Информационное обеспечение оценочной деятельности

 

     В общем виде доходный подход состоит  в определении текущей стоимости  объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования.

     Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать  будущие доходы за ряд лет, в течение  которых будет эксплуатироваться  оцениваемый объект. Напрямую применительно  к машинам, оборудованию и транспортным средствам эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственно-коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также недвижимое имущество, оборотные средства и нематериальные активы. Причем производственно-коммерческая система может иметь разную организационную форму, это может быть самостоятельное предприятие, цех, участок, служба или другая бизнес-единица в составе предприятия. Поэтому применение доходного подхода к оценке машин, оборудования и транспортных средств осуществляется поэтапно.

     Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость  всей системы и из нее тем или  иным образом выделяют стоимость  машинного комплекса, либо сначала  вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

     При применении методов доходного подхода  следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности. Конечно, этот вариант должен быть практически реализуемым. Для данного варианта использования можно ожидать и наибольшую цену. Бывают и такие случаи, когда машинный комплекс эксплуатируется наиболее эффективно, будучи оснащенным какими-либо устройствами или агрегатами, тогда оценку выполняют с учетом этого дооснащения.

     Какой вид стоимости оценивают методами доходного подхода? Ответ на этот вопрос зависит от конкретной ситуации оценки. Наиболее вероятны следующие  три случая:

     Первый  случай. В соответствии с разработанным инвестиционным проектом организуется новый бизнес. Для реализации проекта, помимо прочего, планируется часть инвестиций израсходовать на закупку оборудования. Необходимо оценить стоимость оборудования в предстоящий момент времени, когда будут вестись эти закупки. От результатов оценки зависят эффективность проекта и, следовательно, условия его финансирования. Потенциальному собственнику или инвестору интересно знать, чему равна предельная верхняя величина стоимости приобретаемого имущества, при которой может быть обеспечена устраивающая его норма дохода на вложенный капитал. Таким образом, речь идет об оценке инвестиционной стоимости, когда дата оценки опережает момент разработки проекта.

     Оценка  при этом носит прогнозный характер, так как исходит из прогноза будущих  доходов и затрат (денежных потоков) при будущей эксплуатации объекта. Для этих расчетов используют данные о показателях эксплуатации аналогичных объектов у других пользователей.

     Второй  случай. В разных хозяйственных ситуациях (купляпродажа, отчуждение, страхование и др.) возникает задача оценки остаточной рыночной стоимости объектов, бывших в употреблении, имеющих некоторый износ и сохранивших потенциал для дальнейшей эксплуатации. Потенциального покупателя (инвестора) интересует вопрос о предельной стоимости данного объекта, которая оправдается будущими доходами на оставшемся сроке службы объекта.

     В этом случае при оценке прогнозируют будущие доходы на основе фактических  данных о доходах и расходах в  предшествующий период эксплуатации и  с учетом развивающегося износа.

     Третий случай. Предполагается новое применение сильно поношенного объекта не по его прямому назначению часто с частичной переделкой объекта. Потенциального покупателя (инвестора) интересует предельная стоимость объекта, которая окупится доходами от нового использования. Таким образом, речь идет об оценке утилизационной стоимости.

     Во  всех методах доходного подхода  определяется так называемый чистый операционный доход. Чистый доход в  общем случае рассчитывается как  разность между денежными поступлениями  в виде выручки или валового дохода от реализации продукции (работ, услуг) и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в сумму затрат не включаются амортизационные отчисления. Таким образом, чтобы рассчитать чистый доход за тот или иной период, нужно: 1) определить выручку умножением цены производимого товара на объем продаж в натуральном выражении; 2) скалькулировать затраты на производство и реализацию продукции.

     Дисконтирование — это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.

     Еще одна задача, которую необходимо решить при применении доходного подхода, — это выбор ставки дисконта. Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в приобретение данного объекта имущества. Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также обещают ему получение дохода с той или иной степенью риска. Наиболее характерной альтернативой долговременного вложения инвестиций является покупка ценных бумаг, например, облигаций. Поэтому информация о доходности облигаций служит отправной точкой для установления ставки дисконта.

     Если  чистые доходы по годам эксплуатации объекта (кэш флоу) определяются в  «мягкой» валюте, ценность которой  понижается вследствие инфляции, например, в рублях, то применяют номинальную  ставку дисконта. Эта ставка содержит инфляционную составляющую. Если расчеты ведутся в «твердой» валюте, практически не подверженной инфляции, например, в долларах США, то применяют реальную ставку дисконта.

     Номинальная ставка дисконта может быть определена по реальной ставке дисконта:

     r_н = r (1 + i) + i, (1)

     где r_н, r — номинальная и реальная ставки дисконта соответственно; i — годовой темп инфляции.

     При невысоких темпах инфляции применяют  расчет по упрощенной формуле:

     r_н = r + i. (2)

     В теории оценки существует несколько  методов назначения ставки дисконта. Один из них, например метод кумулятивного построения выполняется следующим образом. По действующим ставкам доходности назначают безрисковую реальную ставку. Например, в российских условиях могут быть использованы показатели доходности (в %%-х годовых) государственных еврооблигаций со сроком погашения, примерно равным сроку жизни рассматриваемого бизнеса. Затем к безрисковой ставке прибавляют рисковую надбавку (премию за риск), которая может колебаться от 3 до 10% и выбирается с учетом рискованности инвестиционного проекта. Тем самым получают реальную ставку дисконта для данного проекта. Эту ставку и применяют, если расчеты стоимости ведутся в твердой валюте. Если расчеты решили вести в мягкой рублевой валюте, то по приведенным выше формулам рассчитывают номинальную ставку дисконта для данного проекта.

     Доходный  подход реализуется в методах: 1) дисконтированных чистых доходов, 2) прямой капитализации дохода и 3) равноэффективного  функционального аналога.

     Метод дисконтированных чистых доходов

     Метод осуществляется в приведенной ниже последовательности этапов.

     Этап 1. Выделяют машинный комплекс производственнокоммерческой системы (предприятия, цеха, участка), на базе которого производится определенная конечная продукция (или выполняются конечные услуги) и который в целом необходимо оценить.

     Задаются  сроком службы комплекса в годах  и рассчитывают по годам чистый доход (кэш флоу) от функционирования этой производственно-коммерческой системы.

     Этап 2. Определяют текущую стоимость производственнокоммерческой системы. Если чистый доход по годам переменный, то расчет ведут по формуле:

     S =E₁/(1 + r) + E₂/(1 + r)² + ... + E_n/(1 + r)ⁿ + S_n/(1 + r)ⁿ = E₁F₄(r,1) + E₂F₄(r,2) + ... + E_nF₄(r,n) + S_nF₄(r,n), (3)

     где Е₁, Е₂, ... Е_n — чистый доход, производимый системой в 1-й, 2-й ... n-й год срока полезного использования машинного комплекса; r — ставка дисконта; S_n — остаточная рыночная стоимость имущества производственно-коммерческой системы к концу последнего n-го года; F₄(r, j) — функция текущей стоимости денежной единицы, четвертая функция в таблицах «Шесть функций денежной единицы» (в скобках указаны ставка дисконта r и порядковый номер года j); n — срок полезного использования всего машинного комплекса, годы.

     Если  чистый доход в год принимается  постоянным на некотором среднем уровне, то расчет выполняют по формуле:

     S = E/r • (1 – 1/(1 + r)ⁿ) + S_n/(1 + r)ⁿ = E • F₅(r,n) + S_n • F₄(r,n),(4)

     где Е — средний годовой чистый доход, производимый системой; F₅(r,n) — функция единичного аннуитета, пятая функция в таблице «Шесть функций денежной единицы».

     Этап 3. Определяют стоимость машинного комплекса вычитанием из стоимости всей производственно-коммерческой системы стоимости недвижимого имущества (зданий и сооружений):

     S_маш = S – S_зд. (5)

     Этап 4. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса, то делают это с помощью долевого коэффициента:

     S_ед = S_маш • v_ед,(6)

     где v_ед — долевой коэффициент для оцениваемой единицы оборудования или машины. Этот коэффициент может быть определен разными способами: либо как доля балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости всего комплекса, либо как доля ремонтной сложности этой единицы в суммарной ремонтной сложности всего машинного комплекса.

     Метод прямой капитализации

     Последовательность проведения метода включает следующие этапы.

     Этап 1. Выполняют те же работы, что и на этапе 1 описанного выше метода дисконтированных чистых доходов.

     Этап 2. Определяют часть чистого дохода, относимую к недвижимости (зданиям и сооружениям):

     Е_зд = S_зд • (К_а.зд + r),(7)

     где S_зд — текущая стоимость недвижимости (здания и сооружений); К_а.зд — коэффициент амортизации здания.

     Часть чистого дохода, относимая к недвижимости, может быть рассчитана также из предположения  о том доходе, который может быть получен, если данную недвижимость сдать в аренду.

     В этом случае задаются ставкой чистых арендных платежей, характерной для  данного типа недвижимости, за один квадратный метр в год. Затем ставку умножают на площадь в квадратных метрах.

     Этап 3. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу:

     Е_маш = Е – Е_зд, (8)

     где Е — чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы, рассчитанный на этапе 1.

     Этап 4. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса:

     S_маш = Е_маш / ( r/(1 – 1/(1 + r)ⁿ))=Е_маш /F₆(r, n) ,

     где n — срок полезного использования машинного комплекса; F₆(r, n) — функция «взнос на амортизацию», шестая функция таблиц «Шесть функций денежной единицы».

     Этап 5. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса, то делают это с помощью долевого коэффициента.

     Метод равноэффективного  функционального  аналога

     В отличие от остальных вышеприведенных  методов доходного подхода данный метод позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету чистого дохода. Таким образом, становится возможной оценка тогда, когда с помощью объекта выполняются промежуточные работы (операции), цены на которые отсутствуют. Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции (операции, работы), но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям.