Муниципальная недвижимость

 

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение

1. Теоретические основы  управления недвижимостью

1.1 Недвижимость: понятие, объекты и механизмы управления

1.2 Зарубежный и исторический  опыт управления  муниципальной недвижимостью

1.3 Современный опыт  управления муниципальной  недвижимостью на примере г. Нижнего Новгорода.

2. Системы управления  муниципальной собственностью

2.1 Анализ механизмов  использования государственной  муниципальной недвижимости.

2.2. Анализ и формирование системы управления муниципальной недвижимости

3. Разработка предложений по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью

3.1. Организационно-управленческие  решения по совершенствованию  системы управления  муниципальной недвижимости

3.2. Экономические решения  по совершенствованию  системы управления муниципальной недвижимости

заключение 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Муниципальная собственность является определяющей частью финансово-экономической базы местного самоуправления и одним  из главных рычагов реализации местной  социально-экономической политики, призвана обеспечивать интересы большого количества людей: лиц, проживающих на территории городского или сельского поселения либо иного муниципального образования. Она охватывает умелое использование и распоряжение:

- имеющимися в собственности муниципального образования денежными средствами,

- муниципальными предприятиями и организациями,

- зданиями и сооружениями как производственного, так и непроизводственного назначения,

- муниципальным жилым фондом и нежилыми помещениями,

- а также другим движимым и недвижимым имуществом.

     Сегодня существует множество проблем в  управлении муниципальной собственностью. Перед Комитетом по управлению муниципальным  имуществом остро стоит задача в ограниченные сроки исполнить требования нового закона.

     1) Цель исследования – выявление путей совершенствования процесса управления муниципальной недвижимостью.

     Задачи  исследования-

- изучить вопрос формирования муниципальной собственности в Российской Федерации,

-  рассмотреть российскую практику управления муниципальной собственностью

     В данной работе предпринята попытка  определить, исследовать и обосновать наиболее оптимальные для данного  муниципального образования пути решения  вышеуказанных задач. 
 
 
 

1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 
1.1 Недвижимость: понятие, объекты и механизмы управления

Муниципальная собственность — это имущественный комплекс муниципального образования, в который входят земельные участки, движимое и недвижимое имущество. В категорию «недвижимое имущество» входят жилой и нежилой фонд, коммунальные сети, различного рода сооружения и так далее.

Распоряжение  муниципальной собственностью от имени  муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции.

В собственности  города находятся объекты, имеющие особо важное значение для жизнеобеспечения города, удовлетворения потребностей населения и городского хозяйства, а также сохранения историко-культурного наследия (городские парки, ценные природные ландшафты, памятники архитектуры, городские системы водоснабжения и энергообеспечения, городские дороги и площади, инженерные сети и сооружения, полезные ископаемые, имеющие общегородское значение).

К объектам муниципальной собственности города относятся объекты социально-культурного  назначения (школы и другие учебные заведения, библиотеки, дома и дворцы культуры, детские сады и ясли, детские дома, дома престарелых и инвалидов, больницы и поликлиники, спортивные сооружения общегородского значения, здания, используемые для нужд управления городом), объекты муниципального городского жилого фонда.

 
      «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

     В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

     С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как  имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1). 

Таблица 1.1

Виды  недвижимого имущества

№ п/п Отдельные объекты Сложные объекты 1 Земельные участки Предприятие в целом как имущественный  комплекс, включая:  ♦ земельные участки;  ♦ здания и сооружения;  ♦ инвентарь и оборудование;  ♦ сырье и продукцию;  ♦ требования и долги;  ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;  ♦ нематериальные активы;  ♦ информацию;  ♦ другие исключительные права 2 Участки недр 3 Обособленные  водные объекты 4 Все, что прочно связано с землей, в том числе:  ♦ леса;  ♦ многолетние насаждения;  ♦ здания;  ♦ сооружения 5 Приравненные  к недвижимости, подлежащие государственной  регистрации:  ♦ воздушные и морские суда;  ♦ суда внутреннего плавания;  ♦ космические объекты.  Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

 
 

     Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере политики, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

     Недвижимое  имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран). Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая  вещь может иметь различные  обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

     На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно  развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

     Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

     Управление  недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника . 

Рис. 1.1 Основные типы недвижимости. 

Управление  недвижимостью включает:

- систему  законодательного и нормативного  регламентирования и контроля  поведения всех субъектов рынка  недвижимости, осуществляемую государственными  органами;

- оформление  и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты недвижимости;

- управление  объектами недвижимости в интересах  собственника.

     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:

правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной  задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.