НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

"РОССИЙСКИЙ НОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" 

Кафедра Финансов и банковского дела 
 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА 

на тему "Ипотечное кредитование. Перспективы развития в России" 
 
 

студентки  4 курса

Института дистанционного обучения

заочной формы обучения

Басмановой Альбины Талапхалиевны

Специальность: "Финансы и кредит"

Специализация: "Финансовый менеджмент" 

            Научный руководитель

К.э.н., доцент Кувшинова Ю.А. 
 

Допустить к защите

Заведующий кафедрой

_____________________Кувшинова Ю.А.

"______" ____________________ 20___ г. 
 
 

Москва

2012 г.

СОДЕРЖАНИЕ 
 

 ВЕДЕНИЕ 

     Актуальность темы. В процессе проведения жилищно-коммунальной реформы при снижении государственных вложений в жилищный сектор, изменениях в формах собственности, структуре источников финансирования строительства и способах удовлетворения потребностей в жилье остро встает вопрос о необходимости обеспечения граждан адекватным жильем в зависимости от их потребностей и реальной платежеспособности.

     На современном этапе реформирования жилищной сферы основной задачей региональной жилищной политики является разработка и реализация методов и механизмов по расширению границ доступности жилья для различных категорий населения.

     В сфере жилищного строительства объединяются экономические интересы граждан и государства, поэтому ей характерны все недостатки и противоречия, присущие всей системе экономических отношений нашего общества - будь то отношения собственности, земельные, кредитно-финансовые или налоговая политика.

     В стране отсутствовали условия для эффективного функционирования практически всей экономики, а, следовательно, и отдельных предприятий. Несовершенство института собственности, а также налоговой политики, отрицательно сказывались на инвестиционной активности рыночных институтов, в том числе и в строительстве.

     Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений.

     По мере распространения рыночных отношений коммерческие структуры все сильнее ощущают неестественность нынешнего положения, когда такой мощный инструмент поддержки коммерческого оборота, как ипотека, остается недостаточно задействованным, за исключением крупных городов, где ипотека начинает занимать существенную часть банковского кредитования.

     Ипотечный кредит - одна из разновидностей кредита; долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог земли и другого недвижимого имущества (главным образом строений). Ипотечный кредит может предоставляться кредитно-финансовыми институтами: ипотечными и коммерческими банками.

     В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании, что обуславливает актуальность данного исследования.

     Целью дипломной работы является исследование особенностей ипотечного кредитования в России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития.

     В соответствии с поставленной целью решаются следующие задачи:

     - исследовать историю и содержание понятия ипотечного кредита и его правовую базу в Российской Федерации;

     - исследовать инструменты и схемы ипотечного кредитования и кредитования жилищного строительства;

     - проанализировать исторический аспект становления и развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России;

     - исследовать состояние и перспективы рынка ипотечного кредитования;

     - изучить типичные риски, присущие ипотечному кредитованию, предложить ряд мер по их минимизации;

     - изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.

     Предметом исследования является совокупность теоретических и практических вопросов, связанных с формированием и функционированием системы ипотечного кредитования Российской Федерации.

     Объектом исследования дипломной работы является рынок ипотечного кредитования в России.

     Теоретической основой дипломной работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические обзоры Госкомстата и социологические данные; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет; информационные ресурсы сети Интернет.

     Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы.

     В первой главе раскрыты этапы становления и развития ипотеки.

     Вторая глава посвящена АИЖК и его роли в становлении и развитии ипотеки.

     В третьей главе произведён анализ развития ипотечного кредитования в России в целом за период 2009-2011 года и дан прогноз по развитию ипотеки.

        
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

1.1. Теоретические основы ипотеки

     Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества  залогодержателю.¹

     Ипотека (от греч. hypotheke - залог, заклад) - это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

     В случае не возврата ссуды собственником  имущества становится кредитор. Таким  образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита.²

     России  порядок осуществления ипотеки  регулируется Гражданскимкодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

     Ипотекой  признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества.

     В силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству имеет  право в случае неисполнения должником  этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества  преимущественно перед другими  кредиторами.

     Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего  исполнения обязательств. По сравнению  с другими способами обеспечения  исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

     Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества.

     К недвижимому имуществу относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все  те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, здания, сооружения).

     Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) уточняет, что предметом договора ипотеки  могут быть:

• земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     По  договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

     Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению  к договору, по которому возникает  обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут  быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

     Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).

     Общие правила о залоге, содержащиеся в  Гражданском кодексе

     - Российской Федерации, применяются  к отношениям по договору об  ипотеке в случаях, когда самим  Кодексом или Законом об Ипотеке не предусмотрено иное.

     Существенными условиями договора об ипотеке являются:

     предмет договора;

     его оценка;

     обеспечиваемое  обязательство;

     размер  и срок исполнения обязательства.

     Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.³

     Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

     Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона об ипотеке, во-первых, земельные участки, во-вторых, предприятия, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.).

     Предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования.

     Предметом ипотеки может быть и незаконченное  строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.