Оценка жилого дома

 

 

 

 

Глава  2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

2.1.  Процесс оценки

Оценка недвижимости — это определение  стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка  недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит  из этапов (табл.2.1), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.

 

Таблица 2.1.1                                                       Этапы оценки недвижимости

№ этапа	Содержание этапа
1	Определение проблемы
1.1	идентификация объекта – определение  наименования, местоположение, физические характеристики инвентаризации онный номер,
1.2	устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию  на которую определяется стоимость  объекта оценки
1.3	определение цели оценки объекта –  от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.4	формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие  препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости  имущества
2	Предварительный осмотр объекта и  заключение договора на оценку
2.1	Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
2.2	Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик
2.3		Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый  стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.4		Составляется календарный план работ  по оценке
2.5		подготовка и подписание договора на оценку
3		Сбор и анализ данных
3.1		Сбор и обработка следующей  информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик  объекта оценки с целью определения  его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
3.2		Анализ рынка, к которому относится  объект оценки, текущей конъюнктуры  и тенденций, а также выбор  аналогов объекта оценки и его  обоснование
45		Оценка стоимости объекта недвижимости
4.1		Применение сравнительного подхода
4.2		Применение доходного подхода
4.3		Применение затратного подхода
5		Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
		Согласование – это процесс  принятия решения об окончательной  оценке стоимости объекта. Перед  его началом оценщик просматривает  исходную информацию и проверяет  точность расчетов. Все предположения  и допущения проверяются на разумность и надежность.   В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным  методам, а производится логический анализ выводов и принимается  окончательное решение о стоимости.
6		Отчет об итоговой оценке стоимости
		. На этом этапе оценщик пишет  отчет о своих выводах и  заключениях, который он затем  передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад.

 

2.2. Методы определения стоимости

Известно несколько  десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких  как характер объекта, функции и  цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в  три подхода к оценке недвижимости

- затратный

-. сравнительный; 
-  доходный; 

2.2.1. Затратный метод

 

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
§  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
§  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
§  оценка зданий специального назначения; 
§  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
§  анализ эффективности использования земли; 
§  решение задач страхования объекта; 
§  решение задач налогообложения; 
§  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.2.2): 
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). 
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). 
-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): 
·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

Методы расчета физического  износа зданий следующие: 
·  нормативный (для жилых зданий); 
·  стоимостной; 
·  метод срока жизни.

·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. 

. Метод сравнительной единицы. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс

С_о - стоимость оцениваемого объекта; 
С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;  
S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); 
К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади  
К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); 
К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; 
К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; 
К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); 
К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При  этом необходимо учитывать: 
-  единое функциональное назначение; 
-  близость физических характеристик; 
-  сопоставимый хронологический возраст объектов; 
-  другие характеристики.

• Метод разбивки по компонентам Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С_зд – стоимость строительства здания в целом; 
V_j – объем j-го компонента; 
С_j – стоимость единицы объема; 
n – количество выделенных компонентов здания; 
К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам: 
-  субподряд; 
-  разбивка по профилю работ; 
-  выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

 

2.2.2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

 

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 
1.  Объект не должен быть уникальным. 
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: 
-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка  – проводится анализ состояния и  тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит  оцениваемый объект; выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки; сравнение  объектов-аналогов с оцениваемым  объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в  соответствии с отличиями от объекта  оценки.

4 этап

Установление  стоимости объекта оценки путем  согласования скорректированных цен  объектов-аналогов.

Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок  экспозиции – время, которое  объект находится на рынке;

-  независимости субъектов сделки.

Под независимостью подразумевается  то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: 
·  находятся в родственных отношениях; 
·  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; 
·  имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; 
·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; 
·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; 
-  инвестиционной мотивации, которая определяется: 
·  аналогичными мотивами инвесторов; 
·  аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; 
·  степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 
1.  Права собственности на недвижимость. 
      Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 
2.  Условия финансирования сделки.

       При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 
3.  Условия продажи и время продажи. 
4.  Местоположение. 
5.  Физические характеристики.

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой  недвижимости необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 2.2.2.1).

Рис. 2.2.2.1 Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в  форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок: 
1.  Поправка на условия финансирования. 
2.  Поправка на особые условия продаж. 
3.  Поправка на время продажи. 
4.  Поправка на местоположение. 
5.  Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода: 
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3.  Статически обоснован. 
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.