Информационное обеспечение оценочной деятельности

     Все эти различия в конечном счете  выражаются потом в различии результатов  и затрат. Известна также стоимость (цена) базисного аналога на дату оценки.

     Покажем порядок вывода конечной формулы  для получения результата.

     Для базисного аналога запишем формулу прямой капитализации:

     S_б =(Е_б – Е_зд.б) / (К_а.б + r) ,(10)

     где Е_б — годовой чистый доход системы, включающей базисный объект; Е_зд.б — годовой чистый доход от здания, занимаемого базисным объектом; К_а.б — коэффициент амортизации базисного объекта, рассчитываемый по формуле третьей функции денежной единицы «фактор фонда возмещения»; r — ставка дисконта.

     Отсюда  следует выражение для годового чистого дохода при эксплуатации базисного объекта:

     Е_б = S_б(К_а.б + r) + Е_зд.б. (11)

     С другой стороны, годовой чистый доход при эксплуатации базисного объекта равен выручке В_б за вычетом годовых операционных затрат (без амортизации) И_б, т.е. Е_б = В_б – И_б.

     Из  двух предыдущих формул можно написать выражение для выручки при  эксплуатации базисного объекта:

     В_б = S_б(К_а.б + r) + Е_зд.б + И_б. (12)

     Оцениваемый объект приведем к сопоставимому  виду с базисным объектом, т.е. выручка  при эксплуатации оцениваемого объекта  равна выручке при эксплуатации базисного объекта, скорректированной  коэффициентом различия в производительности этих сравниваемых объектов:

     В = В_б• Q/Q_б= [S_б(К_а.б + r) + Е_зд.б + И_б]Q/Q_б , (13)

     где В — выручка годовая при эксплуатации оцениваемого объекта; Q_б и Q — годовой объем продукции (работы), производимой с помощью базисного и оцениваемого объекта соответственно.

     Для оцениваемого объекта запишем формулу  прямой капитализации:

     S = (Е – Е_зд) / (К_а + r), (14)

     где Е — годовой чистый доход системы, включающей оцениваемый объект; Е_зд — годовой чистый доход от здания, занимаемого оцениваемым объектом; К_а — коэффициент амортизации оцениваемого объекта, рассчитываемый по формуле третьей функции денежной единицы «фактор фонда возмещения».

     Годовой чистый доход при эксплуатации оцениваемого объекта равен выручке В за вычетом годовых операционных затрат (без амортизации) И, т.е. Е = В – И. Если подставить это выражение для Е в приведенную выше формулу, то получим:

     S_б = (В – И – Е_зд) / (К_а + r). (15)

     В полученную формулу подставим выведенное ранее выражение для выручки:

     S = ([S_б(К_а.б + r) + Е_зд.б + И_б]Q/Q_б – И – Е_зд) / (К_а.б + r) (16)

     После преобразований получаем окончательную  формулу данного метода:

     Q Qб S = (S_б +(И_б + Е_зд.б)/(К_а.б + r)) *Q/Q_б * (К_а.б + r)/(К_а + r)– (И + Е_зд)/(К_а + r). (17)

     Если  сравниваемые объекты обладают одинаковой производственной мощностью (производительностью) и сроком полезного использования, то получаем упрощенную формулу:

     S = S_б + ((И_б – И) + (Е_зд.б – Е_зд)) / (K_a + r) (18)

     Достоинством  упрощенной формулы является то, что  при ее применении не требуется калькулировать все операционные затраты, а можно ограничиться определением только тех затрат, которые различаются у сравниваемых вариантов.

     Преимущество  метода равноэффективного функционального  аналога состоит в том, что  он позволяет обойтись без расчета  выручки от реализации продукции, что очень важно, если машинный комплекс производит промежуточную продукцию или выполняет промежуточные работы, цены на которые не установлены.

     Методы  доходного подхода подобно методам  других подходов имеют как сильные, так и слабые стороны.

     Сильной стороной применения доходного подхода является то, что оцениваемая при этом стоимость отражает в первую очередь интересы покупателя (инвестора). Получаемая при такой оценке стоимость соответствует цене спроса (покупателя), в то время как методы других подходов сориентированы на получение стоимости, аналогом которой чаще всего служит цена предложения (продавца).

     Другим  важным достоинством методов доходного  подхода является возможность выполнять  общую оценку машинных комплексов, объединяющих в своем составе  множество разнообразных единиц технологического и вспомогательного оборудования, транспортных средств, вычислительной, коммуникационной и другой техники. Целиковая оценка комплексов, особенно больших, значительно быстрее и дешевле, чем «поштучная» оценка тех же комплексов с помощью методов затратного и сравнительного подходов.

     В то же время у методов доходного  подхода имеется ряд недостатков, которые сдерживают их применение на практике.

     Во-первых, доходный подход применим для оценки стоимости только такого имущества, которое приносит экономический результат (экономическую выгоду) и расчет которого реально возможен. Оцениваемый машинный комплекс должен обладать экономической обособленностью, т.е. его можно вычленить из всей производственной системы предприятия, можно рассчитать валовой доход от продукции или работ, которые он производит, и можно учесть затраты, связанные с функционированием этого комплекса. Только при этом условии можно сделать расчеты притоков и оттоков денежных средств в рамках данного машинного комплекса.

     2.3. Сравнительный подход  к оценке стоимости  машин, оборудования  и транспортных  средств

 

     Сравнительный (рыночный) подход — это принцип  определения стоимости, заключающийся  в использовании и анализе  цен на объекты, аналогичные оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект.

     В общем случае для реализации сравнительного подхода выполняют следующие работы. Прежде всего изучают соответствующий рынок и собирают информацию о ценах на продукцию той группы, к которой относится оцениваемый объект. Затем проверяют собранную информацию и выбирают аналог (аналоги) по признакам функционального, конструкционного и параметрического сходств. Цены на аналоги «очищают» от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых «коммерческих» корректировок.

     После проведенной подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счете, искомую стоимость объекта.

     Важный  вопрос при применении сравнительного подхода — правильный выбор объекта  сравнения (аналога). Основное правило  заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.

     Обеспеченность  информацией об объектах сравнения  влияет на выбор метода расчета стоимости. Если есть идентичный объект или близкий  аналог, то применяют метод прямого  сравнения, если есть только подобные объекты, то — метод расчета по удельным показателям или корреляционным моделям.

     Для проведения оценки требуется информация как о ценах, так и о технических  характеристиках выбранных объектов сравнения. Наиболее распространенными  источниками информации о ценах  служат:

1. прайс-листы предприятий-изготовителей и дилерских компаний;
2. бюллетени коммерческой информации о товарах и ценах, например, такие, как «Промышленный оптовик», «Товары и цены», «Пульс цен», «Рынок» и др.;
3. таблицы цен, публикуемые в некоторых журналах, таких, как «Оборудование: рынок, предложение, цены», «Основные средства», «КоммерсАвто» и др.;
4. договоры о поставках и заключенных сделках, если они разрешены к раскрытию участниками сделки;
5. ценовая информация торгующих организаций и изготовителей на сайтах ИНТЕРНЕТ.

     Цены  отобранных аналогичных объектов необходимо подвергнуть серьезному анализу, прежде чем приступить к использованию их в расчетных процедурах. Цены формируются под влиянием множества разнообразных факторов, и поэтому даже у близких аналогов они могут существенно различаться. Собирая данные о ценах, оценщик должен снабжать их краткими комментариями, которые будут затем учитываться при внесении корректировок.

     Отметим тот минимальный объем сведений, который нужно иметь о каждой цене:

     Сравнительный подход к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств реализуется в следующих методах:

1. ценовых индексов, или индексирования по фактору времени;
2. прямого сравнения с идентичным объектом;
3. прямого сравнения с аналогичным объектом;
4. прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;
5. расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.

     Метод ценовых индексов (индексирования по фактору времени)

     Данный  метод применим в том случае, когда  для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену по состоянию на дату оценки.

     Метод прямого сравнения  с идентичным объектом

     Идентичный  объект — это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый  объект, у него нет никаких отличий  от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

     Цена  идентичного объекта служит базой  для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения (восстановительная стоимость) равна  цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых «коммерческих» корректировок. «Коммерческие» корректировки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

     Первая  группа. Корректировки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, отклонение от нормального гарантийного срока обслуживания, наличие ценовой скидки по разным причинам, нестандартная комплектация, несовпадение изготовителя, наличие доплаты за особые условия поставки и дополнительные услуги, продолжительное пролеживание товара на складе и др.).

     Вторая  группа. Корректировка на наличие НДС и других вмененных налогов.

     Третья  группа. Корректировка по фактору времени.

     Корректировки второй и третьей групп выполняются  практически всегда, корректировки первой группы — выборочно с учетом их определенности и значимости. «Коммерческие» корректировки могут быть коэффициентными (т.е. вносимыми с помощью корректирующих коэффициентов) или поправочными (т.е. вносимыми абсолютными поправками к цене). Большинство «коммерческих» корректировок вносится умножением цены на коэффициент или индекс. Последовательность их внесения большой роли не играет. Поправочные корректировки стараются вносить в конце расчетов после коэффициентных корректировок. При этом нужно следить за тем, чтобы вносимая поправка соответствовала предшествующим корректировкам по фактору времени и другим причинам.

     Последовательность  внесения корректировок в цену идентичного  объекта обычно представляется в  табличной форме, что делает расчет наглядным и доказательным.