Средневзвешенная  ставка по рублевым кредитам, выданным в октябре 2011 года в рублях составила 11,6 %, в октябре 2010 - 13,2 %, в октябре 2009 - 14,4 %; по валютным кредитам - также снизилась до 9,5 % годовых, тогда как в 2009 году - 13,1%, в 2010 - 11,1 %.

     Задолженность по рублевым кредитам в иностранной валюте составила на 1 октября 2011 года 173252 млн. рублей, в том числе доля просроченной - 11,3 %. Задолженность по кредитам в рублях составила 1149848 млн. рублей, доля "просрочки" - 2,1 %. Количество банков - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования сократилось. По данным банка России⁹ в настоящее время на рынке жилищного кредитования (ипотечного жилищного) количество действует 1000 кредитных организаций, из них 638 организаций предоставляет ипотечные жилищные кредиты. Среди регионов лидерами по количеству кредитных организаций являются г. Москва - 293 организации, Санкт-Петербург - 27, Республика Татарстан - 20, Свердловская область - 17, Тюменская область - 16.

     Просроченная  задолженность по ипотеке в России выросла в октябре 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 5,5 раз в рублях, и в 5 раз в иностранной валюте. В 2010 году аналогичные показатели равны соответственно - 1,6 раз и 1,6 раз. В 2011 году просроченная задолженность увеличилась в 1,3 раза в рублях, 1,1 раз в иностранной валюте (табл. 3). 

     Таблица 3

     Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008 - 2011 гг.

     Источник: http://www.cbr.ru/statistics

     При этом удельный вес просроченной задолженности  в общем объеме задолженности  по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в иностранной валюте в рублях, возрос до 11,3 % и 2,1 %.

     Сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк.

     Основными событиями, повлиявшими на рынок  ипотечного кредитования в 2010 году, были следующие:

     1. Снижение ставки рефинансирования  ЦБ РФ.

     Продолжившееся  с 2009 года снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ - 13% в начале 2009 года, до 8,25 % (на декабрь 2011), повлекло повсеместное снижение ставок по ипотечным кредитам в банках уже выдающих ипотечные кредиты и приход на рынок ипотечного кредитования новых банков. Конкуренция между банками возвратила в 2011 году рефинансирование внешних ипотечных кредитов, нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, кредиты на покупку готовой и строящейся загородной недвижимости.

     2. 02 марта 2010 года Постановлением  Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации №  7171/09 – признавшее незаконным  взимание с заемщиков комиссии  за ведение ссудного счета  и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок в одностороннем порядке.

     20 марта 2010 года, вступили в силу  изменения в статью 29 Федерального  закона «О банках и банковской  деятельности». Новые нормы запрещают  банкам повышать процентные ставки  по кредитам, выданным гражданам в одностороннем порядке.

     Два этих события стали дополнительными  кирпичиками в укрепление доверия  граждан к ипотечному кредитованию.

     3. В марте 2010 года были внесены  поправки в статью 3 Федерального  закона РФ «Об ипотечных ценных  бумагах». Указанные изменения позволили банкам снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 20%. До этого момента минимальный первоначальный взнос был 30%. 4. Поддержка государством ипотечного кредитования в сегменте новостроек, позволила возобновить ипотечное кредитование на покупку строящегося жилья, сделав условия кредитования доступным и привлекательным. Во второй половине 2010 года появились специальные программы и совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых процентная ставка 9,5-10% годовых.

3.2.  Особенности рынка ипотеки в 2011 году

     Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть "возвратом к докризисным условиям", уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

     Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным банка "ДельтаКредит" в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка "Уралсиб" сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлторских и брокерских компаний.

     Общему веянию поддался даже Сбербанк, долгое время не проявлявший интереса к сотрудничеству с брокерами и риэлторами. Ярким примером служит проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования, который зимой разработали Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплен определенный сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в решении вопросов по ипотеке. Также проект предусматривает работу по повышению профессионального уровня ипотечных брокеров и формированию группы профессионалов, чтобы удовлетворить возросшие кадровые потребности рынка - для этого планируется разработать и реализовать совместную учебную программу.

     Партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. На таких встречах профессиональные консультанты помогут подобрать и наиболее выгодную ипотечную программу и объект недвижимости для приобретения, рассчитают размер будущего ипотечного кредита, а также предоставят всю необходимую информацию о приобретении в кредит коммерческой недвижимости.

     В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ 24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 процентных пунктов по сравнению с базовой процентной ставкой. Московский кредитный банк (МКБ) по одной из своих партнерских программ предлагает ипотечные кредиты на приобретение квартир без первоначального взноса.

     Унификация в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

     Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива создания кредитного паспорта - единого шаблона условий кредитования, чтобы заемщику было проще сравнивать предложения разных банков. Кроме того, кредитный паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости кредита, которые, несмотря на все старания Центрального банка РФ и Роспотребнадзора все еще нередко выглядят для заемщика "филькиной грамотой".

     Паспорт кредита - стандартизованная таблица, в которой собрана вся информация о стоимости кредита и его ключевых условиях. С 1 июля 2010 на всей территории ЕС банки предоставляют потребителям информацию, независимо от сложности договора, в одной и той же стандартной табличной форме, которая предписана законом.

     Одним из шагов к унификации на ипотечном рынке можно считать законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" и статью 10 Закона РФ "О защите прав потребителей".

     Законопроект вводит в банковскую практику такие термины как общая плата за кредит и эффективная годовая процентная ставка. Эти понятия в России лишены четкого законодательного определения и адекватной терминологической базы. Это служит причиной постоянных конфликтов, которые возникают между кредитными организациями и их клиентами относительно условий кредитного договора, определяющих стоимость кредита. В предложенном законопроекте содержатся согласованные между собой определения полной стоимости кредита, эффективной процентной ставки, которые полностью соответствуют международным подходам, изложенным, в частности, в Директиве ЕС 2008/48 о потребительском кредитовании.

     Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.

     Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. В банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа "зарплатных" клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. Думается, в обозримой перспективе данное требование будет снято большинством активных игроков ипотечного рынка. До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней, и это не предел скорости: Банк "ЖилФинанс" разработал специальную программу "Экспресс ипотека", которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.

     Первоначальный взнос практически у всех банков опустился до 20 % от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк "ДельтаКредит", Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15 %. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.

     Немало банков с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10% при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика. По прогнозу АИЖК в 2012 году доля застрахованных кредитов должна вырасти до 10% от общего объема выдачи ипотеки.

     Другие предложения ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10% сохраняют единичный характер и носят специфический характер. Чтобы получить кредит с низким первоначальным взносом, может понадобиться заложить в дополнение к приобретаемому жилью объект недвижимости, имеющийся в собственности заемщика. В других вариантах первоначальный взнос может быть ниже стандартного для программ по приобретению жилья у застройщиков из числа партнеров банка, для работников "зарплатных" и корпоративных клиентов, либо для работников материнской компании в кэптивном банке. Из крупных банков без оговорок минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости залога по кредитам на приобретение готового жилья установили только МКБ, НОМОС-Банк и Собинбанк.