Оценка жилого дома

Недостатки сравнительного подхода: 
1.  Различия продаж. 
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4.  Зависимость от активности рынка. 
5.  Зависимость от стабильности рынка. 
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Один  из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

 

2.2.3. Доходный метод

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

. Применение  доходного метода осуществляется  в два этапа:

a) прогнозирование  будущих доходов;

b) определение  текущей стоимости денежных потоков.

Допускаются два источника будущих доходов:

а) арендная плата, поступающая от сдачи объекта  недвижимого имущества в аренду;

b) доход от  коммерческой эксплуатации объекта  недвижимого имущества.

Наиболее широко используемой базой для определения  будущих доходов является арендная плата.

Для расчета чистого операционного  дохода необходимо определить следующие  виды доходов и расходов, связанных  с эксплуатацией объекта недвижимого  имущества:

a) потенциальный  валовой доход - доход, который  может приносить объект недвижимого  имущества при условии полного  использования его площади;

b) действительный  валовой доход - доход, который  может быть получен при эксплуатации  объекта недвижимого имущества  с учетом уровня занятости  помещений и возможных потерь  при сборе арендной платы.

 Действительный  валовой доход определяется по  формуле:

                                                     ДВД = (ПВД - ПНЗ) + ПД ,

где:  ДВД - действительный валовой доход;

         ПВД - потенциальный валовой доход;

         ПНЗ - потери, связанные с неполной  занятостью помещений;

         ПД - прочие доходы, генерируемые  объектом недвижимости, не связанные  непосредственно со сдачей в  аренду свободных помещений;

c) операционные  расходы - это текущие расходы,  связанные с обеспечением нормальной  эксплуатации объекта недвижимости, в результате которой получают  действительный доход.

 Операционные  расходы можно разделить на  четыре группы:

• постоянные операционные расходы, включающие в себя расходы, не зависящие от уровня занятости помещений (например, налог на недвижимое имущество, страховые взносы и т. п.);
• переменные операционные расходы, включающие в себя расходы, зависящие от интенсивности эксплуатации объекта недвижимого имущества (например, расходы на управление объектом недвижимого имущества, плата за коммунальные услуги и другие расходы);
• расходы на содержание и ремонт объекта недвижимости, включающие в себя  затраты на текущий ремонт и содержание объекта недвижимости. Расходы, включенные в эту группу, имеют переменно-постоянный характер (например, ремонт лифта, затраты на внутреннюю и наружную отделку стен и другие);
• операционные расходы на замещение, включающие в себя расходы на замещение изношенных элементов здания, например, крыши, санитарно-технического оборудования и других элементов.

Чистый операционный доход рассчитывается по следующей  формуле:

                                                              ЧОД = ДВД - ОР 

где:  ЧОД - чистый операционный доход,

         ОР - операционные расходы собственника  объекта недвижимости.

При определении  чистого операционного дохода из действительного валового дохода вычитаются только операционные расходы собственника. В категорию операционных расходов не включаются: затраты на обслуживание ипотечного кредита, налоги на прибыль, амортизация основных средств.

При использовании доходного метода применяются два метода определения  стоимости: метод прямой капитализации  и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации предполагает преобразование дохода, полученного в течение одного года эксплуатации объекта недвижимости, в стоимость этого объекта с помощью ставки капитализации:

                                                              С =  ЧОД/ r

где:   С - оцененная  стоимость,

        r - ставка капитализации.

Ставка капитализации  определяется с помощью одного из следующих методов:

a) метод  сравнительного анализа продаж;

Метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным методом  определения ставки капитализации. Необходимым условием получения  правильного результата при использовании  данного метода является обеспечение  высокого уровня сопоставимости объекта  оценки и сравниваемых объектов, на основе которых определяется ставка капитализации. Ставка капитализации  может быть рассчитана только после  корректировки цен продажи сопоставимых объектов.

b) метод  коэффициента действительного валового  дохода;

Метод коэффициента действительного валового дохода применяется в случаях, когда  не может быть получена полная информация о сравниваемых объектах недвижимости, но имеется информация о действительном валовом доходе и  операционных расходах этих объектов. Ставка капитализации  рассчитывается по формуле:

                                                                        r  =  (1 - КОР )/ МДВД

где:   КОР - коэффициент операционных расходов;

МДВД - мультипликатор (коэффициент) действительного валового дохода.

Коэффициент операционных расходов равняется соотношению  суммы операционных расходов и действительного  валового дохода.

Мультипликатор  действительного валового дохода представляет собой отношение цены продажи  объекта недвижимого имущества  и действительного валового дохода.

c) техника  инвестиционной группы;

Техника инвестиционной группы основана на предположении, что когда существуют различные  материальные интересы, связанные с  оцениваемым объектом недвижимого  имущества, ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого  из обладателей имущественных прав на объект недвижимости по сравнению  с уровнем рентабельности инвестиций. Материальные интересы, связанные с  объектом оценки, могут иметь финансовый характер (финансирование объекта недвижимого  имущества за счет собственного капитала и заемного капитала) и физический характер (разделение объекта недвижимости на два компонента - земельный участок  и строение).

d) метод  коэффициента покрытия долга.

Метод коэффициента покрытия долга является одним из методов, применяемых для  расчета ставки капитализации в  случаях, когда для финансирования сделок привлекаются кредитные средства. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

                                                                  r = КПД x rк x m                   

где КПД - коэффициент покрытия долга, представляющий собой отношение  чистого операционного дохода и  годовой платы за обслуживание кредита.

 

Метод дисконтирования  денежных потоков состоит в определении текущей стоимости годовых доходов, прогнозируемых на определенный период времени. Кроме годовых доходов, генерируемых в процессе эксплуатации объекта недвижимого имущества, техника дисконтирования денежных потоков предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества в конце расчетного периода (реверсия).

При применении метода дисконтирования денежных потоков  стоимость объекта недвижимого  имущества рассчитывается по формуле:

                                                                     ЧОДt                 Р

                                       C = Suma ⁿ t=1 ------------- + ---------------

                                                                    ( 1 + I )^t               (1 + I )ⁿ

где:   t  - расчетный период;

i - ставка дисконтирования;

Р - реверсия.

Расчетный период может варьировать от одного года до бесконечности, в зависимости  от обычного периода владения объектом недвижимого имущества или от срока оставшейся жизни объекта  недвижимого имущества. Поскольку  в условиях переходной экономики  сложно прогнозировать доходы, генерируемые объектами недвижимости в течение  длительного периода времени, рекомендуется  принимать расчетный период,  равный 3-5 годам.

Реверсия  представляет собой наиболее вероятную  цену, за которую объект недвижимого  имущества может быть продан в  конце расчетного периода. Реверсия рассчитывается путем капитализации  чистого операционного дохода, получаемого  в следующем году после окончания  расчетного периода (ЧОД n+1):

                                                Р = ЧОД_N+1  / (1 + R )^N+1

где:

Р - реверсия,

r  - ставка капитализации  для года, следующего за расчетным  периодом.

Ставка  дисконтирования отражает ожидания инвестора по поводу будущих доходов  и определяется с помощью следующих  методов:

1. метод построения;

Метод построения предполагает индивидуальную оценку каждого элемента ставки дисконтирования: реальная ставка прибыли, ставка ожидаемой  инфляции, ставка риска.

Реальная  ставка прибыли определяется на основании  анализа финансовых безрисковых  инвестиций или инвестиций с минимальным  риском. Реальная ставка прибыли не учитывает инфляцию и является одинаковой для всех инвестиций в национальную экономику.

Ставка  ожидаемой инфляции определяется на основании официальных прогнозов  об инфляции в национальной экономике.

Ставка  риска отражает компенсацию, которую  инвестор ожидает получить за деньги, инвестированные в объект недвижимого  имущества. Ставка риска включает: риск рынка недвижимости, риск неожиданной инфляции и риск низкой ликвидности, характерной для объектов недвижимого имущества.

2. метод выделения;

Метод выделения  основан на анализе информации о  сопоставимых объектах недвижимости и  на выделении ставки дисконтирования  из данных о чистых доходах и стоимости  сопоставимых объектов недвижимости. Этот метод  применяется при условии, что существующее использование  объекта недвижимого имущества  соответствует принципу наилучшего и наиболее оптимального использования.

c) метод альтернативных  инвестиций.

Метод альтернативных инвестиций  основан  на предположении, что инвестиционные проекты с похожими рисками имеют  одинаковую ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется путем  суммирования текущей ставки доходности на рынках капитала (например, нормы  прибыли на государственные ценные бумаги) и разности между ставкой  прибыли на рынках капитала и ставкой  прибыли для объектов недвижимого  имущества, определенной на основе анализа  предыдущих инвестиций. Ставка дисконтирования, рассчитанная с помощью метода альтернативных инвестиций, определяется по формуле:

I = "чистая" ставка рентабельности + (ставка альтернативных инвестиций - "чистая" ставка рентабельности) + Премия за риск   

 

2.3 Заключение о стоимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут  быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим  основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме  и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.