Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

       Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию.

       Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

       Недостаточное увеличение количества выданных кредитов заключается в следующем:

       - значительный удельный вес недекларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.

       - сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, доминирование кредитов в иностранной валюте.

       - в структуре предложения жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки.

       - недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов.

       - неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на рынке, только несколько используют возможности жилищного ипотечного кредитования.

       Кроме того, статья 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ, ограничивает обращение взыскания на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику, что существенно сужает возможности кредиторов и создает дополнительные риски в сфере жилищного ипотечного кредитования.

       Как показал анализ программ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами.

         В 2005 - 2007 годы активное развитие вторичного рынка ипотеки обусловило активизацию рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, появление новых участников. В этот период, кроме АИЖК, на рынке были представлены как специализированные рефинансирующие организации («ГПБ-Ипотека», «АТТА-Ипотека»), так и крупные ипотечные банки (группа ВТБ, Райффайзенбанк, банк «Дельтакредит»). По планам, за период 2006 - 2009 годов доля рефинансированных АИЖК кредитов в общем объеме выдачи должна была существенно снизиться.

       Однако, начиная с сентября 2008 года, на фоне усиления кризисных явлений в экономике, выкуп ипотечных кредитов был приостановлен большинством рефинансирующих организаций и банков. Именно в этот период АИЖК пришлось оказывать поддержку рынку, что позволило предоставить кредитным организациям, особенно небольшим, необходимое рефинансирование и не допустить полной заморозки ипотечного кредитования.

       Динамика  выдачи ипотечных кредитов в 2011 году позволяет говорить о прохождении  кризисного пика и перехода ипотечного жилищного кредитования в фазу восстановительного роста. И сегодня, наконец, началось снижение доли АИЖК на рынке, что также свидетельствует об улучшении ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе, оздоровлении рынка и росте конкуренции среди банков. Это, в свою очередь, влечет за собой смягчение основных условий по ипотечным кредитам и требований к заемщикам, а также способствует дальнейшему восстановлению рынка.

       В настоящий момент государство активно  стимулирует приобретение гражданами квартир в новостройках, выкупая у банков ипотечные кредиты под 11% годовых в рублях сроком до 30 лет (программа «Стимул»). Однако некоторые кредитные организации уже запустили свои ипотечные программы, не хуже государственной. Взять те же госбанки: Сбербанк предложил рынку кредит по ставке 8% годовых, ВТБ24 внедряет программу, где в качестве первоначального взноса можно зачесть материнский капитал. Да и частные банки не отстают, предлагая, например, продукты с переменными ставками. Там ставка также находится на уровне 8–10%.

       Теперь  участники рынка начали задавать вопросы, что же АИЖК будет делать дальше. Кризис прошел, поддержка рынку особо не нужна. Основные задачи, поставленные перед агентством в 2010 году, были выполнены.

       По  данным за 2010 год ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 10,89 %. Это значительно ниже среднего уровня ипотечных ставок по России, который составил по данным ЦБ на 1 января 2011 года 13,1%.

       Кроме того, в 2010 году наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК активно развивало специальные предложения для отдельных категорий заемщиков, ставки по которым были более привлекательными. Речь идет, к примеру, о военной ипотеке. Всего же за 2010 год АИЖК рефинансировало более 48 тыс. кредитов на сумму свыше 54,7 млрд. рублей, что составляет 16% – в количественном и 14,4% – в денежном выражении от всего объема выданных в 2010 году ипотечных кредитов.

       2.2. Роль ипотеки в мировом кризисе

       Мировой финансовый кризис - это явление, которое охватило страны всего современного мира, а само возникновение данного кризиса было обусловлено целым рядом факторов:

1. перегрев сырьевых рынков (в том числе, рынка нефти и продовольствия);
2. перегрев фондового рынка;
3. перегрев кредитного рынка и явившийся их следствием ипотечный кризис.

     Существует  целый ряд мнений по поводу причин мирового финансового кризиса. Однако все экономисты утверждают, что мировой финансово-экономический кризис начинался как локальный ипотечный кризис в США. Он перерос в глобальный финансовый кризис только из-за того, что в последние десятилетия экономика США связана такими тесными узами с мировой финансово-экономической системой, что любое существенное потрясение на рынках США вызывает волны во всей мировой экономике. Так случилось и с финансовым кризисом.

     Первые его признаки появились еще в 2005 году, когда темпы роста цен на недвижимость в штатах начали падать. До этого, в течение продолжительного времени они росли благодаря таким факторам как естественное удорожание из-за инфляции, инвестиционной привлекательности, которая порождалась верой в вечный рост цен и очень доступной ипотекой. Именно слишком доступная ипотека и явилась основным фактором начала современного финансового кризиса.

     Частные американские банки выдавали ипотечные  кредиты в больших количествах. В категорию собственников ипотечного жилья вошли и те американцы, которые были просто не в состоянии регулярно выплачивать проценты по кредитам. В итоге жилье чуть ли не в массовом порядке переходило в собственность банков, а достаточного количества людей, которые бы хотели покупать это жилье, не находилось. Исход подобного положения дел вполне предсказуем - банкротство банков. Данная ситуация возникла из-за того, что фондовый рынок оккупировали игроки-спекулянты, которые занимались куплей-продажей высокодоходных, но при этом высокорискованных инструментов, создавая финансовые пирамиды. В итоге финансовая система США дала сбой - миллиарды и триллионы долларов, которые были задействованы в финансовых операциях повышенного риска, оказались неликвидны. Инвестиционные компании и банки терпят убытки и банкротятся, ухудшая ситуацию и на мировом финансовом рынке. Ведь американская экономика имеет огромное влияние на экономику многих стран мира - филиалы американских корпораций открыты почти во всех странах, американский доллар, ценные бумаги США традиционно выступают в качестве финансового гаранта для других стран, которые с их помощью защищаются от различного рода рисков.

     Проведя анализ проблемы, можно точно утверждать, что приблизили возникновение мирового финансового кризиса, следующие явления:

     1. "Взрыв" пузыря на рынке  жилья.

     2. Снижение прибыльности ипотечного  бизнеса и повышение рисков  ипотечных операций.

     3. Отсутствие собственных средств  у кредиторов для покрытия  убытков.

     4. Обострение проблемы кредитоспособности домохозяйств.

     Эксперты  отмечает появление всех признаков  сокращения занятости, что обостряет  проблему кредитоспособности всей экономической  системы в результате уже начавшегося  снижения доходов населения.

     Финансовый  кризис и рецессия 2008 - 2009 годов в России как часть мирового финансового кризиса стали возможными из-за произошедшей интеграции российской экономики в мировую экономику, когда любое событие за рубежом оказывает влияние на стоимость российских облигаций и акций, на ликвидность, доходы граждан и рост экономики. 
 
 

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

3.1. Анализ развития ипотечного кредитования в 2009 - 2011 гг.

     Мировой экономический кризис неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Количество выданных населению кредитов в 2009 году фактически откатилось к уровню 2004 года.

     Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам  и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с "серыми" доходами и предпринимателей.

     Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

       Изменение объёма выданных ипотечных кредитов за последние годы можно проследить по диаграмме (Рис. 1.).

       Рис. 1. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб./квартал⁸

     На  рынке ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2009 года отмечено постепенное  увеличение количества выдаваемых банками  ипотечных жилищных кредитов. По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество выданных кредитов увеличилось на 26% больше - 13529 кредитов.

     Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных  физическим лицам, вырос в течение третьего квартала 2009 г. в рублях в 1,7 раза, в валюте - в 1,6 раза, но по сравнению с третьим кварталом 2008 года их объем снизился в 5,5 и 13,5 раза соответственно (табл. 2). Об этом свидетельствуют данные Банка России по рынку ипотечного жилищного кредитования.

     Таблица 2

     Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов на 2009-2011 гг.

     Источник: http://www.cbr.ru/statistics

     Объем ипотечных кредитов, выданных в России в 2010 г., в 2,6 раза превысил показатель за аналогичный период 2009 г. Об этом свидетельствует краткая справка по рынку ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), подготовленная аналитическим центом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на основе данных Банка России на 1 октября 2010 г. Было выдано в октябре 185016 ипотечных кредитов на общую сумму 222,960 млрд. руб. В октябре 2011 года выдано ипотечных 337036 кредитов (в рублях) на сумму 452358 млн. рублей, что более чем в два раза больше показателя 2010 года. В иностранной валюте на 1 октября 2011 года выдано 2292 кредита на сумму 14950 млн. рублей, что в 1,3 раза превышает показатель аналогичного периода 2010 года.

     Как отмечают в АИЖК, динамика выдачи ипотечных  кредитов в РФ в текущем году свидетельствует  о том, что этот сегмент рынка  кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста.