Муниципальная недвижимость

Принцип обоснованности управленческих решений. Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко определенными критериями на основе достоверной информации о состоянии объектов муниципальной недвижимости, рынка недвижимости в целом, о тенденциях развития экономических явлений и процессов.

Принцип ранжирование объектов управления по их важности заключается в том, что ресурсы, которыми обладает муниципалитет, всегда ограниченны, поэтому они должны вкладываться в решение наиболее важных социально-экономических проблем. 
Принцип рационального сочетания форм управления предполагает, что для объекта муниципальной недвижимости должна быть выбрана оптимальная форма управления в зависимости от его структуры и стратегических целей управления.

Управление  муниципальной недвижимостью заключается  в целенаправленной деятельности муниципальных  органов власти по организации рационального  использования объектов муниципальной недвижимости для решения социально-экономических задач, повышения благосостояния и уровня жизни населения, создания благоприятной среды проживания на территории муниципального образования.

Это предполагает создание четкой и эффективной системы  управления.

     В связи с особой ролью муниципальной  недвижимости как актива, приносящего  доход, и актива, несущего социальную нагрузку, внутренняя среда системы  управления муниципальной недвижимостью  представляет собой цикл управления муниципальной недвижимостью.

     Следующим структурным блоком, в который поступают эти цели и задачи, является блок формирования объектов управления, основанный на блоке единого банка данных (реестра недвижимого имущества).

      
Оценка рыночной стоимости объектов муниципальной недвижимости выступает необходимым элементом управления и проводится при совершении любой операции с объектами муниципальной недвижимости. Представленная логическая цепочка «оценка эффективности-планирование и прогнозирование-реализация-контроль» соответствует традиционному построению функциональных систем управления. Выходы из блока «контроль» являются обратной связью основного контура системы управления муниципальной недвижимостью и служат для информирования субъектов управления о достижении или недостижении результатов управления. 
Принципиальным моментом для системы управления муниципальной недвижимостью является то, что выходы из блока «реализация» имеют внутреннюю обратную связь.

     Информация  об обратной связи в системе управления систематизируется в блоке «нормативное оформление результатов управления», что позволяет субъектам управления по мере решения поставленных задач соотнести полученные результаты с запланированными, скорректировать планы управления недвижимостью и направить информацию на дополнение и пополнение состава базы данных недвижимого имущества муниципалитета.

     С учетом сказанного можно констатировать, что предложенный цикл управления муниципальной  недвижимостью является наиболее приемлемым способом реализации функций муниципального образования как собственника недвижимости. Грамотное и четкое осуществление всех этапов позволит усовершенствовать управление муниципальной недвижимостью с учетом удовлетворения интересов всего местного сообщества и обеспечить устойчивое развитие муниципального образования. В целях совершенствования системы эффективного управления объектами недвижимости находящейся в муниципальной собственности, необходимо установление жесткого контроля за использование таких объектов , за условиями их сдачи в аренду и поступление арендной платы в доходы бюджетной системы, представляется необходимым ведение публичного реестра недвижимости. 
 
 
 
 

3.2. Экономические предложения  по совершенствованию  системы управления  муниципальной недвижимостью. 

     Основным  критерием эффективного управления муниципальной недвижимостью является увеличение доходной части бюджетов всех уровней. Это можно сделать за счет эффективного управления недвижимостью, осуществления контроля за субъектами и объектами городских отношений. Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование. Вовлекаемая в оборот доля недвижимости остается незначительной, что не позволяет в полной мере реализовывать экономический потенциал недвижимого имущества муниципального образования.

     Повышение эффективности использования недвижимости также связано с переходом  к рыночной оценке арендной платы. Поэтому  целесообразным представляется разработка и введение единообразных требований безусловного перехода на рыночную оценку арендной платы. В соответствии с посланием Президента РФ следует переходить к расчетам по арендным платежам через систему казначейства. Это позволит полностью учитывать поступление средств и проводить перечисление сумм платежей на расчетные счета владельцев имущества. По Нижнему Новгороду, например прямые поступления через казначейство составляет не более 50-60 %.

     Необходимо  также организовать учет в бюджетах средств, направляемых арендаторами государственно и муниципального недвижимого имущества на проведение капитального ремонта и реконструкции арендуемых объектов . Эти суммы также могут быть учтены органами казначейства с последующим перечислением на лицевые и расчетные счета владельцев имущества. 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Муниципальная территория наряду с местными финансами составляет экономическую основу местного самоуправления. Сейчас, не смотря на тотальную приватизацию всего и вся, государство и муниципалитеты остаются крупными собственниками имущества. Вопросы формирования, эффективного управления и распоряжения муниципальной собственностью, поэтому являются весьма актуальными в нынешних экономических условиях.

     Экономический механизм управления территорией города представляет собой комплекс законодательных, нормативных, административных актов и экономических действий органов власти, объединённых единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.

     Система управления муниципальной недвижимостью  имеет свою специфику, определяемую в основном спецификой использования муниципальной недвижимости.

     Критерием эффективности использования муниципального имущества (в т.ч. и территории) может  выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учётом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологической безопасности и т.д.

     Выделяют  три аспекта, с позиций которых  оценивается эффективность использования  муниципальной недвижимости: земельный; градостроительный; природоохранный.

     С позиций первого аспекта эффективность  выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций  второго - созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего - максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

     На  основании оценки эффективности  использования объектов муниципальной недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объектов недвижимости (продажа, сдача в аренду, передача в управление, передача в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества).

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

Бюджетная эффективность организаций, использующих городское имущество, а также  организаций, в уставном капитале которых  есть доля муниципалитета, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений  в бюджет и внебюджетные фонды  города за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости имущества, принадлежащего муниципалитету.

     Можно выделить следующие задачи экономического механизма эффективного управления муниципальной собственностью:

· создание благоприятного экономического климата  для функционирования хозяйствующих субъектов;

· совершенствование  экономических условий для развития малого и среднего предпринимательства;

· финансовое оздоровление хозяйствующих субъектов  посредством предоставления ресурсов города и различных льгот;

· формирование благоприятных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики для производственного, технологического и социального развития предприятий, создания конкурентоспособной продукции и услуг;

· стимулирование прозрачности капиталов и привлечение инвестиций;

· координация  деятельности предприятий, связанных  технологическими цепочками;

· согласование мер государственного протекционизма и поддержки отечественного производителя  с требованиями рынка и финансовыми  возможностями города;

· управление долгами и правами требования города как частью нематериальных активов;

· стимулирование внутренних преобразований на предприятиях и содействие их реструктуризации, необходимой для успешной работы в условиях рыночной экономики;

· использование  долей (пакетов акций), находящихся в собственности города, как эффективного средства управления хозяйствующими субъектами и источник доходов города;

· оптимизация  структуры собственности города.

Контроль  над достижением эффективности  управления может осуществляться по следующим направлениям:

· увеличение доходов местного бюджета от использования  муниципального имущества;

· своевременная  разработка и принятие соответствующей  нормативно-правовой базы;

· сближение  ставок за аренду муниципального имущества  и рыночных ставок арендной платы;

· обеспечение  полноты реестра объектов муниципального недвижимого имущества.  

     В целях совершенствования системы  эффективного управления объектами  недвижимости находящейся в муниципальной  собственности, необходимо установление жесткого контроля за использование таких объектов , за условиями их сдачи в аренду и поступление арендной платы в доходы бюджетной системы, представляется необходимым ведение публичного реестра недвижимости. 
 
 

Список  литературы 
 
 

     1. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. пособие. – М.: Дело, 2001. – 704 с.

     2. Диссертация... д-ра экон. наук : 08.00.05 Руднев, Александр Васильевич Методология формирования региональной стратегии управления недвижимостью : диссертация... д-ра экон. наук : 08.00.05 Москва, 2006 334 с. РГБ ОД, 71:07-8/346

     3. Игнатов В.Г., Рудой В.В. Местное самоуправление. – Ростов н/Д: «Феникс», 2001. – 416 с.

     4. Груздев Валентин Михайлович. Развитие методологии управления муниципальной недвижимостью : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.05 Н. Новгород, 2006,135 с.

     5. http://www.niann.ru/?id=370578

     6. http://ros-nedvigimost.ru/publikaciya-polnaya/206

     7. http://lib.rus.ec/b/225233/read

     8.http://www.libsid.ru/upravlenie-nedvizhimostiu/mechanizm-upravleniya-nedvizhimostiu

     9. http://www.allpravo.ru/

     10. В.В. Иванов, О.К. Хан, «Управление  недвижимостью» , Москва «Инфра-М» 2009, 445 с.