1.2. Развитие ипотечного кредитования в России

       Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

       Анализируя историю становления  ипотечного жилищного кредитования, можно выделить пять этапов.

     Первый  этап - кредитование до 1917 года.

     Второй  этап - кредитование при советской  системе.

     Третий  этап - кредитование в переходный период.

     Четвертый этап - формирование рыночной системы  ипотечного жилищного кредитования.

     Пятый этап - современная ситуация.

     В XIII - XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название "заклад". Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения. Первые упоминания о древнерусском залоге содержаться в псковской Судной грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче заложенного имущества во владение появилось намного позднее. В Сборе Уложении 1649 года законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся существованием экономического кризиса, а поэтому требовалось усиление ответственности должника, то, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета залога.

     На  Руси ипотечная система служила  делу укрепления вещных прав. В широком смысле ипотека и есть укрепление вещных прав на недвижимость посредством записи в ипотечной книге. Вещные права в соответствии с ипотечной системой приобретались не раньше как с момента записи в этой книги. Каждый имел возможность обозреть эти книги и получить записи из них.

     Манифестом  Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 го целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

     В том же, 1786 году при Заемном банке  была образована Страх экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование  каменных домов, принимаемых в залог  при осуществлении кредитных  операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

     В 1754 г. появились государственные  кредитные учреждения. В конце XIX века в России уже существовала развитая система ипотечного кредитования. Он сложилась в 60-80-е годы XIX века. и включала: заемный банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.); Общество взаимного земельного кредита (основано в 1861 г.); 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871 - 1879 гг.); 39 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г., 319 в 1914 г.); государственные земельные крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода.

     Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды - до нескольких десятков лет  под залог недвижимости: частных  земель в сельской местности и  домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали главным образом за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций - закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу.

     Крестьянский  поземельный банк был учрежден в 1888 году и находился во владении Министерства финансов. До 1906 года банк выдавал ссуды наличными деньгами, а в последующие годы ипотечными ценными бумагами. Банк в период 1895 - 1905 гг. ежегодно эмитировал ценные бумаги на сумму 5 млн. руб., по которым выплачивал от 4 до 6 % годовых. С 1906 года выпуск в обращение ценных бумаг производился без ограничений по мере появления залога.

     Наряду  с банками успешно функционировали  городские кредитные общества, которые  выдавали кредиты не только деньгами, но и закладными или облигациями. Принципиальная схема кредитования этими ценными бумагами сводилась к следующему: заемщик под залог земли или другой недвижимости получал в банке закладную, или облигации; продавал эти ценные бумаги; погашал ссуду; инвестор получал доход по закладным, которые, в конечном счете, предъявлялись эмитенту к оплате. Закладные листы имели государственную гарантию и обращались на внутреннем и зарубежном фондовых рынках. Третья часть эмитированных в России ценных бумаг была приобретена иностранными инвесторами.

     В 1914 г. на долю ипотечных ценных бумаг  приходилось 5 млрд. руб. или 24% общего объема всех биржевых ценностей. Деятельность ипотечных кредитных банков способствовала развертыванию строительства жилых  домов и предприятий. К 1917 г. в России сложился довольно развитый для того времени вторичный рынок ипотечных облигаций. В 1919 году в связи с национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, декретом СНК все кредитные общества, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.

     Следующим этапом в истории развития ипотечного кредитования был кредитование при советской системе.

     Традиционная  советская система жилищного  финансирования соответствовала основной концепции всей жилищной политики в  целом: централизованное распределение  бюджетных ресурсов на строительство  государственного жилья и его  бесплатное распределение между лицами, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона "О Залоге" в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

     В конце 80-х - начале 90-х гг. в России началась перестройка экономики  и реорганизация банковской системы. Банковская система приобрела более  разветвленный вид, появились также  коммерческие и кооперативные банки. Получила довольно широкое распространение система долгосрочного кредитования под залог строящегося жилья. Эту систему можно рассматривать как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий и, как правило, состоящим на учете в очереди для получения государственного жилья.

     После 1988 г. долгосрочным кредитованием жилья  для населения занимались Госбанк  СССР (кредитовал строительство индивидуальных домов в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР (Сбербанк), который в 1991 году был преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством.

     Функционирование  жилишно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. Жилищно-строительные кооперативы успешно выполняли свою роль, так как явились частью единой централизованной системы финансирования жилищного строительства. По мере развития рыночных отношений эта форма финансирования подверглась существенным изменениям и замене другими формами, в частности ипотечным кредитованием индивидуальных заемщиков.

     Таким образом, ситуация, сложившаяся в  сфере жилищного кредитования к 1993 году накануне принятия правительством новой стратегии начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами:

     - узкий круг субъектов ипотечного  кредитования;

     - небольшие объемы выданных ипотечных  кредитов;

     - весьма ограниченные размеры  бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора. крайне неэффективное их использование;

     - высокие и нестабильные темпы  инфляции, которые предполагают  высокий риск процентной ставки  при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

     - высокий кредитный риск, связанный  с неясностью вопроса обращения  взыскания на заложенное имущество;

     - исключительно низкая доступность  жилья, а также резко отрицательные  реальные (относительно инфляции) ставки процентов депозитам, что делало для групп населения со средними доходам невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также их накопление.

     Эти факторы и определили направление  новой политики правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство приобретенного жилья. С этого момента начался четвертый этап становления системы жилищного ипотечного кредитования России.

     Новая концепция политики жилищного финансирования, которая была сформулирована в государственной  программе "Жилище" лета 1993 год; нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документах 1993-1994 гг., заключалась в следующем:

     - формирование рыночной системы  долгосрочного ипотечного кредитования - использование залога как способа  обеспечения возвратности кредита,  создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье; внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;

     - переход от субсидирования процентных  ставок к системе целевой поддержки  групп населения со средним  и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

     - обеспечение другим гражданам,  нс имеющим необходимых сбережений  и права на получение субсидий, возможности накопления средств  для приобретения и строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

     К середине 90-х гг. становление рынка  недвижимости начинает сталкиваться с  проблемой сужения платежеспособного  спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. Поиск приводит к разработке и внедрению первоначально в Москве, а затем и в Петербурге в начале 1994 года так называемых "псевдоипотечных" схем кредитования с участием коммерческих банков и риэлтерских фирм. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских фирм и банков, что проявилось в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам.

     Несмотря  на оставшиеся проблемы, в то время  был достигнут значительный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования.

     Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг.

     В августе 1993 года в России по инициативе Ипотечного акционерного банка и, Санкт-Петербургского Ипотекобанка была создана Ассоциация ипотечных банков. Она активно участвовала в законодательном процессе и осуществляла деятельность по обучению совместно с программой, финансируемой Агентством международного развития США и проводимой фондом "Институт экономики города" и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией "Фэнни Мэй". Фонд "Институт экономики города" был организован в 1995 году как негосударственная некоммерческая организация, осуществляющая разработку теоретической базы ипотеки и России совместно с "Фэнни Мэй", являющейся специализированной организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.