположен жилой одноэтажный  саманный дом с сараем, подвалом и гаражом.
Площадь дома			91,9 м2
Жилая площадь			61,4 м2
Высота потолка			3,25 м
Объем здания			425 м3
Количество комнат			4
Год постройки			До 1917 года
КОНСТРУКТИВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ
Фундамент	Глинобитный
Стены и перегородки	Саманные ,
Перекрытие чердачное	Деревянное утепленное
Крыша	шифер
Полы	Достчатые
Окна	Двойные деревянные
Двери	Филенчатые
Входная дверь	Деревянная
Отделка	Штукатурка с окраской светло-кремового  цвета в 3-х комнатах оклейка обоями в 1-й комнате, коридорах и кухне, облицовка плиткой в санузле.
Прочее	Отмостка бетонная шириной 50 см от стены здания по периметру
СИСТЕМЫ ИНЖЕНЕРНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ  УЧАСТКА
Водопровод		Центральный
Электросети		220 В. Воздушная линия.
Канализационная сеть		Центральная.
Система отопления		Собственная котельная- газовое, на кухне  есть печка.
Газ		Природный. Подключение от уличной  газопроводной магистрали.
Телефон		В наличии одна линия, возможно подключение  интернета.
Телевидение		Кабельное.
ВНЕШНЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО
Подъездные пути		Автомобильная дорога по ул. Галацана в хорошем состоянии.
Участок		Участок разделен подвалом на 2 части.
Озеленение		Участок обустроен, есть зеленые насаждения – кусты смородины, малины, кусты виноградника, деревья.

 

Все, перечисленные  выше, инженерные коммуникации подключены к сетям и являются их составной  частью.

 

 

3. Определение восстановительной стоимости затратным методом.

 

Таблица 3.3.1           Определение физического износа здания

Элементы	Удельный вес (%)	Физический износ	Итого (%)
Фундамент	15	40	6
Стены и перегородки	17	40	6,8
Чердачные перекрытия	8	40	3,2
Крыша	12	5	0,6
Полы	12	35	4,2
Проемы	9	35	3,1
Отделочные работы	12	33	4,2
Внутренняя санитарно-технические  и электрические устройства	7	40	2,8
Разное- печное отопление	8	40	3,2
	100		34,1

 

Физический износ здания составляет   34,1%.  Но так как у нас есть следующие различные благоустройства  и конструктивные решения которые  увеличивают восстановительную  стоимость здания, соответственно изменяется и физический износ. ( согласно УПВС №28)

Улучшения: 

• Газоснобжение  1,6%;
• Ванн с газовыми колонками  4,2%;
• Телевидение   1,8%;
• Телефон  0,2%.

 

Коррекция  восстановительной стоимости здания

1,6+4,2+1,8+0,2=7,8%

19,5* (1+0,078) = 21,02 рубля - восстановительная стоимость 1м3 здания

34,1 / (100*7,8) * 100 = 31,63%  -  физический износ с учетом улучшений

 

 

 

Рассчитываем восстановительную стоимость дома

Таблица 3.3.2

Комментарий к таблице:

Расчет издержек строительства  объекта, аналогичного оцениваемому, принято  выполнять либо как расчет восстановительной  стоимости, либо стоимости замещения. В отчете затраты на возведение оцениваемого здания определены как его восстановительная стоимость.

Восстановительная стоимость, исходя из года постройки здания, рассчитывалась в соответствии со сборниками "Укрупненных  показателей восстановительной  стоимости зданий для переоценки основных фондов" Госстроя СССР (УПВС №28, 1969-1972 гг.), текущей рыночной стоимостью.

Показатели восстановительной  стоимости в сборниках УПВС даны в ценах 1969 года и в них включены учитывавшиеся в системе ценообразования 1969 года все прямые затраты, накладные  расходы, плановые накопления, а также  общеплощадочные расходы, которые  составляют примерно 15-17 процентов  от стоимости строительно-монтажных  работ. Это следующие статьи расходов:

• расходы по отводу и освоению строительных участков;
• стоимость проектно-изыскательских работ;
• затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
• затраты по сдельно-премиальной оплате труда;
• стоимость содержания дирекции строящегося предприятия;

-расходы  по перевозке рабочих при отсутствии  коммунального транспорта и др.

 Перевод  стоимости от цен 1969 года в цены 1984 года осуществлялся на основании Постановления Совета Министров СССР от 4.01.81 № 5 "О переходе на новые сметные нормы и цены в строительстве" путем применения индекса изменения стоимости 1,20.

Перевод стоимости от цен 1984 года в цены 1991 года осуществлялся путем применения индекса изменения сметной стоимости 1,67, введенного в действие письмом Госстроя СССР № 14-д от 06.09.90.

Расчет восстановительной стоимости  по состоянию на III кв. 2010 г. осуществлялся с применением коэффициента удорожания сметной стоимости строительства против базисной стоимости 1991 г. в условиях рыночных отношений, определённого Департаментом Статистики Республики Молдова (21,038).

В расчете учтена прибыль девелопера в размере 15% от суммы прямых и  косвенных издержек. Также учтена прибыль собственника в размере 15% от общей суммы.

Земельный участок: Оценка стоимости в данном случае определялась согласно Закону №1308 от 25.07.1997г, Постановление Nr  1428  от  16.12.2008  об утверждении Положения о купле-продаже прилегающих земельных участков.

Установлено: что объект находится  в хорошем физическом состоянии.

 

Восстановительная стоимость дома составляет 408 663,94лей.

 

Стоимость прилегающего земельного участка 

Площадь земельного участка  0,0267 га   или 267 м2.

19 873,34 лей * 65 б/га * 0,0267 га* 1,75 = 60 357,82 лей

 

Итого стоимость дома и прилегающего земельного участка  составляет

408 663,94 + 60 357,82 = 469 021,76 лей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Определение рыночной стоимости методом сравнительных продаж..

 

Для  сравнения  взяли 4 объекта  проданные в течении года с  похожими характеристиками.

Объект 1 – расположен по ул.Победа 251,

Объект 2 – расположен по ул. Гаврилова 67

Объект 3 – расположен по ул. Ленина  154

Объект 4 – расположен по ул. Чакира 7

Таблица  3.4.1    Описание  объектов сравнения

nr	Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект    1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1	Цена продажи, евро		18 300	27 000	25 700	48 600
2	Передаваемое право	полное	полное	полное	полное	полное
3	Условия оплаты	Наличные	Наличные	Наличные	Наличные	Наличные
4	Время продажи		2 месяца назад	6 месяцев назад	3 недели назад	1 год назад
5	Площадь дома  м2	91,9	54,0	68,0	75,0	120,0
6	Местонахождение дома	центр	удален	удален	центр	окраина
7	Физическое состояние дома	хорошее	хуже	лучше	хуже	лучше
8	Наличие гаража	есть	нет	есть	есть	есть
9	Прилегающий участок, сотка	2,67	4,2	6,1	4,5	7,9